推進綠色建筑發(fā)展是實現建筑領域碳中和的重要途徑。目前，我國城鎮(zhèn)新建建筑已經全面執(zhí)行綠色建筑標準，但仍然有超過1/3的存量建筑不滿足節(jié)能建筑標準1，這意味著存量建筑在可持續(xù)改造方面仍蘊藏著巨大的潛力和發(fā)展空間。特別是在當前，中國甲級辦公樓市場正邁向租戶主導的新階段，樓宇品質已然成為影響租戶決策的核心要素。
隨著越來越多的企業(yè)積極擁抱ESG（環(huán)境、社會和治理）發(fā)展戰(zhàn)略，綠色低碳的辦公空間越來越受到租戶的青睞。因此，存量建筑的可持續(xù)改造正在成為資產長周期管理中的重要一環(huán)，對于提升建筑的環(huán)境績效，增強資產的市場競爭力，以及實現長期的經濟效益和社會效益都具有重要的意義。
1國家發(fā)改委政策研究室副主任、新聞發(fā)言人李超在2024年5月的新聞發(fā)布會上表示，當前我國有關領域節(jié)能降碳改造升級潛力巨大。比如，超過60%的存量鍋爐、電機、變壓器等設備能效低于先進水平，超過1/3的存量建筑不滿足節(jié)能建筑標準，因此，要持續(xù)加快節(jié)能降碳改造和用能設備更新。
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香港以及歐美等發(fā)達地區(qū)在存量建筑可持續(xù)改造方面已積累了豐富的實踐經驗，為中國內地提供了寶貴的借鑒和參考。在中國內地，科技在存量建筑可持續(xù)改造中發(fā)揮日益重要的作用，幫助企業(yè)更加精準地識別改造需求、優(yōu)化改造方案，并提升改造效果，從而有效降低了存量建筑在可持續(xù)改造過程中所面臨的困難和風險。
與簡單的翻新或徹底改變建筑原始用途不同，存量建筑可持續(xù)改造的核心在于提升能源效率和降低運營成本。通過這兩方面的綜合改進，最終實現建筑運營的長期可持續(xù)性目標。
存量建筑可持續(xù)改造根據其影響范圍和改造程度，又可分為輕中度改造與深度改造兩種。
存量建筑可持續(xù)改造已成為了房地產行業(yè)未來發(fā)展不可忽視的命題，但實際推進時仍面臨著諸多風險和挑戰(zhàn)。
高風險：由于存量建筑可持續(xù)改造往往涉及龐大的投資成本，業(yè)主和投資者在決策時必然會慎重考慮最終的成本效益比，這成為了他們是否投身此類項目的重要決策依據。
復雜性：從前期的數據收集與分析、模型構建與預測，到項目決策、改造規(guī)劃和實施，再到后期的運營管理，這一系列步驟涉及多方參與，大大增加了決策的難度和復雜性。
數據不足：由于缺乏高質量的建筑運營數據以及統(tǒng)一的數據收集標準，單純依賴過往經驗進行改造往往效果不佳，甚至可能導致投資成本的浪費。
由此可見，為實現存量建筑可持續(xù)改造的目標，我們必須以更加系統(tǒng)的視角來審視整個改造流程。在這一過程中，數據和科技無疑將扮演至關重要的角色。
1、能源審計和建模預測
建筑能源審計的精準度對于改造項目的篩選和評估至關重要，同時也為碳排放建模和預測改造效果提供了數據基礎。當前，智能電表、物聯網傳感器以及圖像識別等先進技術的應用，徹底改變了建筑能耗數據的采集與記錄方式，結合專業(yè)的碳排放模型、直觀的儀表盤以及數字孿生等可視化工具，助力企業(yè)更高效地監(jiān)控、對比并評估改造前后的能源消耗狀況和投入產出比，提供更科學的改造方案選擇依據。
2、改造項目的高效執(zhí)行
改造項目的執(zhí)行階段不僅占據了項目總成本的大部分支出，而且施工質量的優(yōu)劣直接關系到樓宇后期運營過程中可持續(xù)目標能否順利達成。BIM、數字孿生、人工智能等前沿技術的應用，不僅可以優(yōu)化設計方案、簡化采購流程，還能對施工質量進行有效監(jiān)控并加強與承包商之間的溝通，從而在確保改造項目執(zhí)行階段取得最佳效果的同時，也達到了成本控制的目的。
3、能源設備的智能化管控
通過智能物聯網等技術對建筑內的能源設備進行智能化的管理和控制，是一種既高效又相對輕量化的改造模式，備受眾多業(yè)主的青睞。常見的應用包括智慧照明、智能溫控系統(tǒng)等。同時，這類系統(tǒng)還能與門禁系統(tǒng)、會議預定系統(tǒng)等智能設備實現聯動，從而為建筑管理帶來全方位、智能化、精細化的提升。
4、綠色建材與新型儲能
在深度可持續(xù)改造過程中，建筑材料的替換與更新是至關重要的一環(huán)，尤其是新型綠色建筑材料的應用。隨著材料科學的進步，儲能技術也獲得了顯著提升。在建筑領域，光伏發(fā)電設備與建筑的完美融合已成為現實，這種結合從源頭上減少了碳排放；同時，儲能調節(jié)技術的引入，充分利用了峰谷電價差異，實現了智能化調節(jié)建筑電力需求，既優(yōu)化能源使用效率，又顯著降低了用電成本。
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