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2025年開(kāi)年以來(lái)，北上深以及杭州、成都等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，多宗地塊拍出高溢價(jià)率，3月北京、杭州、成都宅地成交樓面價(jià)均創(chuàng)新高。同時(shí)，一線及核心二線城市房地產(chǎn)交易量延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，尤其是二手房成交量同比保持較高增速。

從趨勢(shì)來(lái)看，“銀四”是樓市重要節(jié)點(diǎn)，其成色將直接影響年中市場(chǎng)預(yù)期及量?jī)r(jià)修復(fù)節(jié)奏。3月兩會(huì)《》把“全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”作為首要任務(wù)，同時(shí)把“穩(wěn)住樓市”寫(xiě)進(jìn)總體要求，強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，政策方向明確。同時(shí)近期受美國(guó)加征關(guān)稅影響，在外需承壓情況下，擴(kuò)內(nèi)需政策有望進(jìn)一步發(fā)力，房地產(chǎn)作為內(nèi)需重中之重，二季度政策有望加快落實(shí)。疊加去年四季度以來(lái)多地優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，有望帶動(dòng)核心城市成交量繼續(xù)修復(fù)，但不同城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情或?qū)⒀永m(xù)，市場(chǎng)全面“止跌回穩(wěn)”仍需政策加快落地見(jiàn)效。此外，4月市場(chǎng)還將迎來(lái)北京、杭州、南京等核心城市多場(chǎng)土拍活動(dòng)，土地市場(chǎng)熱度能否延續(xù)取決于項(xiàng)目實(shí)際去化表現(xiàn)以及市場(chǎng)回穩(wěn)的持續(xù)性，當(dāng)下房企投資仍需保持理性。

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房企拿地持續(xù)聚焦核心城市，3月杭州、成都兩度刷新地價(jià)紀(jì)錄

今年以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度較高，帶動(dòng)一季度300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)超兩成。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，一季度，300城住宅用地成交規(guī)劃建面為8007萬(wàn)平方米，同比下降4.5%，降幅較去年全年收窄17.7個(gè)百分點(diǎn)。核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏，疊加房企拿地進(jìn)一步聚焦，帶動(dòng)一季度300城宅地出讓金同比增長(zhǎng)26.5%，平均溢價(jià)率達(dá)13.6%（較去年同期提升8.1個(gè)百分點(diǎn)）。但也需注意到，土拍熱度分化仍在延續(xù)，一線及強(qiáng)二線城市溢價(jià)率較高，而三四線城市仍以底價(jià)成交為主，一季度平均溢價(jià)率僅為3.6%。

在房企拿地進(jìn)一步聚焦核心一二線城市背景下，土地出讓金集中度繼續(xù)提升，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年一季度，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重提升至69%（2024年全年為51%）。

表：2025年一季度300城各線城市住宅用地推出和成交同比變化

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一季度，杭州、上海、成都住宅用地平均溢價(jià)率分別達(dá)43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價(jià)率也在20%左右，核心城市土地市場(chǎng)熱度較高。

杭州：3月兩度刷新地價(jià)紀(jì)錄。3月25日，濱江西興單元BJ030102-25地塊成交樓面價(jià)72915元/㎡，由濱江獲取，刷新杭州地價(jià)單價(jià)最高紀(jì)錄。3月28日，地價(jià)紀(jì)錄再次被刷新，西湖蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊成交樓面價(jià)達(dá)88029元/㎡，由建發(fā)獲取。

成都：3月同樣兩度刷新地價(jià)紀(jì)錄。3月11日，高新區(qū)桂溪街道銅牌村9組、10組地塊成交樓面價(jià)31700元/㎡，由招商獲取，刷新之前成都地價(jià)單價(jià)最高紀(jì)錄。3月27日，地價(jià)紀(jì)錄再次被刷新，金融城三期H10地塊經(jīng)213輪競(jìng)價(jià)，成交樓面價(jià)達(dá)41200元/㎡，由建發(fā)獲取。

北京：地價(jià)首超10萬(wàn)元/平米。3月18日，海淀樹(shù)村地塊成交樓面價(jià)102347元/㎡，由中海獲取，刷新北京地價(jià)單價(jià)最高紀(jì)錄。

表：2025年3月重點(diǎn)城市高溢價(jià)成交地塊

注：高溢價(jià)率地塊統(tǒng)計(jì)口徑為按成交溢價(jià)率高于25%統(tǒng)計(jì)

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核心城市土拍升溫的原因主要有兩點(diǎn)：一是隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售端在去年四季度以來(lái)出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，房企對(duì)核心城市新房銷(xiāo)售一致看好，補(bǔ)倉(cāng)意愿較高，同時(shí)年初拿地能夠在當(dāng)年進(jìn)入銷(xiāo)售階段，有助于回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率；二是各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，引導(dǎo)房企聚焦高價(jià)值區(qū)域開(kāi)發(fā)。同時(shí)去年以來(lái)多地加快優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括放寬陽(yáng)臺(tái)/公共空間計(jì)容規(guī)則、支持建設(shè)立體生態(tài)住宅等，帶動(dòng)企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目規(guī)劃條件和去化速度預(yù)期提升。

表：部分重點(diǎn)城市2025年4月涉宅用地待拍情況（4.7~4.30）

注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為4月7日

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根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月（4.7~4.30），重點(diǎn)城市住宅用地待拍清單中，北京、廣州、杭州、成都、南京等地均有地塊計(jì)劃出讓?zhuān)渲斜本⒛暇┢鹗純r(jià)接近200億元。頭部房企在經(jīng)歷一季度集中補(bǔ)庫(kù)存后，4月土地市場(chǎng)熱度能否延續(xù)也是市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)，整體來(lái)看，預(yù)計(jì)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將吸引房企競(jìng)拍。

3月多個(gè)核心城市新房、二手房成交量延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，其中二手房成交量同比保持較高增速,市場(chǎng)仍是“以?xún)r(jià)換量”為主

今年春節(jié)后，在高品質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加及傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)季帶動(dòng)下，核心城市新房、二手房成交量保持修復(fù)態(tài)勢(shì)。清明小長(zhǎng)假期間，多數(shù)城市項(xiàng)目延續(xù)節(jié)前促銷(xiāo)方案和優(yōu)惠活動(dòng)，吸引購(gòu)房者到場(chǎng)咨詢(xún)及看房。

圖：2021年以來(lái)深圳新建商品住宅、二手住宅月度成交走勢(shì)

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一線城市春節(jié)后新房、二手房周度成交量均出現(xiàn)明顯回升。新房方面，北京3月新建商品住宅成交59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46%，深圳、廣州、上海3月同比分別增長(zhǎng)31%、16%、10%。二手房方面，3月，深圳二手住宅成交超6000套，為近四年同期最高水平，同比增長(zhǎng)58%；上海二手房成交超2.9萬(wàn)套，為2022年以來(lái)同期最高水，同比增長(zhǎng)45%；北京二手住宅成交超1.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)35%。一線城市二手房市場(chǎng)保持較高活躍度，但市場(chǎng)目前仍是“以?xún)r(jià)換量”為主。

核心城市二手房剛需入市加快，有望加快一二手聯(lián)動(dòng)效應(yīng)釋放。2024年以來(lái)，重點(diǎn)城市“低總價(jià)”二手房成交量開(kāi)始出現(xiàn)回升，反映出對(duì)價(jià)格最敏感的剛需購(gòu)房者正在加快入市。以一線城市為例，2024年北京、上海、深圳總價(jià)在300萬(wàn)以下的二手房成交套數(shù)同比分別增長(zhǎng)50%、62%、93%，今年1-2月，同比分別增長(zhǎng)48%、72%和78%，二手房剛需入市有望加快新房置換需求釋放。

圖：2021年以來(lái)杭州、成都新建商品住宅、二手住宅月度成交走勢(shì)

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二線城市中，3月寧波、合肥、蘇州、杭州、成都等城市成交量同比增幅明顯。新房方面，3月寧波核心區(qū)改善型項(xiàng)目集中入市，帶動(dòng)新房成交量同比增長(zhǎng)79%；合肥在供應(yīng)增加及郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略調(diào)整等帶動(dòng)下，3月成交量同比增長(zhǎng)58%；蘇州在供應(yīng)增加及人才房票等政策帶動(dòng)下，新房成交量同比增長(zhǎng)51%；杭州、成都、南京3月成交面積同比增幅均超兩成。二手房方面，3月杭州二手住宅成交套數(shù)超1.0萬(wàn)套，為近48個(gè)月（自2021年4月以來(lái)）單月最高，同比增長(zhǎng)68%；成都二手住宅成交超2.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)35%；廈門(mén)二手房住宅成交套數(shù)超2000套，同比增長(zhǎng)41%,市場(chǎng)保持較高活躍度。

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