作者| 高凌朗
編輯| 汪戈伐
圖片來(lái)自企業(yè)公眾號(hào)
3月31日，萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.76億元，同比下降26.32%；歸母凈利潤(rùn)為-494.78億元（去年同期為盈利121.63億元）。
這是萬(wàn)科自1991年在深交所上市以來(lái)首次出現(xiàn)年度虧損，也使其成為已披露2024年報(bào)中A股市場(chǎng)虧損額最大的上市公司。萬(wàn)科在財(cái)報(bào)中表示，2024年是公司面臨多重風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的一年，業(yè)績(jī)虧損既有市場(chǎng)因素也有內(nèi)部原因。
值得注意的是，4月1日財(cái)報(bào)發(fā)布后的首個(gè)交易日，萬(wàn)科A股與H股并未出現(xiàn)預(yù)期中的下跌，反而分別上漲1.7%和1.08%。
市場(chǎng)此類(lèi)反應(yīng)似乎表明投資者對(duì)萬(wàn)科的信心正在恢復(fù)，認(rèn)為公司可能已將最困難的階段拋在身后。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)狀況不僅關(guān)系到公司自身發(fā)展，也被視為行業(yè)整體健康程度的重要指標(biāo)。
萬(wàn)科2024年度的虧損有多方面原因，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，虧損主要分為四個(gè)方面：過(guò)往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期導(dǎo)致毛利大幅下降；計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備81.4億元；應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值264億元；以及資產(chǎn)處置過(guò)程中交易價(jià)格低于賬面價(jià)值形成的損失。
從長(zhǎng)期角度分析，萬(wàn)科的當(dāng)前困境反映了公司一直以來(lái)未能及時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)變化。
萬(wàn)科在財(cái)報(bào)中坦承，公司未能及時(shí)調(diào)整"高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致投資決策失誤及業(yè)務(wù)拓展節(jié)奏失控等問(wèn)題，公司資產(chǎn)負(fù)債率的變化軌跡清晰印證了這一經(jīng)營(yíng)隱患。
2016年之前，在時(shí)任董事長(zhǎng)王石較為保守的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格下，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期維持在78%以下。2016年“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”后，隨著管理層的變動(dòng)，公司的負(fù)債率顯著攀升，2018年達(dá)到84.59%的歷史高點(diǎn)，創(chuàng)下近年來(lái)的新高。
雖然時(shí)任董事會(huì)主席郁亮在2018年9月提出了"活下去"的戰(zhàn)略口號(hào)，但實(shí)際負(fù)債率下降緩慢，2020年仍高達(dá)81.28%。
同時(shí)，宏觀市場(chǎng)環(huán)境急劇惡化加劇了萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)壓力。據(jù)市場(chǎng)分析，2021年至2024年期間，中國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積從17.9億平方米下降到9.7億平方米，萎縮46%；銷(xiāo)售金額從18.2萬(wàn)億元減少到9.7萬(wàn)億元，降幅達(dá)47%。
市場(chǎng)需求的大幅收縮，使得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，盈利空間受到擠壓。在此背景下，萬(wàn)科過(guò)往積累的高成本土地儲(chǔ)備和債務(wù)結(jié)構(gòu)問(wèn)題進(jìn)一步凸顯，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)承壓。
盡管面臨虧損，萬(wàn)科仍保持了一定的業(yè)務(wù)韌性。
2024年財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1810.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額2460.2億元，銷(xiāo)售回款率保持在100%以上。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)16年保持正值，2024年凈流入38億元。同時(shí)，萬(wàn)科完成了18.2萬(wàn)套住房交付，并按期歸還了292億元到期公開(kāi)債券。
2025年初，萬(wàn)科又進(jìn)行了重要的管理結(jié)構(gòu)調(diào)整，深圳地鐵集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)加入萬(wàn)科管理層，接手掌舵公司業(yè)務(wù)方向。
目前，萬(wàn)科董事會(huì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生明顯變化，在10名董事中，4名為獨(dú)立董事，1名為職工董事，其余5名執(zhí)行董事中有4名來(lái)自深圳地鐵集團(tuán)。深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰現(xiàn)已擔(dān)任萬(wàn)科董事會(huì)主席職務(wù)，原董事會(huì)主席郁亮則轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁。
深圳地鐵集團(tuán)作為萬(wàn)科第一大股東，采取了多項(xiàng)措施支持萬(wàn)科的流動(dòng)性需求。例如深鐵通過(guò)認(rèn)購(gòu)萬(wàn)科相關(guān)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品、受讓萬(wàn)科在深圳的部分項(xiàng)目以及提供股東借款等方式，為萬(wàn)科提供了資金支持。這些措施也幫助萬(wàn)科順利完成了2025年第一季度的債券兌付工作。
萬(wàn)科正在對(duì)其業(yè)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行全面調(diào)整，以適應(yīng)行業(yè)環(huán)境的深刻變化。此次調(diào)整的核心在于聚焦主業(yè)、優(yōu)化資源配置，并通過(guò)多元化布局重塑增長(zhǎng)邏輯。
具體而言，萬(wàn)科將綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓確立為核心主業(yè)，逐步退出非主業(yè)領(lǐng)域并清理非主業(yè)財(cái)務(wù)投資。
這一舉措旨在集中資源深耕優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，萬(wàn)科將強(qiáng)化與深鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，在軌道物流、TOD綜合開(kāi)發(fā)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域展開(kāi)深度協(xié)同，以期通過(guò)資源整合實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新。
隨著房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善，以及公司內(nèi)部積極調(diào)整，萬(wàn)科有望在未來(lái)逐步改善經(jīng)營(yíng)狀況。
萬(wàn)科管理層也在3月31日的分析師會(huì)議上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)最困難時(shí)期，正在回歸穩(wěn)定發(fā)展軌道。
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