荔灣新房，居然率先漲價??？
這兩天，樓市君在朋友圈刷到，多個荔灣新盤傳出了漲價消息。
包括保利·珠江印象、誠匯新都·榕誠灣、廣鋼花城、花語和岸等，分別有回收折扣、全線漲價、部分房源提價等動作。
荔灣，哪里來的漲價勇氣？
｜白鵝潭航拍
｜廣州樓市發(fā)布 攝
壹
說實話，在當(dāng)下的行情，很多人都不大相信還有板塊會集體漲價。
特別是對于很多房企來說，在產(chǎn)品力卷不過新規(guī)項目的情況下，很多都會被迫進入“卷價格”的賽道。
因此，荔灣新盤的這次集體“喊漲”，頗有點耐人尋味。
樓市君簡單統(tǒng)計了一下，至少有5個新盤，在價格上都有明確上調(diào)。
｜ 廣州樓市發(fā)布 制
仔細(xì)觀察了一下，可以發(fā)現(xiàn)，這些項目漲價基本上有兩種情況：
一是完成階段性銷售目標(biāo)后，隨即漲價。
像是保利·珠江天悅，在售建面約136-295平戶型，目前已經(jīng)收回了3月份的限定優(yōu)惠。
目前在售的部分T2大戶型均價約7萬/平，相比剛開盤時候的約6萬/平，已經(jīng)上漲了差不多1萬/平。
而T3、T4戶型目前均價也達到了約5.4-6萬/平，相比首開價約5.1-5.6萬/平，全線產(chǎn)品都有明顯漲幅。
｜內(nèi)港灣規(guī)劃示意圖
比較典型的例子還有理想花地·傲璟和保利·珠江印象。
理想花地·傲璟在3月16日開盤，當(dāng)天就賣了7.5億。
在開盤后，整體均價已經(jīng)全面上調(diào)2%，目前均價約4.8-5.2萬/平，銷售速度也很不錯。
在陽光家緣上可以看到，項目半個多月的實際網(wǎng)簽已經(jīng)達到了70套之多。
參考朗庭一年多時間就基本清盤，傲璟的這次漲價，確實有底氣。
｜圖源：陽光家緣
保利·珠江印象也是差不多的情況。
項目開盤后已經(jīng)回收98折折扣，并且宣布在4月1日后上漲了1%。
目前均價已經(jīng)達到了4.78-5.3萬/平，并且還在一路上漲。
｜圖源：朋友圈
另一類則是部分優(yōu)質(zhì)單位漲價。
像是誠匯新都·榕誠灣，83-115平的剛需、剛改戶型，就有了不同程度的上漲，總價漲幅在30-45萬之間。
但即便漲價后，整體單價依然在3字頭，在整個荔灣依然算價格“洼地”之一。
而武漢城建·保利·花語和岸和廣鋼花城，則表現(xiàn)得更加明顯。
這兩個項目基本都是因為小戶型差不多賣完了，剩下一些比較優(yōu)質(zhì)的大戶型單位，價格有所上調(diào)。
像是花語和岸，漲價的就是東南望花園的大面積單位，廣鋼花城則是79和89平戶型基本售罄后，比較優(yōu)質(zhì)的114平單位價格維持在高位。
｜廣州樓市發(fā)布 制
當(dāng)然，荔灣“喊漲”的項目其實并不止這6個。
樓市君還留意到，有幾個項目盡管沒有明確的漲價信息，但依然存在漲價可能。
像是保利瑧譽，樓市君也在朋友圈看到大平層產(chǎn)品的熱銷，后續(xù)可能會漲價。
其他如越秀天瀛等，低價房源基本已經(jīng)清空，剩下的單位也都是比較優(yōu)質(zhì)的，價格也會稍高。
貳
那么問題來了，現(xiàn)在荔灣的行情究竟怎么樣？
樓市君特意找了幾個身處樓市一線的專業(yè)人員，想聽聽他們對荔灣樓市最真實的感受。
結(jié)論是，荔灣確實漲價了。
但值得注意的是，荔灣的漲價，其他區(qū)域基本很難復(fù)制，主要有幾個方面的原因：
1）供求層面，荔灣新房熱度高，庫存持續(xù)降低。
目前，整個荔灣樓市目前已經(jīng)處于一個很微妙的狀態(tài)：
最明顯就是，小戶型不愁賣，開發(fā)商開始惜售了。
大家肯定還記得荔灣的小戶型產(chǎn)品有多熱銷，之前的花地灣“三劍客”基本都在1年時間快速清盤。
廣鋼新城的保利雅郡甚至出現(xiàn)2個月清盤的名場面！
隨后出現(xiàn)的理想花地·傲璟以及保利·珠江印象，基本也是給剛需、剛改買家量身打造的。
| 保利·珠江印象效果示意
| 廣州樓市發(fā)布 制
因此，對于開發(fā)商而言，小戶型基本就是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，只要肯拿出來賣，基本都能賣得出去。
樓市君統(tǒng)計了一下，2025年截至目前，荔灣網(wǎng)簽高達1888套，僅次于剛需大本營增城區(qū)，位列全市第二！
而面積小于100平的產(chǎn)品占總成交的61%，供求比低至0.45！
｜廣州樓市發(fā)布 制
不僅如此，荔灣是大戶型也賣得不錯。
數(shù)據(jù)顯示，荔灣今年大于100平戶型的供求比也低至0.65！
比如以四房為主力戶型的新世界天馥，四房的成交套數(shù)和面積，都登頂荔灣TOP1。
｜圖源：朋友圈
而荔灣在熱銷的同時，土地供應(yīng)卻不多。
去年荔灣全年僅成交了4宗宅地，遠低于天河海珠。
并且這4宗宅地都不大，總規(guī)劃建筑面積僅有23.8萬平，幾乎只相當(dāng)于一個中型小區(qū)大小。
一方面是新房的熱銷，另一方面是土地增量減少，荔灣的庫存正在迅速消耗。
截至4月8日，荔灣的住房庫存10875套，而整體去化周期僅有15.19個月，僅次于白云區(qū)的15.13個月。
｜廣州樓市發(fā)布 制
2）產(chǎn)品層面，荔灣的性價比較高。
可以明顯發(fā)現(xiàn)，荔灣漲價的這幾個盤，基本都是學(xué)鐵商齊全的項目。
比如保利·珠江印象擁有10號線的東沙站以及康有為小學(xué)加持的學(xué)位，再加上親江景觀，成了廣州中心區(qū)中門檻最低的江景房！
理想花地·傲璟，則對口花地灣省實，又有1號線花地灣站，直達公園前、體育西。
| 廣州樓市發(fā)布 制
試想一下，300-400萬總價，你能買中心四區(qū)哪里呢？
越秀區(qū)、海珠區(qū)的新盤基本不用想，天河區(qū)的可選范圍也僅限于天河?xùn)|板塊。
更關(guān)鍵的是，荔灣這些新盤，幾乎都是新規(guī)后的產(chǎn)品，無論在使用率還是產(chǎn)品空間設(shè)計，都要比常規(guī)戶型好太多了。
比如保利·珠江印象，85平就能做到三房兩廳兩衛(wèi)，還擁有獨立玄關(guān)、約11米的南向采光面。
整體空間感受幾乎與舊規(guī)110平左右的戶型相當(dāng)！
| 廣州樓市發(fā)布 制
從這點上看，三四百萬總價能買到學(xué)鐵商齊全、并且在中心區(qū)的新規(guī)后戶型，基本只有荔灣了。
3）客戶層面，舊改推進潛在客群增加。
第三點則是荔灣舊改加速推進，讓整個荔灣的潛在的購買群體增加。
比如聚龍灣啟動區(qū)，去年就陸續(xù)公布了征收公告。
其中國有產(chǎn)權(quán)的住宅補償標(biāo)準(zhǔn)，最高可以達到5.6萬/平，比周邊二手房的價格還高！
| 聚龍灣片區(qū)航拍
| 廣州樓市發(fā)布 攝
而今年來，坑口村和山村舊改也持續(xù)開展。
比如坑口，陸續(xù)對聯(lián)合圍、芳麗苑等國有產(chǎn)權(quán)小區(qū)進行改造意愿調(diào)查。
隨后補償標(biāo)準(zhǔn)也公布了，框架住宅結(jié)構(gòu)最高補償4.46萬/平。
再加上額外的5000元/平征收獎勵、3400元/平的簽約搬遷獎勵以及5000元/戶的搬遷費等等，可以說非常豐厚。
| 圖源：荔灣區(qū)人民政府網(wǎng)
這些舊改的推動，除了造就一批拆遷戶之外，同時也為荔灣的樓市增加了不少客群。
樓市君就了解到，包括廣鋼花城在內(nèi)的多個新盤，已經(jīng)出現(xiàn)了拆遷戶拿補償款購房的情況。
叁
事實上，荔灣的這一輪漲價，也離不開板塊的推動。
除了已經(jīng)兌現(xiàn)的大灣區(qū)藝術(shù)中心、廣州地鐵11號線等等之外，目前整個荔灣已經(jīng)進入了快速兌現(xiàn)期。
比如交通層面，今年荔灣也將迎來地鐵10號線、22號線后通段的到來，白鵝潭大道、如意坊隧道等都將這兩年陸續(xù)開通。
商業(yè)方面更是王炸。
最快的廣州濱江天地的一期璇灣坊，則在今年五一即可開業(yè)。
華潤白鵝潭萬象城、聚龍灣太古里，將在之后的一兩年里陸續(xù)運營，成為白鵝潭世界級濱水商業(yè)的重要構(gòu)成。
｜聚龍灣太古里效果圖
｜圖源：太古地產(chǎn)
此外，一些大盤也在不斷補足片區(qū)的配套。
萬科理想花地的一平方公里大城，教育、醫(yī)療、商業(yè)、公園等，一系列的配套也在逐步兌現(xiàn)。
目前已經(jīng)對外開放的花地灣公園，已經(jīng)成為了市民爭相打卡的景點。
|花地灣公園實拍
|廣州樓市發(fā)布 攝
可以看到，荔灣這兩年是全方位兌現(xiàn)。
商業(yè)、交通、產(chǎn)業(yè)、舊改...這些都會推動片區(qū)配套能級提升、城市面貌煥新，可以說大大提高了板塊的價格預(yù)期，給了荔灣最大的漲價底氣。
|廣州樓市發(fā)布 攝
因此，樓市君認(rèn)為荔灣這一輪的漲價，還是比較合理的。
如果你中意荔灣，不妨盡快去看看。特別是對剛需而言，這個置業(yè)窗口期，會越來越短。
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