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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者田國(guó)寶 在3月31日召開的2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)將2025年的銷售目標(biāo)定為1205億元，比2024年的銷售金額上浮5.2%。

對(duì)這一目標(biāo)，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)稱，2025年存量貨值預(yù)計(jì)為1102億元，計(jì)劃新開工項(xiàng)目的貨值為1252億元，兩者合計(jì)2350億元，整體去化率達(dá)到51%即可實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

由于市場(chǎng)不確定性及房企自身現(xiàn)金流管控等限制，多數(shù)房企早已不再公布全年銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)這一延續(xù)行業(yè)傳統(tǒng)的做法，反而顯得另類。

同樣另類的還有越秀地產(chǎn)的其他業(yè)績(jī)指標(biāo)。

截至2024年底，越秀地產(chǎn)賬上現(xiàn)金超過500.5億元，比年初增加近40億元；有息負(fù)債為1038.9億元，同比下降0.5%。資本負(fù)債率和凈借貸比率分別下降0.9個(gè)百分點(diǎn)和5.3個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是越秀地產(chǎn)資金的主要來源。2024年，越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入達(dá)882.8億元，主要來自銷售收入和運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入，總支出為665.5億元，全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入為217.3億元，同比增長(zhǎng)160%。

此外，2024年越秀地產(chǎn)被廣州成功收儲(chǔ)3幅土地，累計(jì)可盤活資金約135億元。

在665.5億元的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流支出中，拿地支出為234.6億元，同比下降27.5%；開發(fā)支出為231.4億元，同比下降6.9%；稅費(fèi)及利息支出為199.5億元，同比下降17.7%。

從中不難看出，在行業(yè)下行階段，越秀地產(chǎn)主要通過減少投資和節(jié)約成本來獲取更多現(xiàn)金流，而開發(fā)支出的降幅相對(duì)較小。

從債務(wù)到期結(jié)構(gòu)看，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期負(fù)債占比為22%，現(xiàn)金短債比為2.1倍；第二年到期債務(wù)占比約為33%；第三年至第五年到期債務(wù)占比為33%。整體來看，償債壓力相對(duì)較小，也為其進(jìn)一步加大投資力度留下了空間。

2024年，越秀地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備271萬平方米，其中一線城市占比71%，二線城市占比29%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2024年底，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備為1971萬平方米，其中一二線城市合計(jì)占比超過96%。

對(duì)2025年的資金收支，越秀地產(chǎn)也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)劃。全年預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入932億元，其中銷售回款828億元，其他收入104億元。這一目標(biāo)較2024年進(jìn)一步提升。

在2025年計(jì)劃現(xiàn)金支出方面，預(yù)計(jì)拿地支出300億元；工程款支出284億元，利息支出48億元，稅費(fèi)支出203億元，合計(jì)835億元。與2024年相比，各項(xiàng)支出均有較大幅度提升。

按照這一規(guī)劃，2025年越秀地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入目標(biāo)為97億元。這一資金調(diào)配計(jì)劃表明，越秀地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和預(yù)期有所增強(qiáng)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層強(qiáng)調(diào)，2025年將堅(jiān)持四大經(jīng)營(yíng)策略：

第一，強(qiáng)化投資能力。堅(jiān)持“以銷定投”和“量入為出”的投資策略；更加聚焦核心城市、核心區(qū)域，重點(diǎn)投向北上廣深四個(gè)一線城市及重點(diǎn)二線省會(huì)城市；在投資項(xiàng)目上以效益為先，聚焦收益確定性高、現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目；加大存量資源盤活力度，進(jìn)一步優(yōu)化土地資源配置。

第二，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力。提升開發(fā)運(yùn)營(yíng)效率，加強(qiáng)大生產(chǎn)全周期經(jīng)營(yíng)能力，全力支撐“520”標(biāo)準(zhǔn)工期的落地；提升價(jià)格管控能力，堅(jiān)持“一盤一策”的定價(jià)策略；實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量銷售，新開盤項(xiàng)目做到快速去化，重點(diǎn)加快庫(kù)存周轉(zhuǎn)和去化速度；深化精益管理，通過成本精準(zhǔn)適配、物料集中采購(gòu)、生產(chǎn)效率提升等措施消除無效成本，提升盈利能力。

第三，提升產(chǎn)品力。推動(dòng)四大產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)手冊(cè)的落地與實(shí)施，全面推進(jìn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化建設(shè)；增強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新能力，完善大客研體系，推動(dòng)創(chuàng)新項(xiàng)目試點(diǎn)及產(chǎn)研基地落地，堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新迭代；統(tǒng)籌加快設(shè)計(jì)施工一體化建設(shè)，優(yōu)化生產(chǎn)組織管控；完善BIM平臺(tái)功能，全面提升開發(fā)效率和工程質(zhì)量。

第四、升級(jí)服務(wù)能力。提升服務(wù)質(zhì)量，持續(xù)開展品質(zhì)提升專項(xiàng)行動(dòng)，建立完善的服務(wù)綜合評(píng)價(jià)體系；以客戶為中心，堅(jiān)持改善基礎(chǔ)服務(wù)，拓展增值服務(wù)，不斷提高客戶滿意度；強(qiáng)化地產(chǎn)與物業(yè)的協(xié)同，做好服務(wù)和運(yùn)營(yíng)需求的前置設(shè)計(jì)，滿足客戶需求，打造“產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)”協(xié)同能力；完善數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目情況的全程跟蹤監(jiān)控，優(yōu)化數(shù)字化運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，支撐高效決策。

林昭遠(yuǎn)說，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整中，“926樓市新政”為行業(yè)打了一個(gè)強(qiáng)心針，第四季度回升比較明顯。但近年量?jī)r(jià)齊跌的情況下，房企的經(jīng)營(yíng)壓力還是存在的。面對(duì)復(fù)雜環(huán)境，將繼續(xù)保持健康平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。