文/北京進(jìn)深 林振興
趕在清明小長(zhǎng)假前，保利朝陽(yáng)三間房項(xiàng)目，公示了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
它不想吸引太多的關(guān)注。以至于，在設(shè)計(jì)圖上，除了樓棟號(hào)和樓高，沒(méi)有多余數(shù)字。
當(dāng)下常見(jiàn)的“陽(yáng)臺(tái)是否封閉”、“設(shè)備平臺(tái)尺寸過(guò)大”等反饋意見(jiàn)，對(duì)著這這張平面圖很難提出來(lái)。因?yàn)?，朝?yáng)群眾根本沒(méi)法從這張“干凈”的圖紙上找茬。
此外，也導(dǎo)致外界很難預(yù)測(cè)它的戶型配比，以及陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗等“黑科技”情況。
雖然異常低調(diào)，但這個(gè)項(xiàng)目在保利北京內(nèi)部卻很受重視，它是保利地產(chǎn)北京新帥李紅亮到任后的第一個(gè)項(xiàng)目。為此，它沿用了保利TOP級(jí)“天”字系，并取名朝觀天珺。
保利在北京第一個(gè)“天”字產(chǎn)品系，是位于海淀永豐北的嘉華天珺。目前網(wǎng)簽144套房源，收金12.44億。
不同于嘉華天珺靠小戶型跑量，網(wǎng)傳朝觀天珺主力建面122㎡/136㎡/155㎡，頂配176㎡，少量89㎡。
而且朝觀天珺還給朝陽(yáng)群眾帶來(lái)了一個(gè)大驚喜，它是朝陽(yáng)區(qū)首個(gè)帶“三件套”的好房子：首層架空層 內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái) 風(fēng)雨連廊。
01
朝觀天珺的風(fēng)雨連廊很“隱蔽”，平面圖中標(biāo)注為“裝飾構(gòu)架”。但從效果圖上，它有三處，設(shè)在下沉?xí)奈鱾?cè)、北側(cè)以及首層架空區(qū)域。
1#樓東側(cè)是首層局部架空。這是除了中海萬(wàn)吉玖序之外，朝陽(yáng)區(qū)第二個(gè)有架空層的新盤。
此外，它還有一個(gè)面積800㎡左右的下沉庭院，據(jù)說(shuō)會(huì)打造四季花廳 無(wú)邊界會(huì)所空間。與下沉庭院相連的是物業(yè)服務(wù)中心。
下沉庭院的西南側(cè)是200㎡的室外活動(dòng)場(chǎng)地，另一處室外活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)在3#西側(cè)。
小區(qū)正門朝東，出門左拐便是地鐵6號(hào)線褡褳坡站。它離地鐵很近，不足20米。
離地鐵口太近，也有近的煩惱。例如：豐臺(tái)大瓦窯的京能西賢府，緊挨地鐵大瓦窯A口，再加上地鐵出風(fēng)口，導(dǎo)致7號(hào)樓受到很大的影響，以特價(jià)房直降1萬(wàn)元/平米推出。
朝觀天珺有超氣派的景觀大門，面寬超30米，“三進(jìn)”入戶禮序：一進(jìn)社區(qū)大門；二進(jìn)下沉庭院；三進(jìn)內(nèi)部住宅區(qū)域。
雖然平面圖上很“干凈”，但外立面效果圖還能清楚看到南向是內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)。
此外，部分戶型有側(cè)邊飄窗或轉(zhuǎn)角飄窗，整體得房率不低。此外，北向凸起位置為設(shè)備平臺(tái)。
02
朝觀天珺占地2.76公頃，總建面11.1萬(wàn)㎡，其中地上建面7.7萬(wàn)㎡，容積率2.8，綠地率30%。
地塊為正南正北朝向，樓棟排布舒展，規(guī)劃7棟11-25F住宅樓，總建面7.6萬(wàn)㎡，共524戶，戶均建面約145㎡。
1#則為高低配，東邊兩單元為11層洋房，層高近3.1米，西側(cè)單元為18層，層高3.05米。
2#、3#樓均為25F高層，單層高度接近3.2米；4#-7#為11層洋房，層高也在3米以上，符合住建部最新發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》層高要求。
朝觀天珺所有高層戶型，均為兩梯兩戶；而洋房戶型則為一梯兩戶。
此外有消息稱，朝觀天珺此次戶型最大的亮點(diǎn)是，大戶型是南向四面寬產(chǎn)品；120平段位擁有3個(gè)衛(wèi)生間，再往上全部為4個(gè)衛(wèi)生間。
朝觀天珺的車庫(kù)進(jìn)行了出入分離。它的地下車庫(kù)入口在南邊的規(guī)劃黃渠南街上，出口則設(shè)計(jì)在西邊的規(guī)劃褡褳坡東路上。機(jī)動(dòng)車車位規(guī)劃了585個(gè)，全都位于地下，車位戶數(shù)占比為1.12。
此外，整個(gè)小區(qū)地上有多處非機(jī)動(dòng)車停車位，規(guī)劃可停406輛，地下另有678個(gè)非機(jī)動(dòng)車位。
最北側(cè)的8#是開(kāi)閉站和配電室?；S池在小區(qū)西南角、東南角各有一個(gè)。
小區(qū)隔著黃渠南路是一宗幼托用地，規(guī)劃一所3層幼兒園，建面4600m2，地上非機(jī)動(dòng)/機(jī)動(dòng)車停車位各9個(gè)。
03
在李紅亮上任前，保利北京于2月11日朝陽(yáng)新年第一場(chǎng)土拍中，與中國(guó)金茂組成CP，一起大戰(zhàn)中海、招商134輪。
兩家超級(jí)央企一起發(fā)力，最終以87.295億元拿下朝陽(yáng)三間房打包地塊，溢價(jià)率10.5%，樓面價(jià)約5.15萬(wàn)元/平米。這也是朝陽(yáng)區(qū)第三個(gè)組合地塊。
拿地之后，兩家央企交叉持股，各持50%，但分開(kāi)操盤。
其中，保利負(fù)責(zé)南區(qū)06地塊，地上建面7.71萬(wàn)㎡，容積率2.8，折合樓面價(jià)約5.6萬(wàn)元/㎡，打造朝觀天珺，設(shè)計(jì)單位為北京天鴻圓方建筑設(shè)計(jì)。
另一塊D區(qū)07地塊，由中國(guó)金茂操盤，案名為滿曜朝陽(yáng)，設(shè)計(jì)單位為北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)。
價(jià)格方面，保利三間房總價(jià)門檻會(huì)高于金茂，預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)8.5萬(wàn)元/㎡，總價(jià)1000萬(wàn)起。
“新帥”李紅亮到任后，保利三間房項(xiàng)目是否能取得開(kāi)門紅？在五一前后就能揭曉謎底。
三間房打包地塊剛成交42天，朝陽(yáng)又放大招，開(kāi)始第四次打包賣地了。其中，住宅地塊位于平房鄉(xiāng)，位置相當(dāng)不錯(cuò)，距離朝陽(yáng)大悅城步行1公里左右，臨近地鐵6號(hào)線青年路站。
它倆同在朝陽(yáng)北路、地鐵6號(hào)線沿線，平房地塊在東五環(huán)內(nèi)，更接近中心城區(qū)。
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