本報記者 黨鵬 盧志坤 成都報道
近日，曾處于風(fēng)口浪尖的網(wǎng)紅項目——李嘉誠旗下的原和記黃埔曾經(jīng)持有的成都南城都匯8期（現(xiàn)名山河玖璋）在網(wǎng)上傳出消息：約1100套準(zhǔn)現(xiàn)房房源即將取證銷售。
“但我們至今還沒有拿到裝修工程?！彼拇ㄒ技谓ㄔO(shè)工程有限公司（以下簡稱“壹嘉建設(shè)”）負(fù)責(zé)人陶先生告訴《中國經(jīng)營報》記者，在去年10月，他與兩家企業(yè)簽訂“南城都匯項目工程合作協(xié)議”，對方承諾在去年12月底之前保證其拿到不少于6億元的工程。為此，陶先生支付了200萬元的保證金。至于像陶先生這樣的供應(yīng)商涉及多少家，尚不得而知。
但記者注意到，南城都匯項目已經(jīng)被成都市中院查封，直至2026年6月7日為止。就此，記者采訪了南城都匯現(xiàn)開發(fā)公司舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（以下簡稱“舜鴻成都公司”）背后的兩大股東，以及成都高新區(qū)相關(guān)部門，都明確該項目目前尚未復(fù)工。
由此，從2004年和記黃埔進(jìn)入成都，已經(jīng)過去21年，項目尚未全部竣工。尤其是在2020年，李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)（整合和記黃埔后）將南城都匯剩余項目打包出售之后，因?yàn)閺?fù)雜的股權(quán)和債務(wù)問題，至今仍有超過5000余套住宅處于停工狀態(tài)，并導(dǎo)致已交付的商業(yè)和住宅業(yè)主遭遇辦理產(chǎn)權(quán)證難題。
近日，消息稱該項目1100套準(zhǔn)現(xiàn)房即將取證銷售。黨鵬/攝影
開發(fā)21年的南城都匯
至今記者仍清晰記得，在2004年10月29日，成都建川集團(tuán)與和記黃埔共同舉牌競奪成都城南這塊1036畝土地的情景。最終，和記黃埔以每畝206萬元，總價21.35億元競拍得手。
兩年后，這塊地上仍是雜草叢生，尚未開工。就此，本報記者經(jīng)過調(diào)查，發(fā)布《和黃成都隱性囤地調(diào)查兩年坐擁40億元土地溢價》報道，首次披露和記黃埔通過囤地，將其中的886畝土地抵押，獲取26.21億元的貸款。據(jù)成都房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，該報道影響了成都土拍政策，即此后與開發(fā)商約定土地的具體開發(fā)年限。
隨后，這塊地開始了緩慢的開發(fā)。原計劃的8期項目，截至2020年才開發(fā)了6期。公開數(shù)據(jù)顯示，南城都匯項目6期在2016年開盤時，其住宅產(chǎn)品的銷售均價達(dá)到1.6萬元/平方米。截至目前，南城都匯的二手房售價仍在2.3萬元—3.3萬元/平方米之間。
但是在2020年7月23日晚，李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)發(fā)布公告，出售南城都匯項目100%股權(quán)，作價約78.47億元。當(dāng)時，南城都匯的第7期、8期主體已經(jīng)建好，仍剩下約5747套未售房源,以此估算住宅均價為2.4萬元/平方米。公開資料顯示，長實(shí)集團(tuán)由此錄得約38.11億元的未經(jīng)審核收益，這遠(yuǎn)超當(dāng)年21.35億元的土地拍賣款。
根據(jù)公告，項目的受讓方為設(shè)立在英屬維京群島的RZ3262019 Limited（以下簡稱“RZ公司”），該公司由禹洲集團(tuán)控股有限公司（01628.HK，以下簡稱“禹洲地產(chǎn)”）持有50%的股權(quán)，其余50%的股權(quán)則由成都瑞卓置業(yè)有限公司（以下簡稱“成都瑞卓”）持有。
為了促成項目的順利轉(zhuǎn)讓，長實(shí)集團(tuán)向RZ公司提供了將近3.43億美元的賣方美元貸款，作為RZ公司支付部分代價的資金，還款期限為交易完成當(dāng)日起計兩年。該貸款以舜鴻成都公司對南城都匯第8期的發(fā)展中土地及物業(yè)的所有權(quán)利和權(quán)益的質(zhì)押作為抵押，這也為此后關(guān)于項目股權(quán)和債務(wù)的多重糾紛埋下伏筆。
深陷債務(wù)債權(quán)糾紛
就在南城都匯出售兩個月之后，成都高新區(qū)財政金融局向該區(qū)各金融機(jī)構(gòu)發(fā)函稱：“因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)研究，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和黃及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和黃進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助?！?/p>
隨后，長實(shí)集團(tuán)方面表示，成都和黃并非其旗下附屬公司，亦不是由集團(tuán)控制，同時強(qiáng)調(diào)不存在囤地情況。即使如此，禹洲地產(chǎn)和成都瑞卓卻未能將南城都匯7期、8期如期盤活。
2020年12月10日，和黃成都公司更名為舜鴻成都公司。但是舜鴻身披訴訟數(shù)百條，原告中有物業(yè)服務(wù)公司、工程公司、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以及電梯等供應(yīng)商企業(yè)。
即使如此，記者注意到，在2021年5月，更名為山河玖璋的8期項目推出372套清水房源，單價15527元/㎡。雖然當(dāng)時已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，但300多名搖中的購房者還是等了三年多?！?024年在政府協(xié)助主導(dǎo)下，三方（即長實(shí)、禹洲、瑞卓）針對前期已售371套住宅進(jìn)行了局部復(fù)工和交房，其他區(qū)域至今并未復(fù)工?！背啥既鹱糠矫姹硎尽?/p>
最先坐不住的是長實(shí)集團(tuán)，其發(fā)現(xiàn)RZ公司及舜鴻成都公司遲遲未能清繳約3.8億美元的債務(wù)。這筆錢不僅涉及本金，還有利息和罰息。為此長實(shí)集團(tuán)開始采取法律行動，在境外直接接管舜鴻成都公司的100%股權(quán)，并通過股東會決議罷免了舜鴻地產(chǎn)原法定代表人及董事會成員，在境內(nèi)也試圖通過法院追回欠款。
除了長實(shí)集團(tuán)，RZ公司名下出現(xiàn)多筆借款。2020年7月收購項目時，香港卓穎投資集團(tuán)（以下簡稱“香港卓穎”）通過國泰君安向 RZ公司提供 3.1億美元融資。禹洲地產(chǎn)當(dāng)時稱系過橋融資，需在當(dāng)年年底償還。
此外，禹洲地產(chǎn)亦以境外自有資金向RZ提供了2.81億美元借款，以及在境內(nèi)借給舜鴻成都公司的3.77億元，資金悉數(shù)支付給長實(shí)集團(tuán)或其附屬公司。此后為了維持經(jīng)營，禹洲地產(chǎn)稱又向舜鴻成都公司投入近5億元。
隨后，在2021年11月8日，成都瑞卓方面對外稱禹洲地產(chǎn)撬開保險柜，拿走了舜鴻成都公司的印章，并稱“對舜鴻成都公司的資產(chǎn)被用作抵押物毫不知情”。此外，成都瑞卓稱禹洲地產(chǎn)劃走成都舜鴻公司近9億元資金，導(dǎo)致現(xiàn)金流枯竭。
但禹洲地產(chǎn)方面對“搶印章”予以否認(rèn)，表示“項目公司（即舜鴻）的經(jīng)營管理權(quán)由禹洲地產(chǎn)主導(dǎo)”。
天眼查顯示，香港卓穎持股100%的杭洲舜嘉貿(mào)易有限公司對外投資了兩家企業(yè)，穿透股權(quán)會發(fā)現(xiàn)其與禹洲地產(chǎn)都存在一定股權(quán)交叉關(guān)聯(lián)。但在去年12月3日，香港卓穎轉(zhuǎn)讓了其持有的股權(quán)。
因RZ公司無力償還長實(shí)集團(tuán)、香港卓穎的借款，南城都匯8期資產(chǎn)一度被法拍，其中商鋪流拍，其他的住宅拍賣又被終止。在2023年6月，法院裁定查封舜鴻地產(chǎn)在成都高新區(qū)的土地使用權(quán)及其上的建筑物等，查封期限為2023年6月8日至2026年6月7日。
南城都匯疑云再生
“在高新區(qū)政府及法院的主導(dǎo)下，甲方和其關(guān)聯(lián)方丙方已與廈門禹洲集團(tuán)有限公司就南城都匯7期山河薈及8期山河玖璋的修建、營銷及物業(yè)管理工作達(dá)成共識，并已實(shí)質(zhì)介入該項目的債務(wù)重組、重整工作?！庇浾咴诤贤锟吹竭@樣的表述，這也讓乙方壹嘉建設(shè)的陶先生很是放心。
記者注意到，該合同甲方為成都紫盛云天建材有限公司，丙方為悅翔川金產(chǎn)融（成都）有限公司（以下簡稱“悅翔公司”）。甲方承諾負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與政府、管理人及甲方關(guān)聯(lián)方各方面的關(guān)系，確保乙方在2024年12月23日之前，能夠中標(biāo)不低于四個標(biāo)段，成為本項目裝飾裝修工程、總坪工程的專業(yè)分包施工人，總承包工程價款不低于人民幣6億元。
此外，乙方不僅要繳納200萬元的保證金，還約定“合作的利益分配為：甲方的比例為稅后純利潤的30%，乙方70%”。
就此，壹嘉建設(shè)的陶先生稱，他們看到過甲方提供的南城都匯項目授權(quán)書，但是不能給記者出示。同時，陶先生承認(rèn)，截至目前仍未拿到工程，保證金也沒有退。此外，陶先生稱丙方悅翔公司邀請記者采訪，但截至發(fā)稿都未有回復(fù)。
天眼查顯示，悅翔公司成立于2023年2月，由川金拉扎德（成都）企業(yè)管理有限公司100%持股。該公司控股方則是香港新悅翔投資控股有限公司。
就南城都匯是否重組、重整問題，記者聯(lián)系成都高新區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示目前高新區(qū)并未主導(dǎo)此事，也從未聽說上述合同里甲乙丙三方公司。此外，經(jīng)他詢問禹洲地產(chǎn)，對方稱也未聽說項目裝飾裝修工程征集供應(yīng)商事宜。
記者聯(lián)系長實(shí)集團(tuán)所委托的德勤會計師事務(wù)所項目負(fù)責(zé)人陳女士，其表示不便對此回應(yīng)。此外，上述合同提及的廈門禹洲集團(tuán)有限公司工作人員稱，公司業(yè)務(wù)非常小，未聽說參與南城都匯重整工作。
“我司作為真實(shí)出資的股東方，從未聽說政府和法院有組織該公司參與項目任何工作，且未聽說有債務(wù)重組的事情?！背啥既鹱糠矫姹硎?，項目資產(chǎn)情況良好，借款大多是股東借款，不具備重組的基礎(chǔ)，法院也未表示有這方面的計劃。
四川煒燁律師事務(wù)所律師羅欣表示，若協(xié)議中的甲方和丙方兩家公司與南城都匯項目公司無任何關(guān)聯(lián)，但將項目公司工程作為承諾收取保證金涉嫌刑事違法。羅欣提醒，供應(yīng)商在繳納保證金的時候需要核實(shí)事件真實(shí)性。成都瑞卓方面表示，作為南城都匯股東方及項目公司均不對受害者承擔(dān)任何責(zé)任。
4月1日，記者在南城都匯8期山河玖璋看到，林立的樓群在這個春天里冷冷清清?！艾F(xiàn)在正在裝修的是去年年底交房的371套?！北０哺嬖V記者，沒有接到過其他樓棟復(fù)工通知。
（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）
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