南上海最大的黑馬板塊，會(huì)不會(huì)成為買(mǎi)房很大的坑？
黑馬崛起：金匯何以領(lǐng)漲全奉賢？
你相信嗎？金匯的房?jī)r(jià)漲幅跑贏了奉賢新城，還打敗了西渡，成了奉賢的黑馬！
金匯次新房禹洲雍賢府、朗詩(shī)未來(lái)街區(qū)、天和前灘時(shí)代2020-2022年從2.8萬(wàn)元/m2漲到3.7萬(wàn)元/m2，漲了32%；
而奉賢新城的次新房龍湖天宸、湯臣臻園都只漲了20%，西渡中鐵建僅有17%，都跑輸了。
奉賢其它的板塊柘林、莊行、海灣漲幅都不行，一一被金匯挑落馬下。
黑馬板塊的金匯，何以領(lǐng)漲全奉賢？
金匯是奉賢距離市區(qū)最近、房?jī)r(jià)最低、最能吸收市區(qū)外溢的板塊，形成了一個(gè)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。
金匯距人民廣場(chǎng)直線距離僅30公里，比南橋近5公里；
采用BRT快線+8號(hào)線最快65分鐘可達(dá)人廣，進(jìn)城速度比奉賢新城還要快十幾分鐘。
金匯比奉賢新城距離市區(qū)更近，但房?jī)r(jià)卻更低，新房3.55萬(wàn)元/m2遠(yuǎn)低于奉賢新城的4.2-5.5萬(wàn)元/m2。
金匯與西渡處在同一個(gè)緯度位置，但新房同樣低于4萬(wàn)元/m2的西渡中鐵建香榭國(guó)際。
地理和房?jī)r(jià)決定了金匯和南橋、西渡吸收的客群主體有很大的不同，背后形成的潛力也不一樣。
金匯主打“前灘南外溢”（上述列舉的一個(gè)小區(qū)就直接叫天和前灘時(shí)代），而南橋是奉賢本地改善陣地。
西渡很尷尬，一幅工業(yè)區(qū)畫(huà)風(fēng)，那城市界面和配套讓老閔行、奉賢本地人都嫌棄，吸引力不行。
金匯是一個(gè)多重概念疊加的板塊，浦江第一灣、臨港新片區(qū)、奉賢線構(gòu)建起了強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)敘事，給了買(mǎi)房人很大的潛力感。
浦江第一灣規(guī)劃涵蓋閔行吳涇、閔行浦江、奉賢西渡、奉賢金匯四個(gè)區(qū)域。
打造的有未來(lái)橋、未來(lái)孿生雙塔、科創(chuàng)觸媒中心、永續(xù)農(nóng)業(yè)展示館與健康生活中心等地標(biāo)建筑。
目標(biāo)是發(fā)展成為上海南部的世界級(jí)新型濱水中心區(qū)、未來(lái)城市創(chuàng)意灣和城市會(huì)客廳：
金匯的新房在浦江第一灣的營(yíng)銷(xiāo)中直接宣稱(chēng)再造2個(gè)陸家嘴，是繼外灘-陸家嘴-北外灘、世博-前灘-徐匯濱江之后的第3個(gè)“黃金三角”：
一下子，金匯的逼格拉得很高！
臨港新片區(qū)更是讓金匯如虎添翼，劃入了873平方公里范圍內(nèi)：
金匯還有奉賢線的規(guī)劃，更是讓板塊吹上了天。
奉賢線和南北快線貫通運(yùn)行，是上海的南北主軸大動(dòng)脈：
這條快軌要是建了，金匯真的成了“前灘南”了，幾站就直達(dá)前灘，到人廣、火車(chē)站也方便。
這幾波規(guī)劃刺激下來(lái)，大大拉漲了金匯的房?jī)r(jià)，讓它成了奉賢最大的黑馬板塊。
規(guī)劃光環(huán)下的真實(shí)含金量是多少？
金匯頭頂這么多光環(huán)，在奉賢潛力這么大，真實(shí)含金量是多少呢？以后會(huì)不會(huì)成為買(mǎi)房很大的坑？
雖然金匯是奉賢離市區(qū)最近的地方，但是相對(duì)市區(qū)還是太遠(yuǎn)了，超出了城市化能夠到達(dá)的范圍。
金匯北部和閔行交界的地方是農(nóng)林復(fù)合區(qū)，2035年之前不開(kāi)發(fā)，阻擋了城市化向金匯的推進(jìn)。
金匯鎮(zhèn)大到72平方公里，但建成區(qū)面積僅17.6平方公里，城鎮(zhèn)化率還不到25%：
金匯在奉賢區(qū)內(nèi)的發(fā)展定位非常低，在郊區(qū)就是一個(gè)孤立的小鎮(zhèn)，未來(lái)難以有崛起的希望。
根據(jù)奉賢2035的發(fā)展規(guī)劃，只重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)中心城奉賢新城（南橋）、兩個(gè)中心鎮(zhèn)海灣鎮(zhèn)和奉城鎮(zhèn)。
這就限定了奉賢以后的城市化只能在南橋、海灣和奉城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，金匯等鎮(zhèn)都要按下暫緩鍵。
南橋鎮(zhèn)升級(jí)為奉賢新城后成了全區(qū)“宇宙中心”，是奉賢的“耶路撒冷”；
海灣鎮(zhèn)靠海、靠臨港，是奉賢的工業(yè)重鎮(zhèn)，未來(lái)還要通高鐵，在區(qū)域內(nèi)站位相對(duì)金匯更高；
而奉城鎮(zhèn)是原先奉賢老縣城，有深厚的歷史底蘊(yùn)，二次崛起后能輻射奉賢“中東”地區(qū)。
所以奉賢的發(fā)展版圖清晰明了，今后只有南橋、海灣、奉城三個(gè)鎮(zhèn)還能打，金匯被靠邊站了。
金匯在浦江第一灣的規(guī)劃中定位同樣很低，主要發(fā)展觀光旅游業(yè)，對(duì)區(qū)域能級(jí)提升作用不大。
金匯規(guī)劃了一個(gè)文化島，走的是文化旅游路線，區(qū)別于張江的科創(chuàng)島，缺乏核心產(chǎn)業(yè)支撐。
奉賢搞的東方美谷科創(chuàng)城、數(shù)字江海都集中在奉賢新城，新城永遠(yuǎn)是寵兒。
浦江第一灣的規(guī)劃給閔行吳涇（大零號(hào)灣）的定位和能級(jí)最高，金匯、浦江、西渡都很式微。
其中規(guī)劃的最高的兩棟320米、240米塔樓都在吳涇，金匯的地標(biāo)高度僅為100米，低了不少：
這些地標(biāo)都是辦公樓，在農(nóng)田邊上拔地而起。
在如今上海的商辦空置率高啟、限制開(kāi)發(fā)的情況下，浦江第一灣的商辦落地周期可能會(huì)很長(zhǎng)：
浦江第一灣的農(nóng)田現(xiàn)狀
一旦浦江第一灣的商辦遭到降級(jí)或取消開(kāi)發(fā)，比如320米降為220米，240米降為140米；
那么買(mǎi)了金匯的房子就是利空，規(guī)劃要是不落地就成了很大的坑。
就在前不久，后灘、華涇TOD、梅隴新中心的開(kāi)發(fā)能級(jí)都降低了，這些都是背棘業(yè)主的新近案例。
雖然金匯被劃入了臨港新片區(qū)，但離臨港主城最遠(yuǎn)、片區(qū)內(nèi)定位最低，利好輻射不到。
臨港的摩天商辦聚集在滴水湖畔，建得熱火朝天，金匯八竿子打不著。
在臨港新片區(qū)的諸多鎮(zhèn)中，金匯算是最遠(yuǎn)的一個(gè)，也是定位最低的一個(gè)。
看看離臨港主城最近的書(shū)院、泥城和海灣，都被賦予了臨港“大智造”產(chǎn)業(yè)功能。
比如書(shū)院給了中芯國(guó)際，泥城給了特斯拉超級(jí)工廠，金匯啥也沒(méi)得到，就給扣了頂帽子。
奉賢線規(guī)劃長(zhǎng)期停留在紙面上，不落地的話同樣是一個(gè)坑。
奉賢線規(guī)劃早就有了，距離建設(shè)、通車(chē)不知要猴年馬月。
接下來(lái)的上海軌交規(guī)劃或有3條新線路將插隊(duì)建設(shè)。
分別是浦南線27號(hào)線（心港快線）、嘉閔線南延伸、2號(hào)線南延伸。
這其中沒(méi)有奉賢線的身影，可能繼續(xù)延后。
很多在金匯置業(yè)的人群都指望靠著這條線前往市區(qū)快速通勤，中短期來(lái)看希望要落空了。
金匯置業(yè)的現(xiàn)實(shí)思考，坑在哪地方？
金匯的黑馬潛力只是相對(duì)奉賢內(nèi)部而言，對(duì)外就黯然失色了。
金匯的房?jī)r(jià)和臨港差不多，但潛力卻輸給臨港一大截，未來(lái)還會(huì)跑輸。
臨港的二手房最高飆到6萬(wàn)+元/m2，都翻倍了。
假設(shè)下一波行情啟動(dòng)，臨港依舊是明星，狠狠地吊打金匯。
在上海新房3萬(wàn)的板塊中，臨港是未來(lái)潛力最大的一個(gè)。
金匯、安亭、車(chē)墩、徐行、羅涇等郊區(qū)小鎮(zhèn)新房都在3.5-3.8萬(wàn)元/m2，潛力都會(huì)敗給臨港。
金匯處在上海市區(qū)外溢鏈條的最末端，被上游的浦江板塊狠狠地截胡了。
浦江萬(wàn)達(dá)旁邊2014年新建的動(dòng)遷房永康城、瑞和城成交價(jià)才2.4-2.8萬(wàn)元/m2；
浦江線軌交沿線2012年前后的動(dòng)遷房浦江馨都、浦潤(rùn)苑、水語(yǔ)人家成交價(jià)都在3萬(wàn)元/m2左右。
這些動(dòng)遷房產(chǎn)品比金匯的商品房性價(jià)比更高，很好地截胡了市區(qū)向金匯的外溢。
從自住配套的成熟度、通勤的便利度來(lái)說(shuō)，金匯還不如惠南，又降低了金匯的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。
惠南已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型為張江和臨港的睡城，處在中間的“C位”。
乘坐16號(hào)線大站車(chē)從惠南到滴水湖、龍陽(yáng)路分別僅需20分鐘、30分鐘。
別看惠南距離市區(qū)也遠(yuǎn)，但有快速的軌交就不一樣，能快速連接產(chǎn)業(yè)區(qū)。
惠南是原先南匯區(qū)府所在地，綜合配套遠(yuǎn)比金匯齊全，生活更有煙火氣息。
如果再降低一下品質(zhì)，接受2005年的房齡和樓梯房。
用金匯3.5萬(wàn)元/m2的新房?jī)r(jià)格可以買(mǎi)到浦錦街道的景舒苑、濱浦新苑動(dòng)遷房，距離市區(qū)更近。
景舒苑、濱浦新的性價(jià)比也很高，低至3.2萬(wàn)元/m2：
住在浦錦享受的是閔行的給力配套，醫(yī)療、XQ、軌交樣樣全，比荒郊野外的金匯好太多。
種種原因，讓金匯收到的購(gòu)買(mǎi)力大大地減弱了，相對(duì)來(lái)說(shuō)潛力反而沒(méi)那么大了，反而坑越來(lái)越大。
結(jié)果金匯的新房很不好賣(mài)，還破發(fā)了。
比如金融街奉賢金悅府2022年8月首開(kāi)，現(xiàn)在還有312套未能售出：
該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)3.52萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在成交的二手房?jī)H2.8-3.4萬(wàn)元/m2，破發(fā)了。
2021年開(kāi)盤(pán)的禹洲天境鉑悅3.4萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在二手房成交僅3.16萬(wàn)元/m2，也破發(fā)了。
新開(kāi)的天和·尚海薈庭、象嶼江灣悅府價(jià)格進(jìn)一步上漲至3.58萬(wàn)元/m2，都不好賣(mài)、都有破發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
金匯的新房定價(jià)透支了未來(lái)數(shù)年的規(guī)劃利好，隨著價(jià)值的理性回歸，正在成為很大的坑。
其二手房的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也沒(méi)有上游其它板塊強(qiáng)，可替代性高，大家買(mǎi)房要作出理性決策。
金匯板塊的“崛起現(xiàn)象”，本質(zhì)是“低價(jià)+規(guī)劃概念”催生的階段性市場(chǎng)狂歡。
看似耀眼的32%漲幅背后卻暗藏城市規(guī)劃能級(jí)不足、產(chǎn)業(yè)空心化、配套兌現(xiàn)滯后等硬傷。
當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)光環(huán)褪去，那些被過(guò)度包裝的“黃金三角”“前灘南”敘事，終究要直面農(nóng)田的冰冷現(xiàn)實(shí)。
在上海樓市分化的當(dāng)下，與其追逐虛無(wú)縹緲的規(guī)劃藍(lán)圖，不如回歸煙火配套與真實(shí)需求。
你認(rèn)為金匯是潛力股還是韭菜收割場(chǎng)？你還敢為它的未來(lái)而賭嗎？
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