文源 | 源媒匯
作者 | 利晉
編輯 | 蘇淮
2024年，是萬科最為復(fù)雜的一年。
3月31日，萬科發(fā)布了2024年財報。報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入3431.8億元，歸母凈利潤虧損494.8億元。這是萬科自上市以來首次出現(xiàn)虧損情況。
不過，翻閱300多頁的2024年財報，看到更多的是：萬科處在重大轉(zhuǎn)折點上。
所謂轉(zhuǎn)折點，一是萬科本身，作為行業(yè)“優(yōu)等生”也遇到了潛在風(fēng)險，在努力“縮表”，推動公司重回健康發(fā)展軌道；二是行業(yè)層面，在切入“住宅、經(jīng)營并重”新模式節(jié)點上，萬科加強經(jīng)營性業(yè)務(wù)的運營能力，未來還有很多想象空間。
于內(nèi)于外，轉(zhuǎn)折難免會有陣痛。而縮表，也是目前上市房企共同特征。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年，上市房企普遍面臨著盈利下滑和虧損狀態(tài)，目前已披露業(yè)績的110家港股、Ａ股房企中，有75家凈利潤錄得虧損，占比約68%。虧損主要原因基本是期內(nèi)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑、對持有物業(yè)進(jìn)行計提減值。
如果行業(yè)深度調(diào)整產(chǎn)生經(jīng)營壓力難以抵抗，那么舒壓，保留公司核心實力則更加關(guān)鍵。行業(yè)回暖進(jìn)入上升通道，擁有核心實力的企業(yè)往往能快速突圍。
為了“活下去”，萬科制定了“瘦身健體”的一攬子方案，加快削減存量資產(chǎn)，積極化解債務(wù)風(fēng)險。
第一步是加快去庫存。
2024年，萬科銷售額2460億元，銷售面積排名第一，銷售回款超100%。整體存貨規(guī)模同比減少26%至5190億元；同時加快盤活存量資產(chǎn)，年內(nèi)有24個項目以退地、收儲、退股、資產(chǎn)交易等方式實現(xiàn)前期投入的收回。
“現(xiàn)金流為王”背景下，存量資產(chǎn)及時清退和盤活尤為關(guān)鍵，這既能快速回流資金，亦能避免下行持續(xù)產(chǎn)生虧損。一系列動作，使得萬科2024年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額錄得約38億元，連續(xù)16年保持為正。
第二步則是積極化解債務(wù)風(fēng)險。
國資股東背景的優(yōu)勢，在萬科化解債務(wù)風(fēng)險時起到了很大增信效果。2024年，萬科以提取過渡性融資267億元、新增融資和再融資948億元，緩解債務(wù)壓力。
賬面上看，萬科有息債務(wù)總額增加412億元，但納入供應(yīng)鏈融資、合并范圍變動因素，實際合并報表付息債務(wù)總額則減少約220億元。整體負(fù)債同比下降14%，資產(chǎn)負(fù)債率下降了17.3個基點。
更為關(guān)鍵的一點是，萬科目前持有貨幣資金882億元?，F(xiàn)金流的重要性，相信無需再贅述。
在今年1月份萬科管理團隊調(diào)整充實時，廣東省、深圳市及有關(guān)部門、金融機構(gòu)負(fù)責(zé)人已表示，將全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險，保持萬科融資規(guī)模總體穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
2個月來，各方積極行動、協(xié)同配合，新管理團隊務(wù)實高效、穩(wěn)健經(jīng)營，一系列舉措為萬科改革發(fā)展注入了新動能。
事實也證明，在債務(wù)化解的轉(zhuǎn)折點上，萬科平穩(wěn)扛住了債務(wù)壓力期，2025年一季度到期公開債均已完成兌付。
那么，在行業(yè)切入“住宅、經(jīng)營并重”新模式節(jié)點上，萬科掉隊了嗎？
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正在加快轉(zhuǎn)入新模式——低負(fù)債+高經(jīng)營性收入，即在經(jīng)營安全的前提下，加快提高經(jīng)營性資產(chǎn)運營規(guī)模和收入。
這是很多房企的共性選擇方向。華潤稱，2025年經(jīng)營性業(yè)務(wù)對核心凈利潤的貢獻(xiàn)占比進(jìn)一步提升到45%以上；龍湖定下目標(biāo)：2028年運營及服務(wù)收入實現(xiàn)占比過半。
查閱幾家頭部房企各項業(yè)務(wù)利潤表現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率普遍在2%左右，利潤貢獻(xiàn)主要來源于經(jīng)營性業(yè)務(wù)，利潤率普遍在50%左右。
萬科綜合住宅開發(fā)業(yè)務(wù)仍舊是重點，提高投資兌現(xiàn)度也成為了過去2年的主線。
2024年，萬科新增13個項目，平均拿地成本約6670元/㎡。自2022年以來，萬科已有72個新增項目實現(xiàn)開盤銷售，投資兌現(xiàn)度為85%；2024年總交付房屋18.2萬套，交付規(guī)模位居頭部房企第二名。
作為最早一批探索多元化房企，萬科2024年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)占總營收比例約15%，實現(xiàn)利潤正向貢獻(xiàn)，加強經(jīng)營性業(yè)務(wù)的運營能力，包括泊寓盤活內(nèi)外部房源數(shù)超1.46萬間，萬物云新獲取住宅服務(wù)項目超400個，新開8個商業(yè)項目等。
從2024年財務(wù)披露來看，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)有很多亮點，甚至保持頭部水平。
租購并舉大潮之下，萬科長租公寓擴大領(lǐng)先“身位”，業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量三項關(guān)鍵指標(biāo)全行業(yè)第一。目前，泊寓累計管理規(guī)模26.24萬間，其中納入保租房的房源超12.6萬套。
萬物云服務(wù)4261個住宅項目、2482個商寫項目，其中第三方項目占比超七成。報告期內(nèi)，萬物云營收364億元，同比增長9%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入123億元，同比增長5.4%；物流倉儲業(yè)務(wù)營收39.7億元。
一直以來，房企談多元化布局，往往會被視為“背上重重的包袱”。
實際上，近幾年積累的良好經(jīng)營性資產(chǎn)，不僅給萬科創(chuàng)造了利潤貢獻(xiàn)，也在潛在風(fēng)險化解中發(fā)揮關(guān)鍵作用，2024年全年落地全口徑經(jīng)營貸達(dá)293億元。并以此，萬科也實現(xiàn)了多賽道REITs和Pre-REITs的突破。
2024年，萬科已落地或正在推進(jìn)中金印力消費REIT、萬住房租賃Pre-REIT基金、中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金、萬新金石（廈門）住房租賃基金等，率先建立了新模式的資產(chǎn)證券化能力。
無論從債務(wù)風(fēng)險化解角度，還是從切入新模式過程中，我們都可以看到，目前處在重大轉(zhuǎn)折點上的萬科，還有很多新的想象空間。
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