說到貼著地價銷售的新盤，大家可能會想到增城的新塘、朱村，又或是南沙的橫瀝等區(qū)域。
畢竟前幾年這些片區(qū)熱度高，供應(yīng)量又大，相互踐踏之下，難免出悲劇。
但誰能料到，在頗具發(fā)展前景的白云設(shè)計之都，明明新盤競爭也不激烈，竟也有新盤也快貼著地價賣，那便是中海麓府。
近日小前線偶然刷到項目的廣告，海報顯示，項目的建面約126㎡戶型總價約600萬起，折合單價不到4.8萬元/㎡。
而項目前身的空港大道地塊，在2022年第一批集中土拍中被12家房企爭搶至封頂價，最終由中海以27億元+9%自持比例面積拿下，折合樓面價約4.15萬元/㎡。
換句話說，如今項目售價也是接近成本線，實在是讓人唏噓！
PART.01
從區(qū)位和產(chǎn)品來看，中海麓府本應(yīng)是“王者開局”。
項目地處廣州設(shè)計之都，屬于白云新城北拓展區(qū)，這里已集聚超百家設(shè)計企業(yè)，年產(chǎn)值近3000億，被稱為“灣區(qū)設(shè)計引擎”。
步行500米可達(dá)地鐵2號線黃邊站，1站到嘉禾望崗換乘3號線直達(dá)天河；
同時，項目周邊還有凱德廣場、萬達(dá)廣場等商業(yè)體，生活便利性很高。
再加上，這也是中海繼云麓公館項目以后，闊別十年重回白云，因此，項目初始的調(diào)性便起得很高。
△中海麓府效果圖
光是外立面就看得出“豪宅”氣息，以灰色和玫瑰金鋁板打造，45°斜切金屬飾線設(shè)計，形似“油畫框”，幾何美學(xué)感十足。
園林則借鑒安縵酒店理念，打造120米景觀主軸，融合自然與藝術(shù)，營造靜謐度假感。
項目產(chǎn)品清一色大戶型，主推126-170㎡三至四房，也保障了社區(qū)圈層的高端和純粹。
然而，看似完美的配置，卻未能打動市場。
PART.02
在正式入市之前，項目的吹風(fēng)價高達(dá)8萬元/㎡。
到2023年年初正式入市，項目降低了身段，開價6.8-7.8萬元/㎡。
但即便如此，項目在市場上也是表現(xiàn)平平，又疊加市場整體下行的因素，項目也難以避免的走上降價的路。
一開始還只是略降至6.5萬元/㎡，此后逐漸出現(xiàn)“5”字頭，尤其到今年更是“跳水”明顯——
一個月前還看到項目喊出126㎡戶型總價66X萬元起，如今已經(jīng)變成600萬元，相當(dāng)于直接打了個9折。
更“可怕”的是，即便如此降價，項目去化依然艱難，住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，項目網(wǎng)簽入市兩年，去化率依然未過半。
如此看來，項目的降價似乎還沒到底。
PART.03
到這里，相信很多讀者都已經(jīng)看出中海麓府賣不動的原因所在，一個字概括：貴。
在白云設(shè)計之都打造純改善產(chǎn)品其實并沒錯，但高達(dá)7萬元/㎡的價格，購房者為何不選擇白云新城乃至回到天河、海珠等中心城區(qū)呢？
另一方面，片區(qū)內(nèi)即將迎來另一個重量級的改善項目中建白云之星，配套更齊全，學(xué)鐵商都有，還有公園為鄰；
而且產(chǎn)品設(shè)計更前沿，全國首個法國HQE認(rèn)證住宅，新規(guī)戶型、華為全屋智能系統(tǒng)等，無一不是對中海麓府的“降維打擊”。
在這樣的對比下，即便兩者價格持平甚至是中建之星略貴一些，恐怕購房者依然會更傾向于中建之星。
最后只能說，開發(fā)商拿地，和購房者買房其實并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，最重要的還是理性評估價值與需求，切忌“上頭”。
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