房價還能不能漲回去？
很難。央視的一段采訪，其實已經給出了明確答案。難在哪里呢？
需求量大幅萎縮
任何商品價格的漲跌，都取決于供求關系。買的人多，價格就上漲；買的人少，價格就下降。這里的需求量得從兩個維度來講。
? 消費基數：現在結婚率、生育率不斷下降，老齡化不斷加深，需求基數至少是按比例下降的。
? 持有基數：房子持有周期很長，平均在10年左右。十年前，購房普及率不到30%，現在已經60%多了。出生率下降，持有率上升，這就好比泄洪道的兩道閘門，左右兩邊都往中間關，流量就越來越窄，對應的客戶需求群體也就越來越少。需求量上不去，商品價格又怎么漲得起來呢？
收入水平受限（房價收入比問題）
十幾年前，房價收入比大概是1比1，甚至更低。打個比方，那時收入高一點的人，一個月工資能買個廁所，普通點的一個月工資也能買個便宜點的小地方。但現在呢，絕大部分人半年工資都買不起一個廁所，尤其是新房。就拿成都新房來說，房價收入比越高，房價上行空間就越小。
負債率過高
這幾年房價上漲，可不是靠工資漲起來的，而是靠債務杠桿把房價推上去的。就像張三貸款100萬買我的房子，李四又貸200萬買張三的房子。大家不是靠收入上漲來支撐房價，而是靠房價上漲的預期，大膽借債賭博。現在家庭負債率飆升，都飆到60%多了，早就超過發(fā)達國家水平。這幾年高位接盤的人，要么跌掉首付，要么債務纏身，只是有些人還在硬扛，扛不住的就斷供了。
從各個銀行最近發(fā)布的20年財報來看，不良率還在上升，斷供的人越來越多。債務負擔加重，房價預期下降，大家就不敢輕易買房了。以前敢借債，是篤定房價會漲，現在都怕了。所以現在貨幣供應量（M）很高，但通脹沒來，需求大幅減少，供大于求，房價怎么漲回去呢？
就業(yè)風險增加
很多35歲的人都找不到工作，我自己就是這樣，所以才被迫做別的事。連工作都找不到，還談什么漲工資、增加收入呢？除了發(fā)錢，增加收入就得增加就業(yè)崗位?？涩F在AI加制造業(yè)越來越普及，黑燈工廠越來越多，工作崗位怎么增加呢？發(fā)錢又沒這個先例。
現在全球經濟都困難，黃金價格一漲再漲，特朗普發(fā)起全球貿易戰(zhàn)，開啟全球收割模式，必然影響經濟。在這種形勢下，想提高就業(yè)水平和收入水平太難了。別信抖音上年入百萬、千萬的，很多都是假的，車子是租的，就是做做樣子。現在處于通縮狀態(tài)，大家不敢消費，拼命存錢，這就是通縮的直接表現?，F在有人一個月2萬塊工資，就敢背8000的房貸，膽子可真肥。
租售比不合理
國際上認可的租售比一般在4% - 5%左右，咱們保守點，按3%算。但實際情況呢，租售比只有1.5% - 1.8%，1.8%都算高的了，除了那些老破小房子。這離3%差距很大啊。假設一套房子100萬，按1.5%的收益率，一年租金就是1.5萬。怎么才能讓收益率達到3%呢？要么租金大幅漲到3萬一年，要么房屋價值下降。大家覺得哪種可能性更大？
其實現在我們買的房子，不是真實價值，而是泡沫價值。現在就像溫水煮青蛙，很多人還盼著房價再翻一倍。我也希望啊，我也有房子，要是房價翻倍，我就趕緊賣了回農村修個大別墅，多舒服。但可能性大嗎？
除了上面這些問題，老齡化也在影響房價。隨著時間推移，老齡化會進一步加深，社會撫養(yǎng)比越來越高。房價能不能漲回去，得看下一個經濟周期了，前提是負債率得降下來，收入和就業(yè)情況也得改善。
接下來，該不該買房，要怎么買房，買在哪里，資金杠桿怎么組合，有多套房子的資產該怎么優(yōu)化，這些問題就有待思考了。今天就說到這兒，再見。
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