資料圖。
萬(wàn)科全年虧損近500億，新管理層規(guī)劃未來(lái)
王琳
3月31日晚間，萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)公告，也是新管理層入駐后的首份成績(jī)單。
根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2024年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.8億元，同比下降26.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損494.8億元，同比下降506.8%。這是萬(wàn)科自1991年上市以來(lái)首次出現(xiàn)年度業(yè)績(jī)虧損，且虧損額巨大。
與此同時(shí)，萬(wàn)科還發(fā)出一則公告：因工作調(diào)整原因，劉肖申請(qǐng)辭去公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官等職務(wù)。劉肖辭去上述職務(wù)后，仍在公司工作，聯(lián)系戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)。這也是繼今年1月萬(wàn)科管理層大換血之后的又一次高管變動(dòng)。
盡管沒(méi)有像往年一樣召開(kāi)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，不過(guò)，萬(wàn)科在31日晚間發(fā)布了一份分析師會(huì)議問(wèn)答實(shí)錄，董事會(huì)主席辛杰、執(zhí)行副總裁郁亮、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、董事會(huì)秘書田鈞等管理層參加了此次會(huì)議，并圍繞萬(wàn)科的業(yè)績(jī)虧損原因、債務(wù)償還計(jì)劃等議題展開(kāi)討論。
在交流會(huì)中，萬(wàn)科管理層表達(dá)了堅(jiān)定的信心，相信行業(yè)已度過(guò)最困難時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。
可以看出，在新一屆管理團(tuán)隊(duì)的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科正積極推動(dòng)實(shí)施業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解方案，工作重心在保兌付和保交房，但不容忽視的是，萬(wàn)科扭轉(zhuǎn)虧損局面將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，或仍存在資產(chǎn)處置及減值壓力，面對(duì)正在到來(lái)的更大債務(wù)壓力，仍然需要更多的融資計(jì)劃落地。
巨額虧損
2024年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.8億元，同比下降26.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損494.8億元，同比下降506.8%；基本每股虧損4.17元，同比下降504.2%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為-24.4%，較2023年下降29.26個(gè)百分點(diǎn)。
圖表來(lái)源：萬(wàn)科2024年年度報(bào)告（深交所）
萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)以及包括物流、公寓、商業(yè)、辦公等在內(nèi)的相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
分業(yè)務(wù)類型看，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為3010.3億元，占比 87.7%；來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為331.3億元，占比9.7%。
扣除稅金及附加前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為9.5%，較2023年下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為9.5%。扣除稅金及附加后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為3.5%，較2023年下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為3%。集團(tuán)物業(yè)服務(wù)毛利率13.21%，較2023年下降1.75個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于虧損原因，萬(wàn)科在年報(bào)中表示，首先是由于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降，2024年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存，這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。
其次，新增計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和信用減值。結(jié)合市場(chǎng)情況、結(jié)算毛利大幅下降，以及大宗交易等過(guò)程中多項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，按照審慎原則，萬(wàn)科對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備81.4億元（含非并表項(xiàng)目計(jì)提10.8億元），此外，公司部分應(yīng)收款存在回收風(fēng)險(xiǎn)，因此合計(jì)計(jì)提信用減值264億元。
此外，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損，為更快回籠資金，公司對(duì)資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等，都是虧損原因。
事實(shí)上，從2024年初，萬(wàn)科就已出現(xiàn)虧損。
圖表來(lái)源：萬(wàn)科2024年年度報(bào)告（深交所）
數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入615.9億元，同比減少10.05%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損3.6億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。
根據(jù)2024年半年報(bào)，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1427.8億元，同比下降28.9%，凈虧損98.5億元，同比下降199.8%。前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2198.95億元，同比下降24.3%，凈虧損179.4億元，同比下降231.7%。
到了第四季度，萬(wàn)科單季度凈虧損額就達(dá)到315.4億元，超過(guò)前三季度虧損總和。
債務(wù)重壓
巨額虧損的同時(shí)，萬(wàn)科還面臨巨大的債務(wù)壓力。
截至2024年底，萬(wàn)科凈負(fù)債率為80.6%，較2023年底提高25.9個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率為73.7%，較2023年底提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。
有息負(fù)債合計(jì)3612.8億元，占總資產(chǎn)的比例為28.1%，較年初增長(zhǎng)412億元。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1582.8億元，占比為43.8%，一年以上有息負(fù)債2030億元，占比為56.2%。
值得注意的是，2023年底，在萬(wàn)科合計(jì)3200.5億元的有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債624.2億元，占比為19.5%，一年以上有息負(fù)債2576.3億元，占比為80.5%。也就是說(shuō)，僅一年時(shí)間，萬(wàn)科短債占比已經(jīng)由19.5%提升至43.8%，短債壓力驟增。
截至2024年底，萬(wàn)科持有貨幣資金881.6億元，無(wú)法覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)，覆蓋率僅55.7%。
與此同時(shí)，存貨規(guī)模也在進(jìn)一步下降，截至2024年末，萬(wàn)科存貨金額為5190.1億元，較2023年底下降26%。其中，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為917.1億元，占比17.7%；在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3008.4億元，占比58%；已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）1239.1億元，占比23.9%。
截至2024年底，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積1810.7萬(wàn)平方米，銷售金額2460.2億元，同比分別下降26.6%和34.6%。
萬(wàn)科管理層表示，盡管萬(wàn)科銷售金額同比下降34.6%，經(jīng)營(yíng)端承受較大壓力，但2024年全年公司如期歸還到期公開(kāi)債292億元。在大宗交易和資源盤活方面，公司全年實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元，積極落實(shí)瘦身健體要求，推進(jìn)非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資退出。截至目前，萬(wàn)科今年一季度公開(kāi)債均已兌付。
融資端，萬(wàn)科2024年新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，較2023年下降37個(gè)基點(diǎn)。在融資模式轉(zhuǎn)型方面，累計(jì)獲批白名單項(xiàng)目79個(gè)，在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸方面，全年落地全口徑經(jīng)營(yíng)貸293億元。
大股東深鐵集團(tuán)等國(guó)資國(guó)企對(duì)萬(wàn)科予以了大力支持。其中，2024年深鐵集團(tuán)大比例參與認(rèn)購(gòu)中金印力REIT,收購(gòu)了公司位于深超總基地的總部用地，今年一季度，大股東又收購(gòu)了萬(wàn)科持有的紅樹灣項(xiàng)目49%收益權(quán)，幫助盤活存量資源，并提供了70億元的股東借款，真金白銀協(xié)助萬(wàn)科有效應(yīng)對(duì)一季度到期的公開(kāi)債務(wù)本息支付。
關(guān)于2025年的債務(wù)應(yīng)對(duì)，萬(wàn)科管理層在交流會(huì)上表示，一方面，繼續(xù)通過(guò)加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開(kāi)發(fā)、合理平衡收支節(jié)奏，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮好經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)的內(nèi)生造血功能。另一方面，萬(wàn)科擁有多元化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)池，部分已通過(guò)大宗交易、REITs等方式實(shí)現(xiàn)價(jià)值釋放，繼續(xù)平衡流動(dòng)性需求與長(zhǎng)期持有價(jià)值，將靈活采用資產(chǎn)證券化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略引戰(zhàn)等策略，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性，支持資產(chǎn)價(jià)值最大化兌現(xiàn)。
在債務(wù)償還的安排方面，除了經(jīng)營(yíng)和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，萬(wàn)科將繼續(xù)積極爭(zhēng)取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，同時(shí)利用好政策工具箱，繼續(xù)爭(zhēng)取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)待解
萬(wàn)科在2024年報(bào)的“致股東”中表示，2024年對(duì)萬(wàn)科而言，是異常艱難的一年，面臨多重風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。萬(wàn)科在各方支持下積極開(kāi)展自救，推進(jìn)模式轉(zhuǎn)型，風(fēng)險(xiǎn)在逐步化解之中。
萬(wàn)科認(rèn)為，公司業(yè)績(jī)虧損既有外因也有內(nèi)因。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，公司未能及時(shí)擺脫高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的擴(kuò)張慣性，出現(xiàn)了投資冒進(jìn)、多賽道布局步子過(guò)大、融資模式未能及時(shí)轉(zhuǎn)型等問(wèn)題，管理和風(fēng)控機(jī)制也未能跟上業(yè)務(wù)和組織發(fā)展的需要，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)陷入被動(dòng)。這些長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中積累的問(wèn)題正在逐步消化，但徹底化解仍需要時(shí)間。
年報(bào)稱，為有效化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人、債權(quán)人、投資人的利益，2025年1月27日，萬(wàn)科董事會(huì)決定充實(shí)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理力量，運(yùn)用大股東深鐵集團(tuán)在內(nèi)的各方資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步聚焦主業(yè)，更好推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展。
1月27日，也是農(nóng)歷龍年的最后一個(gè)工作日，萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行董事會(huì)改組，深圳國(guó)資派駐5名管理人員：深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰任萬(wàn)科董事會(huì)主席、投資與決策委員會(huì)委員；深圳天健集團(tuán)董事李鋒任萬(wàn)科執(zhí)行副總裁；深圳市建材交易集團(tuán)董事長(zhǎng)華翠任萬(wàn)科執(zhí)行副總裁；前深圳地鐵商業(yè)董事長(zhǎng)李剛?cè)稳f(wàn)科執(zhí)行副總裁；深圳市投資控股專職外部董事田鈞任萬(wàn)科董事會(huì)秘書。
原有萬(wàn)科董事會(huì)核心人員里，郁亮辭任董事會(huì)主席，協(xié)助董事會(huì)主席開(kāi)展工作，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略和房地產(chǎn)宏觀研究，祝九勝辭去所有職務(wù)離開(kāi)萬(wàn)科，朱旭辭任董事會(huì)秘書留在萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部。
隨后的2月5日，萬(wàn)科在內(nèi)部宣布了多位中高層的人事任命，涉及戰(zhàn)投、資金、法務(wù)等多個(gè)總部職能部門，以及北京、華東等開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的多個(gè)核心崗位。此次的新任命人員也全部來(lái)自深圳國(guó)資系統(tǒng)。
對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走向，萬(wàn)科管理層在3月31日的交流會(huì)中認(rèn)為，在政策引導(dǎo)和支持下，行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最困難的時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道上來(lái)。
主要表現(xiàn)在，市場(chǎng)需求回升的基礎(chǔ)已經(jīng)牢固，去年四季度商品住宅銷售面積環(huán)比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交依然較為穩(wěn)定，沒(méi)有再出現(xiàn)過(guò)去的“脈沖式反彈”，土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業(yè)造血、回血能力顯著增強(qiáng)。市場(chǎng)回暖和政策支持讓企業(yè)更有信心，拿地情況有了顯著好轉(zhuǎn)，促進(jìn)后續(xù)成交和投資的回升。
管理層表示，未來(lái)的萬(wàn)科將聚焦到主業(yè)主營(yíng)和重點(diǎn)城市布局，加速推動(dòng)資產(chǎn)處置和業(yè)務(wù)優(yōu)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)錨定2025年銷售回款目標(biāo)，實(shí)施靈活量?jī)r(jià)策略加速推盤。深度參與城市存量不動(dòng)產(chǎn)的改造盤活，充分發(fā)揮在開(kāi)發(fā)建造、經(jīng)營(yíng)服務(wù)等領(lǐng)域已經(jīng)形成的體系化技術(shù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)科技突圍。
在產(chǎn)業(yè)協(xié)同上，軌道交通與房地產(chǎn)的結(jié)合會(huì)產(chǎn)生巨大協(xié)同效應(yīng)，將著力強(qiáng)化與深鐵集團(tuán)的融合發(fā)展，在軌道物流、TOD綜合開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、工程代建、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維養(yǎng)、科技創(chuàng)新等方面深度合作。與此同時(shí)，繼續(xù)降本增效，瘦身健體，打造高效組織。
在各方支持下，期待萬(wàn)科走出低谷，煥發(fā)新生?！?/p>
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