當下，國內(nèi)房產(chǎn)市場競爭激烈，房價居高不下，不少投資者的目光開始投向海外。
日本房產(chǎn)以其誘人的價格優(yōu)勢，吸引了眾多關(guān)注。
聽說在日本部分地區(qū)買房，價格可能僅為北上廣的十分之一，這讓無數(shù)人心動，開始認真琢磨這個看似“天上掉餡餅”的投資機遇。
日本總務省數(shù)據(jù)顯示，截至2023年10月，日本國內(nèi)住宅空置率達13.8%，空置房約900萬戶，均創(chuàng)歷史新高。
尤其是在關(guān)西、名古屋等大都市圈外，群山環(huán)繞的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，長期無人打理的閑置房屋數(shù)量顯著增多。
01
尼鹿，青島的全職攝影師，2019年與日本小樽結(jié)緣。
彼時新冠疫情尚未大規(guī)模爆發(fā)，出行較為自由。
小樽，這座位于北海道西海岸的港口小鎮(zhèn)，如《情書》等日劇中描繪得那般唯美安靜。尼鹿因工作頻繁往返于青島和小樽，小鎮(zhèn)的獨特魅力深深吸引了她，浪漫的種子在她心中種下。
當時日本房產(chǎn)市場未被大量外國炒房客涌入，日元匯率穩(wěn)定。
北海道部分區(qū)域產(chǎn)業(yè)單一，經(jīng)濟發(fā)展動力不足，房屋閑置率上升促使房價下行，為尼鹿這樣憧憬日本生活的人提供了看似絕佳的購房契機。
2023年，尼鹿決定將在小樽買房的想法付諸實踐。
她先通過當?shù)嘏笥汛蚵牱績r，接著在日本房產(chǎn)租賃買賣應用軟件上搜索房源。一套套內(nèi)面積170平方米，帶獨立院子、倉庫和地窖的“一戶建”木質(zhì)小別墅吸引了她。
房子外觀和布局與她在青島的家有相似之處，從實拍圖看，陽光灑進屋內(nèi)營造出溫馨氛圍，與她喜愛的日劇場景契合，也是她擅長的攝影風格畫面。
實地看房時，尼鹿發(fā)現(xiàn)這套始建于上世紀60年代的老房子，經(jīng)之前業(yè)主翻新保養(yǎng)，家具家電基本能正常使用。
房子布局合理，四個臥室有序分布，餐廳紅木餐桌旁的白色復古分叉吊燈散發(fā)柔和光芒，讓人有親切歸屬感。
從房子坐公交到小樽JR車站僅10分鐘，離家兩三分鐘有生活商店，車程5分鐘左右有大型商場超市，生活便利。
尼鹿很快決定購買，從看房到簽購房申請書只用了5分鐘。5天后，中介準備好書面材料，尼鹿在購房協(xié)議上簽字。
2024年12月，按當時匯率，她花約三萬兩千元人民幣買下這處“一戶建”，算上手續(xù)費和維修費用，總共花費六萬多人民幣。
此后，“三萬多北海道買獨棟”的新聞在中文互聯(lián)網(wǎng)傳播，引發(fā)廣泛關(guān)注，讓更多人關(guān)注日本房產(chǎn)市場。
02
不過，在日本買房遠沒有尼鹿的經(jīng)歷這般簡單。從法律層面看，外國購房者面臨諸多復雜限制。
產(chǎn)權(quán)登記方面，日本房產(chǎn)交易法律法規(guī)嚴格細致，外國購房者易因信息不對稱產(chǎn)生法律糾紛，遭受經(jīng)濟損失。
比如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定、土地所有權(quán)規(guī)定等與國內(nèi)差異大，不了解清楚易陷入法律困境。
2024年，日本政府要求投資買房的外國人登記在日緊急聯(lián)絡(luò)人，給國內(nèi)持幣觀望的購房者增設(shè)了隱形門檻，使購房過程更復雜。
日常維護上，日本《都市再開發(fā)法》規(guī)定，每隔十余年老舊建筑須強制翻新。
鄉(xiāng)間老宅本就少有人問津，強制翻新更增加了屋主成本。尼鹿入住后，室內(nèi)水管凍裂，更換水管花費2500元人民幣，雖在當?shù)厮芙邮?，但相比國?nèi)是不小開支。
每年她還需支付約500元稅費、150元熱水器與供暖檢查費用，為防火災及洪水等意外，買了一千元左右保險。尼鹿買的北歐風格木質(zhì)房屋，因結(jié)構(gòu)特點需定期維護修繕，而日本人工費用高，對海外外籍房主是沉重經(jīng)濟負擔，稍不留意就可能超預算。
03
一些人想低價買入日本老宅進軍民宿業(yè)，卻被現(xiàn)實潑了冷水。
日本國土交通省和厚生勞動省規(guī)定，民宿年度營業(yè)天數(shù)上限為180天，極大限制了民宿經(jīng)營時間，讓依靠民宿經(jīng)營盈利補貼購房成本的想法難以實現(xiàn)。
房屋中介提醒，在日本大部分住宅房產(chǎn)靠炒賣迅速牟利幾乎不可能.
一方面，日本房產(chǎn)交易從購房資格到交易流程都有限制；另一方面，提前賣房需繳納高昂稅費，房產(chǎn)流動性和投資回報率都受極大影響。
外國人士持有空置老宅后，因交通、簽證等因素，不少老宅仍荒廢，無法及時保養(yǎng)維護。
像日本名山妙高山的赤倉溫泉，曾是旅游勝地，受疫情影響，溫泉旅館經(jīng)營困難被拋售，外國投資者接手后，不少建筑長期空置，甚至引發(fā)火災，給當?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)造成嚴重損失。
在北海道，也有“候鳥業(yè)主”因長期在國外，自家院子積雪壓塌鄰居圍墻引發(fā)糾紛。這些都表明，在日本購買房產(chǎn)，尤其是空置老宅，后續(xù)管理和維護問題不容忽視。
言叔提醒大家，海外置業(yè)不是小事，不能僅因價格便宜就盲目跟風。
做決策前，務必充分了解風險，綜合考慮法律、維護成本、經(jīng)營限制等因素。
畢竟，不是每個人都能像尼鹿一樣幸運，在日本找到童話般的家，更多時候，要在夢想與現(xiàn)實間理性抉擇。
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