大家好，我是蘇北哥！今天是4月3日，農(nóng)歷三月初六，天氣一片晴好，即將迎來清明小長假……
01.
勁爆大消息！5號線于本月開通運(yùn)行，但卻不能一站直通，南北兩段需要接駁車運(yùn)客？
4月看來是注定不會平凡了！3月底南京發(fā)布了新“寧七條”，一夜之間導(dǎo)致南京二手房掛牌量猛增3000+套，人們還在討論XZ后的南京房價(jià)到底是“跳水”還是“上揚(yáng)”的時(shí)候，昨天的一場土拍，又將南京樓市推上了輿論的風(fēng)口浪尖！
49分鐘，68輪競拍，43%的溢價(jià)率，橫掃去年南京土拍“一輪游”的陰霾，真正揚(yáng)眉吐氣了一把，也讓外界不得不用全新的眼光審視南京樓市，2025年后市南京后市期望值自然也就被抬高了……
不得不說，4月份南京排入議事日程的“大事”還真是不少！
接下來，4月23日就要進(jìn)行蛇年的第二場土拍，大校場即將推出斷供兩年來的首幅宅地G07地塊；雨核也即將推出斷供2年左右的首付宅地G09……
4月30日，南京將一口氣出讓10幅地塊，其中就包含被譽(yù)為河西樓市壓艙石的農(nóng)研所G28地塊；還有多年未有供地的江寧九龍湖將推出容積率1.8的G18低密宅地。
九龍湖G18地塊位置
4月的南京樓市可謂大事不斷，更可謂是精彩紛呈！然而除了樓市本身，4月南京城建、交通方面的大消息也是不少的。
其中最惹人關(guān)注的便是地鐵5號線北段的開通運(yùn)行，以及線路的“南北兩段”無縫連接，一站直通！這可是讓一眾南京人為之振奮的大消息！
5號線北段今年上半年開通的消息，最早從去年9月份就有博主在網(wǎng)上透露，當(dāng)時(shí)通報(bào)了線路熱滑的消息，振奮了南京輿論圈。
今年2月份這條消息得到相關(guān)媒體證實(shí)，現(xiàn)代快報(bào)2月10日消息稱，5號線北段3月份將進(jìn)行試跑，有望4月份迎來全線通車。
現(xiàn)代快報(bào)截圖
時(shí)間來到3月20日，正如媒體報(bào)道的一樣，5號線北段迎來了首次成功試跑，全程方家營-吉印大道，由神機(jī)營站回庫車，其中香樟園站封閉。
5號線北段3月20日試跑視頻
而相應(yīng)的，原本已經(jīng)于2024年3月開通的5號線南段（江寧段），也于今年1月1日至3月15日臨時(shí)停止運(yùn)營服務(wù)，原因是為了與線路北段進(jìn)行全線貫通割接工程（5號線江寧段已經(jīng)于3月12日起恢復(fù)運(yùn)營）。
就在所有人都在盼望4月份5號線全線貫通，一站直通的喜悅中時(shí)，昨天傍晚一個(gè)驚爆的消息在微博上出現(xiàn)：“5號線，可能會成為南京首條南北分段、一站不通的運(yùn)營格局。”
這是什么意思呢？也就是說5號線4月底開通之后，北段北起方家營，南至大校場神機(jī)營站為止。5號線南段還是將是東山文靖路站至吉印大道站。而5號線南北兩段無法實(shí)現(xiàn)無縫對接。
網(wǎng)絡(luò)截圖
5號線北段底站“大校場神機(jī)營站”與5號線南段始發(fā)站東山文靖路站之間，無法通過地鐵通勤，必須通過公交進(jìn)行客運(yùn)接駁。
此消息一出，猶如一石激起千層浪！迅速在網(wǎng)上發(fā)酵！這位微博博主的發(fā)帖下面，評論更是呈爆發(fā)式增長！甚至一些評論者透露了事情的最新進(jìn)展。
跟帖評論者不止一人對5號線南北分段運(yùn)營，不能一站直通的消息“言之鑿鑿”，甚至有人透露，在地鐵部門工作的內(nèi)部人員透露，5號線南北接駁的運(yùn)營車輛都已經(jīng)買好了。
這些消息的發(fā)出，為本月即將正式開通運(yùn)行的地鐵5號線蒙上了一層“灰色的情緒”，然而這個(gè)“線路分段運(yùn)行，不能一站直通的消息”是真是假呢？
具體真假，北哥目前也沒有確切的信息可以證明，但是我們可以基于現(xiàn)有信息之上，分析該消息的可信度。
首先3月20日5號線全線試跑當(dāng)天，一個(gè)小細(xì)節(jié)不知道大家主要到?jīng)]有？被譽(yù)為南京地鐵“換乘王”的5號線，全長37.4千米，可以與1、2、3、4、6、7、9、12、13、S1號線十條地鐵線路實(shí)現(xiàn)換乘。原本線路規(guī)劃30座地鐵站，然而3月20日線路試跑當(dāng)天，真正啟用運(yùn)營的車站只剩下29座。
位于江寧境內(nèi)的“東山香樟園站”并未被啟用！
從當(dāng)天5號線北段發(fā)布的線路圖中，并未發(fā)現(xiàn)“東山香樟園”站的蹤影。
而早早于去年3月開通運(yùn)行的5號線南段，線路始末站早已明確，就是從文靖路至吉印大道，也不包含“東山香樟園”！
百度南京5號線南段線路始末站
也就是說東山香樟園站目前既不屬于5號線北段，也不屬于南段，難道是獨(dú)立存在的一站？而該站點(diǎn)正是線路北段和南段最重要的過渡站點(diǎn)！根據(jù)之前的媒體報(bào)道，3月下旬5號線全線試跑之際，東山香樟園站就被封閉了，以確?！跋阏翀@-文靖路區(qū)間除司機(jī)外無人乘坐”
東山香樟園站實(shí)景
而且根據(jù)媒體報(bào)道：5號線北段車輛至神機(jī)營站回車庫！那是不是已經(jīng)明確了5號線南段與北段不是同一輛列車運(yùn)行？
02.
分段運(yùn)行這事兒到底靠不靠譜？還得看這三點(diǎn)！
昨天“地鐵5號線將分段運(yùn)行，不能一站直通”的消息一經(jīng)發(fā)出，很多人都在網(wǎng)上感慨命運(yùn)不公，5號線命運(yùn)坎坷。
從2016年開始建設(shè)算起，到今年，南京地鐵5號線開建已經(jīng)9年，絕對算是南京建設(shè)周期最長的地鐵線路。
很多人網(wǎng)友在網(wǎng)上調(diào)侃“我家娃還沒出生時(shí)就說5號線要開通了，如今娃上小學(xué)二年級了，5號線還沒開通”；“我父親還沒退休時(shí)就說5號線快開通了，如今他退休八年了，5號線還沒通車”！
南京樓市很多主城板塊，更是一直拿5號線當(dāng)做重要賣點(diǎn)，比如鼓樓濱江，曾經(jīng)的江望潤府、金基皓樾等一眾樓盤，能夠一夜之間開盤售罄，主要就是得益于5號線和拉小方興學(xué)區(qū)資源。
如今南京西站面臨搬遷，西站板塊城市界面面臨規(guī)劃升級，板塊價(jià)值倍增的關(guān)鍵賣點(diǎn)也在于5號線。
還有大名鼎鼎的大校場，5號線有3個(gè)站點(diǎn)“穿境而過”（七橋甕、大校場、神機(jī)營3站），其中地處C位的神機(jī)營站周邊樓盤就多達(dá)10個(gè)。一旦5號線本月開通，這10家樓盤瞬間就變身地鐵盤。而5號線也將是大校場開發(fā)數(shù)年來，首條開通的地鐵線路。
神機(jī)營周邊地鐵盤分布情況
然而，“5號線南北分段運(yùn)行，不能一站直通”這個(gè)消息到底靠不靠譜呢？其實(shí)只要看三個(gè)方面的情況就能基本判斷！
第一，就是上文所說的5號線東山香樟園站，為何關(guān)閉，以及站點(diǎn)的歸屬問題！
如果能把這個(gè)問題說清楚，講明白，5號線南北分段運(yùn)行的謠言也就不攻自破了，但如果說不清楚，講不明白，那這個(gè)消息就有一定的可信度。
第二，要弄明白5號線開通在即，為何有可能分段運(yùn)行，不能一站直通？阻礙該線路一站直通的根本原因是什么？
任何事物的存在，或者任何事情的發(fā)生都有其“底層邏輯”，如果這個(gè)底層邏輯說得通，那么實(shí)情基本上沒跑！那么導(dǎo)致5號線分段運(yùn)營的原因到底是什么，看下面這張圖，大家基本上就能明白了！
橫亙在江寧東山與大校場之間的是一片叫作“土山機(jī)場”的地方，而大校場之前華潤金陵中心等一眾樓盤，曾經(jīng)就受到“土山機(jī)場”JS飛行區(qū)而導(dǎo)致的建筑限高問題困擾。
由于土山機(jī)場飛行區(qū)覆蓋問題，對土山機(jī)場乃至大校場的建筑限高提出了嚴(yán)格要求。規(guī)定飛行區(qū)內(nèi)建筑高度被限制在（72-82米），而作為機(jī)場跑道沿線的30F+的超高層樓盤“金陵華夏中心”（華夏幸福當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目名稱，即如今的華潤金陵中心）成為首個(gè)限高項(xiàng)目。
此時(shí)當(dāng)時(shí)引起了“金陵華夏中心”項(xiàng)目停工，并引發(fā)了該項(xiàng)目集體斷供，造成了很大的影響。彼時(shí)，土山機(jī)場能否搬遷？大校場限高能否解除？成為南京樓市四大懸念之一。
后來央企華潤收購華夏金陵中心，更名華潤金陵中心，后又傳出去年2月份華潤金陵中心限高問題終于解決，項(xiàng)目高層樓棟去年8月重新上市的消息。
然而很多人沒有注意到，華潤金陵中心的限高問題解決，并不意味著土山機(jī)場搬遷，雖然從2009年開始，江寧區(qū)就提出了土山機(jī)場的遷建計(jì)劃，甚至一度傳出土山機(jī)場將整體搬遷至六合馬鞍機(jī)場，但是一直尚未成行。
此外，華潤金陵中心的限高問題解決也不能和大校場整體建筑限高問題畫等號。據(jù)北哥了解，大校場整體建筑限高問題并未完全解決，只不過金陵中心項(xiàng)目“單獨(dú)解套”了（否則該項(xiàng)目極有可能面臨死盤風(fēng)險(xiǎn)）。
何以見得呢？從去年4月份，大校場秦淮金茂府“默默修改項(xiàng)目規(guī)劃”一事就能探得事情端倪！
秦淮金茂府與金陵中心一樣都是緊貼大校場跑道邊的樓盤，且都同樣的是大高層住宅樓項(xiàng)目。
秦淮金茂府與大校場機(jī)場跑道軸位置關(guān)系
秦淮金茂府最早于2023年6月份首開，該項(xiàng)目最初規(guī)劃是B地塊的6棟樓為22-32F的大高層。然而在去年4月份秦淮金茂府第三次開盤時(shí)，項(xiàng)目樓層規(guī)劃卻被悄悄更改了。B3、5兩棟樓從原來的32F大高層，更改為23F“小高層”；B4、6兩棟樓從原來的30F大高層將為21F
秦淮金茂府4棟樓的建筑高度調(diào)降公示
而這四棟樓的建筑高度也從原來的99.75-99.95米降至72.65-73.15米！調(diào)整后的建筑高度正好符合大校場建筑限高標(biāo)準(zhǔn)。這足以說明因?yàn)镴S飛行區(qū)的存在，大校場建筑限高并沒有完全取消。
那么如今5號線北段與南段的連接地帶正好也是這片區(qū)域。是不是又是因?yàn)槟承┰颍瑢?dǎo)致地鐵線路不可以直接穿過這片區(qū)域，需要用公交進(jìn)行接駁？大家可以自行腦補(bǔ)！
第三，東山通往大校場的連接工程一向進(jìn)展緩慢！似乎有什么無法逾越的鴻溝！
從2020年大校場大開發(fā)以來，該板塊一路人氣飆升，名聲鵲起成為足以與河西一爭高下的頂流板塊，江寧東山距離大校場向南不過3-4公里，可以說是距離大校場最近的成熟居住板塊。
按照常理來說，東山應(yīng)該以最快的速度打開與大校場之間的通勤道路，緊緊抱住大校場的“大腿”，以實(shí)現(xiàn)購買力引流，譬如當(dāng)年的河西南岸與河西南的關(guān)系。
但是大校場與江寧東山之間的斷頭路“天印大道北延工程”卻一直進(jìn)展緩慢。東山人想進(jìn)城到今天還需從卡子門樞紐或宏運(yùn)大道外繞。
天印大道至宏運(yùn)大道外繞路線
根據(jù)最新消息，天印大道北延工程通車時(shí)間基本上確定在今年的12月底，屆時(shí)開車5分鐘就能抵達(dá)大校場！
這當(dāng)然是一個(gè)重大利好，但是這個(gè)利好卻讓江寧人苦等了3年之久。
天印大道秦淮東河大橋與承天大道對接
有資料顯示天印大道北延工程最早于2022年就已經(jīng)動工建設(shè)，如今跨秦淮東河主橋、奧灘河橋、中前社區(qū)段道路施工已完成?。目前正在進(jìn)行章村段道路及機(jī)場河橋施工，力爭今年完成建設(shè)?。
工程進(jìn)度過慢，總給人感覺江寧東山通往大校場的道路連接有著一時(shí)無法逾越的鴻溝！
主編簡介：
蘇北哥， 男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。
1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。
是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。
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