為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房屋交易背景

2019 年 3 月 27 日，趙宇向陳峰借款 100 萬元，陳峰通過轉(zhuǎn)賬完成交付，雙方約定月利息 4 萬元。趙宇在支付數(shù)月利息后，因資金緊張與陳峰協(xié)商暫緩支付利息，遭陳峰拒絕。

（二）合同簽訂

二手房買賣合同：2019 年 11 月 22 日，為解決債務(wù)問題，趙宇（甲方，賣方）與陳峰（乙方，買方）簽訂《二手房買賣合同》，約定乙方購買甲方位于北京市昌平區(qū) A 室房屋，總價(jià) 145 萬元。

更名協(xié)議：隨后，趙宇母親王悅（甲方）與陳峰（乙方）簽訂《更名協(xié)議》，甲方自愿將上述房屋轉(zhuǎn)讓給乙方。

房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同：陳峰（受讓人，乙方）又與北京M 公司（轉(zhuǎn)讓人，甲方）簽訂《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定乙方受讓該房屋使用權(quán)，總價(jià) 525480 元。陳峰由此取得該房屋相關(guān)手續(xù)，認(rèn)為自己擁有房屋使用權(quán)。

（三）糾紛產(chǎn)生

趙宇與王悅雖協(xié)助陳峰辦理了部分房屋變更手續(xù)，并曾承諾于2019 年 12 月 31 日前騰退房屋，但到期后拒絕搬離。2020 年 3 月，陳峰再次要求趙宇和王悅在 3 個(gè)月內(nèi)，即 2020 年 6 月 30 日前騰退房屋，二人依舊未履行。陳峰認(rèn)為趙宇和王悅非法占有房屋，遂向法院起訴。

二、爭議焦點(diǎn)

（一）原告訴求

原告陳峰請求法院：

判令被告趙宇和王悅騰退位于北京市昌平區(qū)A 室房屋。

判令二被告支付房屋使用費(fèi)，每日按200 元計(jì)算。

判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。陳峰認(rèn)為自己依法取得房屋使用權(quán)，被告拒不騰退構(gòu)成侵權(quán)。

（二）被告抗辯

被告趙宇和王悅不同意原告訴求，稱涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房。最初趙宇于2019 年 3 月 27 日向陳峰借款 100 萬元，以王悅名下房屋作為抵押擔(dān)保支付利息。因后期無力支付利息，在陳峰要求下簽訂房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雙方對還款及房屋最終歸屬一直存在爭議，并未達(dá)成一致。

（三）爭議核心

陳峰與趙宇簽訂的《二手房買賣合同》以及陳峰與王悅簽訂的《更名協(xié)議》是否有效。

陳峰是否基于上述協(xié)議合法取得房屋使用權(quán)，進(jìn)而有權(quán)要求趙宇和王悅騰退房屋并支付使用費(fèi)。

趙宇和王悅以借款抵押及爭議未解決為由拒絕騰退房屋的抗辯是否成立。

三、裁判結(jié)果

法院判決駁回原告陳峰的全部訴訟請求。法院認(rèn)為，在陳峰與趙宇簽訂的《二手房買賣合同》以及陳峰與王悅簽訂的《更名協(xié)議》未經(jīng)依法判決確認(rèn)合同效力的情況下，陳峰直接主張趙宇和王悅騰退房屋，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

四、案件分析

（一）合同效力未確定

關(guān)鍵合同效力待定：陳峰依據(jù)《二手房買賣合同》和《更名協(xié)議》主張房屋權(quán)利，但這兩份協(xié)議的效力在本案訴訟中未經(jīng)法定程序確認(rèn)。合同效力的認(rèn)定是判斷陳峰是否擁有合法房屋使用權(quán)的基礎(chǔ)。若合同存在效力瑕疵，如違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、存在欺詐脅迫等情形，將影響陳峰對房屋權(quán)利的主張。在小產(chǎn)權(quán)房交易中，由于其土地性質(zhì)及相關(guān)政策限制，此類房屋買賣合同的效力較為復(fù)雜。例如，若房屋所在土地為集體所有，且不符合相關(guān)流轉(zhuǎn)條件，合同可能被認(rèn)定無效。在本案中，法院無法直接依據(jù)未經(jīng)效力確認(rèn)的合同支持陳峰的騰退訴求。

證據(jù)不足以證明權(quán)利基礎(chǔ)：陳峰雖持有相關(guān)合同，但對于合同效力缺乏進(jìn)一步證據(jù)支撐。合同簽訂的背景是借款糾紛轉(zhuǎn)化為房屋交易，這一過程中雙方的真實(shí)意思表示以及合同條款是否符合法律規(guī)定，都需要更深入審查。趙宇和王悅對合同簽訂的背景和目的提出異議，認(rèn)為是在借款困境下被迫簽訂，并非真實(shí)房屋買賣意愿。在此情況下，陳峰未能提供足夠證據(jù)反駁被告觀點(diǎn)，也未通過法定程序確認(rèn)合同效力，使得其主張騰退房屋的權(quán)利基礎(chǔ)不穩(wěn)固。

（二）排除妨害請求不成立

缺乏明確權(quán)利依據(jù)：排除妨害請求權(quán)的行使，要求權(quán)利人對被妨害的標(biāo)的物擁有合法權(quán)利。由于陳峰未能證明其依據(jù)的合同有效，也就無法確定其對涉案房屋擁有合法使用權(quán)。在這種情況下，陳峰要求趙宇和王悅騰退房屋，不符合排除妨害請求權(quán)的構(gòu)成要件。即使趙宇和王悅實(shí)際占有房屋，但如果陳峰沒有合法權(quán)利基礎(chǔ)，就不能認(rèn)定趙宇和王悅的占有構(gòu)成非法妨害。

爭議解決順序問題：本案中，雙方對房屋歸屬和債務(wù)問題存在爭議，在合同效力未明確的情況下，應(yīng)先解決合同效力及相關(guān)爭議，再確定房屋權(quán)利歸屬。陳峰跳過合同效力確認(rèn)環(huán)節(jié)，直接主張騰退房屋，不符合糾紛解決的邏輯順序。法院在審理此類案件時(shí)，需要先審查合同效力，再根據(jù)合同效力判斷當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，進(jìn)而決定是否支持騰退等訴求。

五、勝訴辦案心得

（一）重視合同效力審查

在涉及合同糾紛的案件中，務(wù)必首先關(guān)注合同效力問題。律師在代理案件時(shí)，應(yīng)全面審查合同的簽訂背景、條款內(nèi)容、當(dāng)事人意思表示等，判斷合同是否存在效力瑕疵。對于存在爭議的合同，要及時(shí)通過法定程序，如請求法院確認(rèn)合同效力，為當(dāng)事人的后續(xù)主張奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，也應(yīng)確保合同符合法律法規(guī)規(guī)定，避免因合同無效導(dǎo)致權(quán)益受損。

（二）充分收集和運(yùn)用證據(jù)

證據(jù)是訴訟成敗的關(guān)鍵，如本案中趙宇和王悅提供的借款及合同簽訂背景等證據(jù)。同時(shí)，要注重證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和合法性，合理組織證據(jù)，清晰呈現(xiàn)案件事實(shí)。在訴訟過程中，及時(shí)、有效地向法庭展示證據(jù)，增強(qiáng)自身主張的可信度。

（三）遵循糾紛解決邏輯

在處理復(fù)雜糾紛時(shí)，要遵循正確的糾紛解決邏輯。對于涉及多個(gè)法律關(guān)系和爭議點(diǎn)的案件，應(yīng)按照法律規(guī)定和邏輯順序逐步解決。如本案中，應(yīng)先解決合同效力這一基礎(chǔ)問題，再處理房屋騰退等衍生問題。律師在代理案件時(shí)，要引導(dǎo)當(dāng)事人按照正確的邏輯順序進(jìn)行訴訟，避免因程序錯(cuò)誤或主張順序不當(dāng)導(dǎo)致不利后果。