澳南·錦江序項目實拍圖
4月2日，位于成華區(qū)槐樹店板塊的澳南·錦江序部分樓棟取得預售，首批次預計推出3/4號樓約60套房源，成為今年成華區(qū)第二個入市的全新項目。
成洛大道旁，起始面積125㎡，買入門檻400萬左右，加上新規(guī)產品的高得房率，雖然是由一家名不見經傳的開發(fā)商開發(fā)，但在主城置業(yè)群體中澳南·錦江序的關注度也不低。
據了解，項目將于4月6日開始搖號選房，這個項目值得買嗎？
01
項目概況
項目名：澳南·錦江序
地址：成華區(qū)槐樹店板塊塔山路
占地面積：17畝
容積率：1.5
戶數：118戶
產品形態(tài)：4棟 15-17F高層
梯戶比：2T2
戶型區(qū)間：建面約125-173㎡套四
取證價格：3.2-3.6萬元
交房時間：預計2026年底
澳南·錦江序項目平面布局效果圖
02
區(qū)域掃描：
成華區(qū)熱門槐樹店板塊，
距離萬象城2公里左右，出門就是沙河公園
項目位于成華區(qū)槐樹店板塊，就在成洛大道旁，一街之隔是新希望打造的錦粼壹品。去看盤的當天，項目已經取證，但現場的購房者并不算多。
項目所在的成華區(qū)的槐樹店板塊，是金色中環(huán)上重要的供應區(qū)域之一。近年來，區(qū)域以新希望·錦麟壹品開啟了新房供應的2.0時代，其后有越秀·天悅云萃、首開·臻禮著等項目入市，今年初華潤置地在區(qū)域內拿下的新地塊成交樓面價達到20700元/㎡，整個區(qū)域內的新房價格目前鎖定在3萬元-3.3萬元/㎡左右。
區(qū)別于成華區(qū)目前另一個密集供應的區(qū)域二八板塊，槐樹店板塊的優(yōu)勢在于，這里距離萬象城商圈很近，這一優(yōu)勢在澳南·錦江序上體現更加明顯——沿著成洛大道車行距離在2公里左右，便能達到萬象城。
同時，項目前就是蜿蜒展開的沙河公園，與公園的近距離帶來了項目未來的景觀優(yōu)勢，現在，站在5樓樣板間也能感受到這一資源的優(yōu)勢。
澳南·錦江序項目實拍圖，部分樓棟緊鄰主干道
交通方面，項目靠近成洛大道，是區(qū)域內的主要車行線路。地鐵方面距離4號線與7號線換乘站點槐樹店站有1.2公里的距離。同時，項目下方有部分區(qū)域為地鐵軌行區(qū)，后期或許會受到地鐵干擾。
03
產品分析：
主城區(qū)1.5容積率小地塊
新規(guī)產品得房率高，剛需項目做玻璃幕墻
整個項目占地17畝，打造了4棟樓，其中，1號樓布局建面約140㎡戶型，2號樓布局建面約173㎡戶型，3、4號樓布局建面約125㎡戶型。整個地塊呈長條形，緊鄰沙河，4棟樓沿著沙河排開。從工地現場能夠看到，1、2號樓的立面采用幕墻+鋁板的設計，3、4號樓的立面則比較傳統(tǒng)，采用大開窗的設計。
澳南·錦江序項目實拍圖
雖然這一地塊容積率低，但地塊也并不大，這也就導致后期小區(qū)的園林景觀會有局限，不過，項目除了地面景觀外，還在負一層做了會所設計，在盡量給業(yè)主提供更多的活動空間。
最讓澳南·錦江序出圈的，來自三個因素：1、項目是新規(guī)產品，得房率高，甚至做到了125㎡戶型的套四三衛(wèi)設計。據置業(yè)顧問介紹，得房率超過100%。
從成華區(qū)目前的項目去化情況能明顯發(fā)現，新規(guī)項目在市場的接受度很高，雖然單價比老規(guī)產品更高，但高得房率拉低了實得均價，并且從園林到會所，再到外立面都有升級，因此，新規(guī)產品的去化速度更快。
2、地塊本身也有一定的稀缺性。這是一塊臨沙河，容積率僅1.5的低容積率地塊，這一容積率也是區(qū)域內目前最低的一塊地。并且，它也是區(qū)域內距離沙河最近的一塊地，低容+公園優(yōu)勢，拉高后期的居住體驗感。
沙河公園實拍圖
3、在這樣一個400萬起的項目中，大膽地用上了玻璃幕墻+鋁板的設計——這樣項目的外立面更高級。
雖然項目打出了剛需也做全景艙的噱頭，但實際上僅有較大戶型的兩棟樓為全景艙+幕墻的設計，3、4號樓的125㎡戶型其實是傳統(tǒng)的住宅設計呈現。
澳南·錦江序項目建面約125㎡戶型樣板間實拍圖
本次即將開盤的125㎡戶型內部，項目做了套四三衛(wèi)保證了功能性，但內部的空間感卻受到影響，125㎡戶型的開間6.8米，全部做了封窗設計后，能夠保證公共空間的足夠，但沒有主陽臺，且每個房間都僅有10㎡左右，空間比較局促。
相較之下，約140㎡和約173㎡戶型則尺度感更好。這兩個戶型采用了端廳的設計，客餐廳三面采光，朝沙河面的視野景觀不錯。
04
價格分析：
400萬級買入四房，3.2萬元/㎡的性價比高嗎？
目前，項目的取證單價達到3.2-3.6萬元/㎡，但據置業(yè)顧問介紹，實際銷售會有一定的優(yōu)勢，125㎡的買入門檻在390萬起，總價段控制在400萬左右——這一價格段，發(fā)哥在一文中提到，總價400萬級，正在成為新房市場的“稀缺品”。
400萬級的買入門檻，也讓這一項目變得更加“友好”。據現場銷售介紹，首批次開盤選房加車位購買后，房屋單價會降低。是否必須要購買車位及車位準確的價格暫不清楚。
125 ㎡戶型400萬級，但173㎡戶型的買入門檻卻達到600萬級，低買入門檻，卻也導致整個小區(qū)的價差跨度很大。
并且，據置業(yè)顧問介紹，項目約140㎡戶型的總價在460萬左右，單價在3.3萬元左右——這一價格的可選擇空間其實很大，槐樹店、杉板橋、二八、茶花、蔡橋、新川等板塊都能選擇，這導致項目失去了“性價比”的優(yōu)勢。
05
總結
整體來看，澳南·錦江序各方面表現并不算亮眼。我們打個總結：
1、地段優(yōu)勢還是比較明顯，昭示性好、離萬象城比較近、靠近公園等優(yōu)勢是難以再生的土地資源。但因為緊鄰成洛大道，整個項目的多數戶型會有噪音影響，據置業(yè)顧問介紹，最臨路的1號樓甚至做了LOW-E三層隔音氬氣玻璃。而在實景示范區(qū)的真實體感是，能夠感受到較大的噪音影響。靠近主干道，疊加項目的大開窗，未來，業(yè)主的隱私性也會受到影響。
項目周邊環(huán)境實拍，高壓電線桿難以避開
窗外的沙河公園并沒有做高壓電線下地的處理，因此，窗外將看到市政高壓線桿，并且北側成洛大道另一旁有一處加油站。這會造成一定的視野影響。
項目周邊環(huán)境實拍，高壓電線桿難以避開
2、產品設計上努力創(chuàng)新，立面、公區(qū)、會所、戶型都在當前市場上算得上是平均水平。但地塊小、價格并不低，并談不上性價比。所謂全景艙也僅有2棟樓有此設計。
而幕墻后期的維護同樣是問題。
澳南·錦江序項目實拍圖
在項目的1、2號樓中，采用了大面積的幕墻設計，這一設計此前在高總價的高端項目中更常見，比如市中心的新希望D10天府。要知道幕墻的維護成本很高，D10的物業(yè)費為8.8元·㎡/月，在物業(yè)合同中明確約定了幕墻清洗次數。而據澳南·錦江序置業(yè)顧問介紹，項目物業(yè)費為4.8元·㎡/月，并且暫不清楚后期的清洗情況，這將帶來后期立面的不確定性。
3、據置業(yè)顧問介紹，澳南·錦江序是澳南在主城區(qū)首個獨立開發(fā)打造的項目。有業(yè)內人士認為，開發(fā)商品牌不具知名度、沒有交付案例，或將成為項目銷售潛在的影響。
尤其是對173㎡總價接近600萬的大戶型而言，全城的選擇面更廣，這一項目的優(yōu)勢并不明顯。
主編：余鴿
編輯：王榮碧
圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國
原創(chuàng)文章由成都商報房產部采寫，如需轉載，請后臺聯(lián)系授權，若擅自轉載，一訴到底
熱門跟貼