有段時(shí)間沒(méi)關(guān)注掛牌市場(chǎng)
最近開(kāi)始關(guān)注是每日的新增掛牌數(shù)據(jù)有點(diǎn)驚人
不瞞各位說(shuō)今年過(guò)完年回來(lái)到現(xiàn)在我們的掛牌市場(chǎng)每日新增量有點(diǎn)嚇人
2月7日到3月31日上海鏈家的每日新增掛牌達(dá)到1232套、3月日均新增1254套
我之所以驚訝是因?yàn)槿ツ晖诘膯稳招略銎骄?80套
去年6月（5·27新政首月）、10月（9·27新政首月）的日均新增也不過(guò)1100套上下
這些數(shù)據(jù)都比不過(guò)眼下
鏈家成交市占25%上下，掛牌市占更高能達(dá)到70%
于是他的新增掛牌變化也讓我們窺探到一點(diǎn)信號(hào)
就是此刻全市的掛牌市場(chǎng)好像有點(diǎn)動(dòng)靜
01
首先全市掛牌普漲，但我更擔(dān)心外環(huán)外
新增掛牌激增之后接下來(lái)該看的就是市場(chǎng)存量掛牌，就是日常我們說(shuō)的掛牌總量
我拉出近兩年的掛牌量發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的掛牌量確實(shí)蠻高的
從掛牌存量看剛剛過(guò)去的3月我們?cè)谟瓉?lái)成交高峰的同時(shí)也迎來(lái)了掛牌高峰
全市所有中介外展房源去重后總和
今年3月同比去年3月差別不大，但對(duì)比2023年3月高出了47%
尤其當(dāng)我分環(huán)線去看這數(shù)據(jù)的時(shí)候真正讓我擔(dān)心的還不是什么掛牌量
而是外環(huán)外
17.89萬(wàn)套的掛牌量以內(nèi)中外環(huán)2:2:2:4的比例分配
沒(méi)想到外環(huán)外的掛牌量幾乎快占據(jù)全市掛牌的半壁江山
然而驚人的不是這，是它的增幅
我將剛剛過(guò)去3月每條環(huán)線的數(shù)據(jù)拉出來(lái)跟三個(gè)月份做對(duì)比
無(wú)論環(huán)比、同比、還是對(duì)比2023年3月，外環(huán)外都是增幅最大的那個(gè)
體量大不怕，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)如此
增減也不怕，因?yàn)槭袌?chǎng)有高低
但增幅格外大，且每輪增幅里都是領(lǐng)漲式存在就有點(diǎn)壓力了
同樣的掛牌量增長(zhǎng)，外環(huán)外的增長(zhǎng)速度可以來(lái)到其他環(huán)線的2-7倍
尤其是當(dāng)你的成交增幅增幅分配是幾乎打平狀態(tài)存在的時(shí)候，那可想而知
這背后外環(huán)外二手掛牌的去化壓力
02
老破小掛牌里的“被拋棄”和“有壓力”
老破小被拋棄的話題不新鮮了，而眼下我們正在目睹它照進(jìn)市場(chǎng)
為了嚴(yán)謹(jǐn)起見(jiàn)這次我們更加嚴(yán)格定義了老破小
將同時(shí)滿足70平以下、1990年以前的房子定義為老破小
也許這不能做到老破小市場(chǎng)的一一對(duì)應(yīng)，但也最大程度瞄準(zhǔn)了老破小房源
當(dāng)我們拿到這部分房源掛牌數(shù)據(jù)的時(shí)候有點(diǎn)點(diǎn)吃驚
首先它在總掛牌市場(chǎng)的占比呈現(xiàn)趨勢(shì)性減少
換句話說(shuō)它正在逐步逐步退出掛牌市場(chǎng)的大舞臺(tái)
也許各位不清楚這背后具體是怎么發(fā)生的
占比的減少背后離不開(kāi)兩點(diǎn)要素：1 其他次新房源的增加、2 自身房源被動(dòng)遷或者原拆原建等原因造成物理性消失
次新的增加很好理解，隨著時(shí)間推移現(xiàn)在2010后的房子、甚至2020后的房子的占比都在逐年增多
動(dòng)遷這類原因比較典型的比如去年年底動(dòng)遷的東安新村，這就屬于趨勢(shì)性減少的一份子
這類房源隨著上海更深程度城市更新階段未來(lái)還會(huì)有更多
其次趨勢(shì)性減少之外你會(huì)看到老破小本身去化承壓的地方在兩頭
內(nèi)環(huán)內(nèi)和外環(huán)外分別是過(guò)去兩年里房源量增長(zhǎng)最快的兩個(gè)地方
這份三個(gè)對(duì)比維度的數(shù)據(jù)也有必要轉(zhuǎn)換成人視角跟各位翻譯一遍
首先3月環(huán)比2月數(shù)據(jù)幾乎沒(méi)什么波動(dòng)，但依然能看得出外環(huán)外老破小房源的增量壓力
其次今年3月的同比數(shù)據(jù)可以看到經(jīng)過(guò)去年5月、9月兩次大的政策節(jié)點(diǎn)之后，市場(chǎng)在各環(huán)線都有去化
但去化相對(duì)更火的是內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)
最后將數(shù)據(jù)維度拉長(zhǎng)對(duì)比現(xiàn)在和兩年前你會(huì)看到老破小更真實(shí)的改變
內(nèi)環(huán)內(nèi)是老破小的重度成交區(qū)域且去化承壓
外環(huán)外這類房源少但去化壓力最大
不過(guò)即便如此
各位千萬(wàn)別覺(jué)得價(jià)格是跟著壓力走的
在價(jià)格的維度老破小依然嚴(yán)格遵循地段論，不管是怎么比較
都是內(nèi)環(huán)內(nèi)＞內(nèi)中環(huán)＞中外環(huán)＞外環(huán)外
這也算是老破小掛牌意料之外變化里的情理之中
03
三房以上的大戶型進(jìn)入供應(yīng)井噴
相比哪個(gè)區(qū)供應(yīng)的比較多我們覺(jué)得幾室的戶型這個(gè)方向各位可能更關(guān)心
事實(shí)上掛牌房源的變化在戶型這塊也確實(shí)變化很大
首先我們需要了解下現(xiàn)在掛牌市場(chǎng)的戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)
不同于新房市場(chǎng)小三房的極端供應(yīng)，二手掛牌里兩房才是主流
兩房是全部掛牌市場(chǎng)里43%的覆蓋性存在，幾乎每?jī)商追吭淳陀幸惶资莾煞?/p>
不過(guò)變化最大的倒不是兩房
而是三房及三房以上的戶型
環(huán)比還看不出
真正的變化是去年開(kāi)始，你會(huì)發(fā)現(xiàn)短短1年的功夫三房以上的大戶型的供應(yīng)量開(kāi)始劇增
這變化跟2023年對(duì)比更明顯，你會(huì)發(fā)現(xiàn)4房、5房、5房以上的戶型跟過(guò)去相比都是翻倍的變化
連帶著市場(chǎng)上的大戶型的掛牌供應(yīng)也進(jìn)入井噴
我們?nèi)タ词袌?chǎng)上120平以上各面積段的供應(yīng)也會(huì)找到“共鳴”
尤其其中200平以上房源，它的絕對(duì)量還是不多的17萬(wàn)套的總存量里，它占不到1萬(wàn)套
但它的變化是最驚人的
從2023年到2025年，200平以上的掛牌量翻了1.5倍
這點(diǎn)各位可以看看身邊的大戶型的供應(yīng)是不是都如此
新天地的翠湖、陸家嘴的仁恒濱江園、徐匯的尚海灣豪庭和百匯園、長(zhǎng)寧的仁恒河濱花園....也許此時(shí)此刻沒(méi)有太多性價(jià)比高的房源
但他們這兩年的掛牌量都進(jìn)入自己的高峰時(shí)間段
井噴供應(yīng)是否意味著價(jià)格降價(jià)厲害
其實(shí)相反
跟地段論一樣的道理，產(chǎn)品層面也在印證大戶型對(duì)資產(chǎn)保值的幫助
從各戶型或者各面積段這兩年的掛牌價(jià)來(lái)看
越是多室戶型的掛牌價(jià)越是堅(jiān)挺
越是大面積段的掛牌價(jià)越是堅(jiān)挺
總之眼下掛牌市場(chǎng)里的大戶型的供應(yīng)變化是極其少見(jiàn)的
這背后大概率離不開(kāi)兩點(diǎn)原因
首先就是高凈值人群的資產(chǎn)變現(xiàn)以及資產(chǎn)置換
其次也有政策的刺激，比如2023年9月放開(kāi)認(rèn)房不認(rèn)貸、當(dāng)年12月放開(kāi)的普通住宅、2024年11月放開(kāi)的增值稅對(duì)144平以上的影響等等
04
而眼下房東的三種狀態(tài)也非常新鮮，尤其是第二種和第三種
如果各位經(jīng)常出去看房跟各位房東打交道的話就會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)上主要有三類房東
首先就是特別聽(tīng)勸的
所謂聽(tīng)勸就是當(dāng)自己的掛牌價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)的時(shí)候、或者自己急于出售的時(shí)候
他都會(huì)跟中介小哥非常配合，聽(tīng)取中介帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)、然后調(diào)整價(jià)格
這類房東從去年進(jìn)入成交高峰到現(xiàn)在都是主流房東之一
我們?nèi)タ词袌?chǎng)上降價(jià)房東的占比就能略知一二
其次就是像我這樣的釣魚房東
就是市場(chǎng)好起來(lái)了，好奇市場(chǎng)現(xiàn)在是什么狀況
也許我的需求還不是特別明確，但掛牌的事情可以先做起來(lái)，反正掛牌也不要錢
萬(wàn)一市場(chǎng)真有買家愿意呢
哪怕沒(méi)客戶也可以用相對(duì)高價(jià)拱衛(wèi)下小區(qū)的房?jī)r(jià)門面
這類房東往往客戶遲到也不會(huì)生氣、客戶出很離譜的價(jià)格也都一笑而過(guò)
值得注意的是這類房東有增多的趨勢(shì)
你去看現(xiàn)在每個(gè)小區(qū)性價(jià)比房源的絕跡、掛牌價(jià)堅(jiān)挺的多半就是這種原因
最后反應(yīng)到整體掛牌價(jià)上就是掛牌價(jià)的回彈
最后就是剛殺入掛牌市場(chǎng)的懵懂型房東
因?yàn)閯偼度霋炫剖袌?chǎng)，因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)熱度以及自身房源預(yù)估出現(xiàn)偏差，特別容易錯(cuò)過(guò)第一個(gè)出價(jià)客戶
而往往在這樣掛牌高企的市場(chǎng)里，錯(cuò)過(guò)第一個(gè)客戶也錯(cuò)過(guò)了最后一位出價(jià)客戶
上周末我認(rèn)識(shí)的老靜安負(fù)責(zé)遠(yuǎn)中風(fēng)華園小區(qū)的中介小哥凌晨才回復(fù)了一條我白天詢問(wèn)的消息
他熬到半夜就是因?yàn)闃I(yè)主出到了房東心理價(jià)位，但房東跳價(jià)然后現(xiàn)場(chǎng)談崩
2021年買房的房東想虧少點(diǎn)、客戶也沒(méi)義務(wù)為房東的高位站崗買單，最后就是中介陪著房東一起成長(zhǎng)
最后這兩類房東往往就是會(huì)出現(xiàn)在這種市場(chǎng)乍暖的時(shí)候
“試試看”的房東變多了也成為市場(chǎng)火了的變相佐證
05
此刻的掛牌市場(chǎng)跟過(guò)去兩年我們說(shuō)的掛牌量高，有點(diǎn)不同
如果說(shuō)過(guò)去兩年的掛牌量更多來(lái)自去化速度變慢之后的掛牌庫(kù)存走高
那今天的掛牌市場(chǎng)更多是來(lái)自外環(huán)、來(lái)自老破小、來(lái)自大面積、多戶型這類改善產(chǎn)品增多帶來(lái)的供應(yīng)增多
這件事其實(shí)還蠻重要的
因?yàn)閹?kù)存走高后的接下來(lái)是降價(jià)出售的無(wú)奈
而供應(yīng)走高后在成為庫(kù)存之前，是房東對(duì)價(jià)格的觀望會(huì)更多，多了道環(huán)節(jié)也多了一道市場(chǎng)留白期
接下來(lái)的市場(chǎng)可能才是真正考驗(yàn)市場(chǎng)韌勁的時(shí)候
以上為正文，來(lái)自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5999篇原創(chuàng)文章
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