房財(cái)經(jīng)網(wǎng)4月3日，清明小長假前的最后一個(gè)工作日。
北京朝陽區(qū)三間房組合地塊，公示了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
50天前，保利發(fā)展聯(lián)手中國金茂擊退一眾對手，以87.295億元，拿下這個(gè)朝陽區(qū)第三個(gè)組合地塊，樓面價(jià)約5.15萬元/平米。
拿地之后，兩家央企交叉持股——各持50%，但分開操盤。
保利發(fā)展負(fù)責(zé)操盤南區(qū)1202-0006、0007地塊，住宅案名為：朝觀天珺；另一塊D區(qū)1505—0007地塊，由中國金茂操盤，案名為：滿曜朝陽。
地塊素質(zhì)上，朝觀天珺更勝一籌。
它的面寬是進(jìn)深的一倍，樓棟正南正北，地上建面7.71萬平米，容積率2.8，控高60米（局部80米），是個(gè)十足的好房子胚子。
一個(gè)地產(chǎn)商最大的責(zé)任是，不能辜負(fù)每一寸土地。
作為地產(chǎn)一哥，保利發(fā)展更應(yīng)如此。
花姐仔細(xì)研讀朝觀天珺的總平圖，覺得它可能是朝陽區(qū)首個(gè)帶“三件套”的好房子：首層架空層+內(nèi)嵌式陽臺(tái)+風(fēng)雨連廊。
截至目前，有這“三件套”的新盤，只有昌平龍湖觀萃、豐臺(tái)建發(fā)金茂觀宸、亦莊招商序和大興新城0255項(xiàng)目。
不過，朝觀天珺有些神秘。
它的總平圖沒有公布樓間距等參數(shù)，導(dǎo)致很難預(yù)測它的戶型配比，以及陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗等情況。
之前，中海朝陽ONE的總平圖沒標(biāo)樓間距，但畫出了陽臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)等。
好在，它給出了朝觀天珺的鳥瞰圖和外立面圖，可以看到標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)嵌式陽臺(tái)配置。
在朝陽區(qū)，北京宸園、中建璞園PARK、中海時(shí)光之境、中海朝陽ONE、中海萬吉玖序，皆是如此。
如果讓花姐給朝觀天珺挑點(diǎn)毛病，那就是，它離地鐵實(shí)在太近，不足20米。
對于那些非地鐵盤，這是不是有點(diǎn)凡爾賽了。
迷你版風(fēng)雨連廊
朝觀天珺呈南低北高之勢，共規(guī)劃了7棟11-25F的住宅樓。
南面的4#-7#四棟樓為11層洋房，層高3.02米；北邊的的2#、3#為25F的高層建筑，將局部限高80米的要求幾乎用足，單層層高達(dá)到了近3.2米，其中3#為樓王。
1#則為高低配，右邊兩單元為11層洋房，層高近3.1米，左單元為18層，層高3.05米。
它北側(cè)的退線比較大，這讓1#和2#的北邊多了一片綠地，但也多少犧牲了整體的容積率。
朝觀天珺也設(shè)有景觀大門，在東邊的規(guī)劃定福莊路上，頂部有鏤空造型，出門左拐便是地鐵6號線褡褳坡站。
它還擁有地上地下雙會(huì)所，地上會(huì)所位于1#11層洋房首層架空處，跨過消防通道即物業(yè)服務(wù)中心，與其相連的就是下沉?xí)?/p>
雖沒有大面積的風(fēng)雨連廊將各個(gè)功能區(qū)連通，但朝觀天珺在首層架空區(qū)域，及下沉?xí)哪媳眱蓚?cè)，設(shè)計(jì)有三排走廊，可擋風(fēng)遮雨，平面圖中標(biāo)注為裝飾構(gòu)架。
花姐可將其稱之為“迷你版”的風(fēng)雨連廊。
朝觀天珺的另一個(gè)特點(diǎn)，是將車庫進(jìn)行了出入分離。它的車庫入口在南邊的規(guī)劃黃渠南街上，出口則設(shè)計(jì)在西邊的規(guī)劃褡褳坡東路上。
此外，整個(gè)小區(qū)地上擁有15處非機(jī)動(dòng)車停車位，規(guī)劃可停406輛，地下另有678個(gè)非機(jī)動(dòng)車位。而機(jī)動(dòng)車車位規(guī)劃了585個(gè)，與規(guī)劃戶數(shù)占比為1.12。
155-175平南向四面寬
值得指出的是，朝觀天珺發(fā)布的此版總平圖，非?！案蓛簟?，沒有標(biāo)注絲毫的樓棟數(shù)據(jù)。
這樣一來，外界便無法精準(zhǔn)地預(yù)測它的戶型段位。
但花姐綜合多個(gè)流出信息后，還是做了一版戶型分布圖。
朝觀天珺的總規(guī)劃戶數(shù)為524戶。它的戶型段位應(yīng)為5款：99平三居、122平、139平、155平、175平四居。
其中主力戶型為139平，分布在南邊的4#-7#中，共198套，占比38%。
99平分布在1#11層，兩個(gè)單元共44套，占比8%；122戶型在1#18層，共36套，占比7%；155平在2#，共100套，占比19%；175平在3#，共150套，占比29%。
有消息稱，朝觀天珺此次戶型最大的亮點(diǎn)，是120平段位擁有3個(gè)衛(wèi)生間，再往上全部為4個(gè)衛(wèi)生間。
花姐可以肯定的是，它的155平和175平戶型，為南向四面寬產(chǎn)品。后者是前者的放大版。
首先，從平面圖中可大致判斷，這兩款戶型的面寬進(jìn)深比，接近1.5；其次，效果圖中的155戶型，明確顯示為南向四面寬產(chǎn)品。
花姐將其175平米戶型進(jìn)行了分解，與建發(fā)金茂觀宸的165平米戶型，十分相似。
另外，從平面圖中可看出，朝觀天珺所有高層戶型，均為兩梯兩戶；而洋房戶型則為一梯兩戶。
內(nèi)嵌陽臺(tái)+邊戶飄窗
不僅沒有標(biāo)注任何數(shù)據(jù)尺寸，朝觀天珺此次的平面圖上，同樣白花花一片，沒有任何關(guān)于陽臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)的信息。
但它的外立面效果圖，給出了答案。
以下圖為例，將139平戶型樓棟外立面效果圖放大后，可明顯看出，南向客廳和兩個(gè)臥室，均有陽臺(tái)圍欄。
此外，效果圖中，陽臺(tái)位于整體建筑的結(jié)構(gòu)內(nèi)，并沒有凸出，因此為內(nèi)嵌式無疑。
花姐同樣將155平戶的樓棟外立面效果圖放大后，可看出它的東西兩側(cè)邊戶，并沒有采用實(shí)體墻，而是巨大的玻璃造型。
因此，可確定的是，在朝觀天珺所有戶型中，它的邊戶主臥都有大飄窗相送。
綜合此次朝觀天珺發(fā)出的資料來看，在它身上，保利發(fā)展至少向購房者可贈(zèng)送的手段，有內(nèi)嵌陽臺(tái)+飄窗。
有劇透稱，它的北向也有設(shè)備平臺(tái)相送，只不過，在平面圖上沒有體現(xiàn)而已。
畢竟，作為保利發(fā)展今年在京的開局作品，預(yù)計(jì)8.5萬元/平米的售價(jià)，擺在這呢。
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