圖源：成都市規(guī)劃和自然資源局
日前，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了一則公告，將對錦江區(qū)水碾河片區(qū)、大田坎街坊、牛市口街坊三個單元的控制性詳細(xì)規(guī)劃進行局部調(diào)整。這便是成都人熟知的原成都茶廠地塊，它的調(diào)規(guī)或預(yù)示著地塊的上市步伐加快，這或?qū)⑹悄壳岸h(huán)內(nèi)規(guī)模最大的住宅用地。
約140畝地塊調(diào)規(guī)，
公告顯示，此次調(diào)規(guī)共涉及3個控規(guī)范圍，分別為2.4公頃（合約36畝）、6.7公頃（合約100.5畝）、0.27公頃（合約4.05畝）。從公示內(nèi)容可以看到，本次調(diào)規(guī)的包括三宗住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、中小學(xué)用地、日間照料中心、派出所等用地。
主要調(diào)整內(nèi)容集中在三個部分：
1、原有的1號綠地的局部、2號地塊中小學(xué)用地，調(diào)整為b地塊住宅用地。該地塊緊鄰東大路錦東路段，昭示性較好。中小學(xué)地塊調(diào)整到f#地塊位置。
2、將原有7#住宅用地、4#綠地和5#停車場用地進行了局部合并，調(diào)整為d#住宅用地，容積率為2.55。
3、結(jié)合道路調(diào)整，同步調(diào)整了原9號住宅地塊的邊界，形成h#住宅地塊。
從此次調(diào)規(guī)看，對整體的布局進行了重新的架構(gòu)和優(yōu)化，各項社會功能和公建配套、教育和綠地配套，都更為合理。且道路紅線寬度由12米調(diào)整為16米，大大提升了居住的舒適度和便捷性。
調(diào)規(guī)地塊實拍圖
此前，錦江區(qū)2025年供地計劃中，公布了茶廠板塊計劃今年供地約49畝，但并未公示具體點位，而此次的調(diào)規(guī)，不僅讓茶廠的住宅地塊點位浮出，也劇透了區(qū)域目前共計三塊宗地將入市，并且d#住宅用地明確公示了容積率約為2.55。
現(xiàn)場實探：部分調(diào)規(guī)地塊正在進行拆除
調(diào)規(guī)區(qū)域目前呈現(xiàn)如何，以及地塊狀況如何？昨日，發(fā)哥實地走訪了現(xiàn)場。
調(diào)規(guī)地塊實拍圖
地塊位于東大路一側(cè)，屬于一心橋城市更新片區(qū)核心區(qū)，周邊成熟度較高，不少小區(qū)樓下便是超市、餐飲店、茶樓，幽靜中蘊含著城市煙火氣。按照錦江區(qū)的規(guī)劃，未來區(qū)域還將打造牛王廟TOD項目，整體進行城市功能升級和界面煥新。
調(diào)規(guī)地塊周邊實拍圖
調(diào)規(guī)地塊主要分為兩部分，其中一塊位于一心橋街，現(xiàn)場已經(jīng)打圍；而緊鄰一環(huán)路和東大路錦東路段的a#、b#、c#地塊位置， 一棟白色多層建筑（原國土局錦江分局）正在進行拆除施工。占道施工公告顯示，占道時間或從4月2日到5月31日。
調(diào)規(guī)地塊區(qū)域位于錦江區(qū)一環(huán)旁，地塊與地鐵2號線、6號線交匯的牛王廟站僅相距數(shù)百米。距春熙路-太古里、攀成鋼、萬象城等商圈距離均等，均在2公里輻射范圍內(nèi)。同時毗鄰錦江、九眼橋、合江亭等成都的頂級文旅地標(biāo)，交通便利。
調(diào)規(guī)地塊與新希望D10一街之隔
其中，調(diào)規(guī)后的b#地塊與新希望D10相隔一條東大街，地塊周邊緊鄰一棟商業(yè)樓也已經(jīng)建成。
二環(huán)內(nèi)新規(guī)大地塊，能否叫板金三？
二環(huán)內(nèi)超大體量，共計三塊住宅用地的供應(yīng)，意味著什么？
來自地產(chǎn)全說的數(shù)據(jù)顯示，自2016年以來，東大街沿線共出讓了5宗住宅用地，打造呈現(xiàn)了包括新希望D10 、錦江首府、錦發(fā)廣場、鴻山·翡翠府等項目，目前均已售罄，上一次供應(yīng)還是2022年7月鴻山集團拍下區(qū)域約10畝地塊，也就是現(xiàn)在的鴻山·翡翠府。
調(diào)規(guī)地塊周邊實拍圖
以錦江首府為例，這是2019年的成都地價天花板，樓面地價約19800元/㎡，且是成都第一個需要修成現(xiàn)房出售的項目，目前的二手房掛牌單價在5萬以上；新希望D10近期的二手房成交價，均接近千萬或千萬+以上。
新地塊的供應(yīng)，不僅能帶來新的住宅補充，作為新規(guī)后地塊，也將帶來區(qū)域居住的產(chǎn)品迭代。
整體來看，這三塊地的優(yōu)勢非常明顯：
1、從規(guī)劃圖來看，地塊體量不算小，較鴻山此前的地塊有更大的優(yōu)勢，尤其是d#地塊，體量最大；2、目前劇透的d#地塊容積率為2.55，低容地塊有助于提高居住的舒適度，這是近年來城市居住降容的趨勢；3、b#地塊在東大街上，昭示性很好。
但這三塊地也有一定的局限性：一方面，由于容積率限制，很難再復(fù)制新希望D10的超高層地標(biāo)感，更大可能是深改居住錦江首府的新規(guī)升級版；另一方面，周邊存在部分老舊小區(qū)，與金三這樣的新板塊形成的是兩種格局的居住體驗。
隨著城市的發(fā)展，老城區(qū)的新房與新板塊供應(yīng)呈現(xiàn)兩種格局：市中心的城市煙火氣、便捷的生活配套是新板塊難以復(fù)制的，但也無法形成板塊的集中新房供應(yīng)。未來，市中心的地塊將會愈發(fā)稀缺，新的土地供應(yīng)大多只是小規(guī)模的。而此次茶廠的三塊宗地，算得上是規(guī)模較大、位置很好的優(yōu)質(zhì)地塊，加上產(chǎn)品迭代的優(yōu)勢，能夠給想留在市中心的買房者提供更多的選擇。
那么，這三塊地能叫板金三地塊，成為成都新的地價天花板嗎？對此你怎么看。
主編：余鴿
編輯：王榮碧
圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國
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