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降低首付比例的首付款變化（萬元）普宅標準退出后增值稅稅率的可能變動情況（結合“5改2”政策）
聚焦限購、金融和財稅領域
上海本次優(yōu)化調整房地產(chǎn)市場政策措施，有哪些方面的考量？主要覆蓋哪些人群？
結合黨中央、國務院的要求，相關部門持續(xù)加強政策預研儲備，及時充實政策儲備工具箱，推動增量政策和存量政策形成疊加，促進政策實施過程中的協(xié)同聯(lián)動，放大政策的組合效應。
自“滬九條”施行以來，相關部門密切監(jiān)控市場數(shù)據(jù)，同時聯(lián)合相關部門深入分析研判了市場變化趨勢，廣泛聽取專家學者、市場主體等各方面的意見建議，形成了一系列政策措施。
本次新政聚焦限購、金融和財稅三方面，體現(xiàn)了整體性、系統(tǒng)性。比如：在住房限購政策方面，立足服務安居、促進職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限。在住房信貸政策方面，最低首付比例，首套房貸已降至15%，滿足合理購房貸款需求。在稅收方面，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。
上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦說，此次政策優(yōu)化主要體現(xiàn)了三個方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進職住平衡，進一步支持改善性住房需求；分類施策，如在需求端，立足服務安居，針對區(qū)域市場特點，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限。在信貸端，差異化實行二套房貸最低首付款比例。精準施策，如對在臨港工作、職住分離的群體，實施更加差異化的購房政策。
非滬籍調整社保繳納年限
本次調整住房限購政策中，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士的購房條件均有所放松，相比之前政策，此次調整主要體現(xiàn)在哪里？
來自全國各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發(fā)展動能。針對這類群體的住房需求，上海不斷優(yōu)化購房細則，讓這類青年人才能夠在滬安居樂業(yè)，打造人才“強磁場”。
因此，本次上海房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整中，非常關鍵的一點是針對非滬籍群體，調整社保繳納年限。
此前的“滬九條”明確，非滬籍居民在滬購房，需在上海繳納社保或個稅年限滿3年及以上；其中，如果是新城以及南北轉型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房，只需連續(xù)繳納滿2年及以上，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房需連續(xù)繳納滿1年及以上。
本次的調整政策，則覆蓋到以上所有人群，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購買外環(huán)外住房，需要在滬繳納社會保險或個人所得稅的年限，均調整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。
有數(shù)據(jù)顯示，非滬籍人群對外環(huán)外住房的需求量較大，以新建商品住房市場為例，自“滬九條”施行以來，購房者中超20%為非滬籍人群，這個人群中60%以上購買的是外環(huán)外的新房，所以這個政策是切中非滬籍購房者的需求的。
關注持有居住證人群
本次新政還覆蓋到了持有《上海市居住證》的人群，對于他們而言，要滿足哪些條件才能夠享受新政？具體變化在哪里？
2002年，上海開始實行居住證制度。這項制度從設立之初，就是為了鼓勵國內(nèi)外人才來滬就業(yè)，從而提高城市綜合競爭力。本次新政針對持有居住證的在滬市民，通過在住房方面加大改善力度，讓各類為上海做出貢獻的人才們能夠在上海安居樂業(yè)。
根據(jù)《上海市居住證積分管理辦法》，上海實行居住證積分制度，對在上海合法穩(wěn)定居住和合法穩(wěn)定就業(yè)的持證人進行積分，達到標準分值的，可享受子女教育和社會保險等方面相應的公共服務待遇?？偡e分標準分值為120分。
此次上海針對居住證落實優(yōu)惠和支持政策，賦予了居住證更多購房權益。持有《上海市居住證》的非滬籍居民家庭（非單身人士），如果積分達到120分，并且在上海繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上，在購買住房套數(shù)方面，將和滬籍居民家庭享受一樣的購房待遇，即無孩或一孩家庭可以購買2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以購買3套住房。
持有《上海市居住證》的非滬籍家庭，在滿足標準分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最長7年的時間才能實現(xiàn)“居轉戶”（落戶上海）。對于這部分人群而言，現(xiàn)在最多可以提前4年，享受到落戶上海之后的購房待遇。這項政策調整將釋放這部分人群的改善性住房需求，幫助他們更早實現(xiàn)安居理想。
引導臨港新片區(qū)職住平衡
新政對于臨港新片區(qū)的限購政策也有所調整，主要覆蓋哪些人群？限購條件有何變化？
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，本條舉措的重點在于“職住分離”，和臨港新片區(qū)的改革導向密切相關，有助于更好推進產(chǎn)城融合、職住平衡的工作導向。
針對在臨港新片區(qū)工作，但是居住于新片區(qū)以外的人群，如果已經(jīng)在上海其他區(qū)域購房，達到現(xiàn)有限購政策的上限，且確實居住在新片區(qū)以外，那么無論此前擁有幾套住房，根據(jù)此次新政，將可以在臨港新片區(qū)增購1套住房，降低通勤成本。
商業(yè)貸款首付比例繼續(xù)下調
本次新政中也提到優(yōu)化住房信貸政策，具體做出了哪些調整？覆蓋哪些人群？政策力度有多大？
本次優(yōu)化政策進一步下調了商業(yè)性個人住房貸款的首付比例，較大力度降低購房門檻和首付成本。
新政施行后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例，從20%下調至15%，累計降幅5個百分點；二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例從35%下調為25%，累計降幅10個百分點，差異化政策區(qū)域（臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區(qū)全域）從30%下調至20%，累計降幅10個百分點。
下表對認購總價500萬元和1000萬元的商品住房進行測算。可以看出，兩類購房都享受到非常明顯的降首付、降成本的效應。
適時取消普宅、非普宅標準
在稅收方面，還有哪些政策可以降低居民的交易成本？
上海市易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，此次上海明確，將按照國家工作部署，適時取消普通住房標準政策，這和房地產(chǎn)從“有沒有”轉向“好不好”的市場特征有關。掛鉤在普通住房標準上的增值稅和個稅政策，有望迎來調整，進而實現(xiàn)減負效應。需要說明的是，兩個稅種和“買”的關系不大，但和“賣”的關系較大，即對房東降低售房成本有顯著的作用。
有專家初步預計，對于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應。
2021年，上海市住建委、房管局等8個部門聯(lián)合印發(fā)的《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。當時政策明確，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。此次調整，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年，通過降低交易環(huán)節(jié)的稅收成本，更好支持改善性住房需求。
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