從2016年末提出“房子是用來住的”，到2024年末提及房子要“止跌回穩(wěn)”，房?jī)r(jià)的漲跌，已從單純的經(jīng)濟(jì)問題上升到了政治問題。作為一名在龍湖、萬(wàn)科等一線房企從業(yè)20年的專業(yè)人士，今天我用一條視頻來告訴你，為什么房?jī)r(jià)必須上漲。
內(nèi)容相對(duì)專業(yè)，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素，需要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融系統(tǒng)穩(wěn)定以及社會(huì)資源配置等多個(gè)方面來分析。我會(huì)盡量用通俗易懂的語(yǔ)言講解，聽到最后你就明白了。
風(fēng)險(xiǎn)問題
在去年和今年3月的相關(guān)會(huì)議里，房地產(chǎn)都與防風(fēng)險(xiǎn)緊密掛鉤。為啥房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)引發(fā)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)呢？
這是因?yàn)樵谶^去幾十年，房地產(chǎn)一直是貨幣循環(huán)的驅(qū)動(dòng)力。銀行貸款通常是抵押貸款，背后都要依靠房產(chǎn)抵押物來創(chuàng)造貨幣。去年我國(guó)貨幣總量達(dá)到300萬(wàn)億，是2000年的22倍，同期北京房?jī)r(jià)上漲幅度大概也是20倍。所以我常說，房?jī)r(jià)本質(zhì)上就是一種貨幣現(xiàn)象。
這種緊密綁定的循環(huán)意味著，如果房?jī)r(jià)下跌，抵押品價(jià)值就會(huì)縮水，進(jìn)而引發(fā)銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能導(dǎo)致整個(gè)信用體系崩塌。
除了銀行體系風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政方面也是個(gè)大問題。過去，土地出讓收入占到地方財(cái)政收入的30% - 50%，而土地價(jià)格又與房?jī)r(jià)直接相關(guān)。房?jī)r(jià)下跌，地方債務(wù)雖會(huì)有所收斂，但以前債務(wù)還款的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加劇，更別說地方政府沒辦法更好地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提供公共服務(wù)了。這就是去年上面對(duì)于地方債態(tài)度發(fā)生180度轉(zhuǎn)變的原因，從“誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱走”，到1.2萬(wàn)億的化債，背后就是房?jī)r(jià)影響了土地價(jià)值。
對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響
房?jī)r(jià)下跌還會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)在我國(guó)高峰時(shí)期，占到經(jīng)濟(jì)總量的11% - 12%，去年直接下跌到6%，遠(yuǎn)低于日本和美國(guó)8% - 9%的水平。但我們的城市化率卻比日本和美國(guó)低很多，這意味著我們還沒實(shí)現(xiàn)富裕，發(fā)展就面臨停滯。
停滯的原因在于各地新房限價(jià)以及一、二手房倒掛引發(fā)樓市過熱，這就需要4 - 5年的回調(diào)期。之前我們講過，這4 - 5年的回調(diào)，會(huì)嚴(yán)重影響上下游50個(gè)產(chǎn)業(yè)。像鋼鐵、建材這些較大的行業(yè)，都有可能陷入衰退，人們的收入會(huì)受損，甚至可能失業(yè)。
所以，要在經(jīng)濟(jì)增速底線與金融風(fēng)險(xiǎn)上限之間維持一種脆弱的平衡。這就是為什么2022年7月之后，并沒有真正有力的救市措施。尤其是資金鏈?zhǔn)站o，導(dǎo)致了一些不良現(xiàn)象，這些都是維持這種脆弱平衡的表現(xiàn)。
2024年9月開始，雖然不斷傳出要放松貨幣面，但目前來看，放松尺度非常有限。所以我們只看到一線城市樓市明顯回溫，其他地方依舊困難重重。因?yàn)樯厦媲宄?，樓市供大于求的狀況要到今年年底才能達(dá)到平衡。目前貿(mào)然行動(dòng)，可能催生新的泡沫。
這又涉及另一個(gè)問題，既不能讓房?jī)r(jià)普遍回到上漲通道，也不能讓它下跌。因?yàn)槲覀儧]有其他合適的貨幣蓄水池。2024年超發(fā)的14萬(wàn)億貨幣，如果不被房地產(chǎn)吸納，就可能流向消費(fèi)市場(chǎng)，迅速拉升通脹。我們都知道，走出通縮是個(gè)緩慢過程，可通脹一旦起來，那就是一瞬間的事兒。而且在以往認(rèn)知中，大家對(duì)通脹的恐懼遠(yuǎn)超通縮。所以，穩(wěn)住樓市格外重要，因?yàn)榉績(jī)r(jià)和貨幣緊緊捆綁在一起。
另外，我國(guó)70%的財(cái)富都在房地產(chǎn)上。如果紙面繁榮的效應(yīng)消失，經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入嚴(yán)重通縮，其嚴(yán)重程度不亞于日本“失去的30年”。區(qū)別在于，我國(guó)財(cái)富集中在房產(chǎn)的比例比日本還高，所以房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的資產(chǎn)負(fù)債表衰退。
2024年，雖然股市上漲了30%，但只有少數(shù)群體能感受到經(jīng)濟(jì)回溫，而房?jī)r(jià)上漲能讓居民普遍有獲得感，這背后關(guān)乎整個(gè)社會(huì)的幸福感和穩(wěn)定。所以說，房?jī)r(jià)問題已經(jīng)不單純是經(jīng)濟(jì)問題，而是上升到了政治層面。
保房?jī)r(jià)與保匯率
在保房?jī)r(jià)還是保匯率的問題上，很多人認(rèn)為保匯率就一定會(huì)犧牲房?jī)r(jià)，這種觀點(diǎn)太簡(jiǎn)單了。房?jī)r(jià)，尤其是土地資產(chǎn)價(jià)格，也是人民幣的信用錨點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，國(guó)際熱錢反而更愿意投入國(guó)內(nèi)。這兩年就有一些外資對(duì)國(guó)內(nèi)寫字樓斷供，背后就是房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格受損，進(jìn)而引發(fā)資本外逃和本幣貶值，削弱了我國(guó)在全球產(chǎn)業(yè)鏈中的地位。
目前央行正在運(yùn)用各種工具，努力讓經(jīng)濟(jì)總量、貨幣總量以及房?jī)r(jià)（資產(chǎn)價(jià)格）之間保持艱難的平衡。但這種平衡在2026年可能會(huì)被打破。
從2021年開始，全國(guó)土地供應(yīng)量陸續(xù)減少，2022 - 2023年土地出讓規(guī)模又下降了12%，這會(huì)直接影響未來3 - 5年的新房供給。按照開發(fā)周期推算，2026年前后新房會(huì)顯著收縮，供需缺口可能擴(kuò)大。一方面，之前的庫(kù)存消耗殆盡，供需趨于均衡；另一方面，新房建設(shè)量過低，這些因素都會(huì)在2026年推高均衡價(jià)格。
還有個(gè)棘手問題，之前超發(fā)的貨幣一直在銀行體系空轉(zhuǎn)。2026年貨幣超發(fā)會(huì)不會(huì)引發(fā)通脹預(yù)期呢？居民會(huì)不會(huì)為了對(duì)沖財(cái)富縮水而涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？結(jié)果可能會(huì)形成越漲越買的自我強(qiáng)化機(jī)制。
目前我國(guó)城市化率只有66%，距離日本樓市泡沫時(shí)的82%還有很大差距。城市化率每年會(huì)提升1%，這些新增城市人口必然會(huì)帶來持續(xù)的居住需求。
所以說，房?jī)r(jià)問題的本質(zhì)，是多重矛盾的投射。它既是貨幣超發(fā)的產(chǎn)物，又是維護(hù)信用體系的關(guān)鍵；既是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，又是社會(huì)穩(wěn)定的基石。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，維穩(wěn)房?jī)r(jià)不只是經(jīng)濟(jì)決策，而是綜合考慮對(duì)稱系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)契約、國(guó)際博弈等多重復(fù)雜因素的結(jié)果。所以，房?jī)r(jià)只有上漲這一條路可走。
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