01
市場分化下，天津樓市的單盤行情愈加明顯。
和曾經(jīng)的“大鍋飯”時代不同，如今的天津房地產(chǎn)市場，比以往任何時候都更“涇渭分明”。
3月30日，城投格調(diào)觀槿花園首開即罄，實現(xiàn)開盤即清盤，124套房源全部售出。
有人直呼：
夢回2016
但，必須明確的是，城投格調(diào)觀槿花園的一房難求，并非普遍現(xiàn)象，而是單盤行情。
什么是單盤行情？
簡單來講，就是：
大盤熊市 單盤牛市
可以確定的是，這種趨勢，未來會更加凸顯。
再告訴大家一個殘酷的事實：
天津樓市的冷暖并不相通。
有的樓盤空前鉅惠也無力回天，有的樓盤卻生而傳奇。
作為天津樓市的限量版，信達(dá)格調(diào)美古花園的銷量和價格都讓其他樓盤不由得感嘆：
望塵莫及
我查了一下數(shù)據(jù)，今年一季度，美古花園網(wǎng)簽均價位居全市榜首，當(dāng)之無愧的“單價之王”。
約75283元/㎡的成交均價，比第二名高出約14016元/㎡。
成交金額共計6.1億元，位列2025年一季度天津單價5萬元/㎡以上高端項目成交套數(shù)/面積/金額TOP 1。
▲數(shù)據(jù)來源：克而瑞
價格高，賣得還特別好，放眼天津，無出其右。
有人說，美古花園的含金量還在上升。
分享一個公式：
格調(diào)品牌+和平核心地段+重點學(xué)區(qū)+高成本投入打造的產(chǎn)品力=天津宇宙中心現(xiàn)象級神盤
這樣的配置，實在難以復(fù)制。
1）格調(diào)品牌加持
“格調(diào)”兩個字在天津房地產(chǎn)行業(yè)的分量，無人不知無人不曉。
格調(diào)在天津的品牌號召力，具備廣泛的壓倒性優(yōu)勢。
2）地處“宇宙中心”
眾所周知，和平區(qū)被公認(rèn)為天津的“宇宙中心”。
住和平，是很多老天津人的情懷，也是大批新天津人的畢生追求。
說起和平區(qū)，就不得不提解放北路，這條被譽為“東方華爾街”的街道，曾是天津乃至中國北方金融與商業(yè)的璀璨明珠，它見證了無數(shù)商賈云集、銀行林立的輝煌歲月。
如果說解放北路是“東方華爾街”，那么大沽北路就是當(dāng)時華北地區(qū)的洋行一條街。在當(dāng)時，天津作為北方最為繁華的城市，來自全世界各地的商業(yè)公司，均在此處設(shè)有公司和辦事處。
大沽路上的戈登堂、維多利亞花園、1863年建成的利順德大飯店，1903年的英國俱樂部、法國工部局、開灤礦務(wù)局大樓等共同構(gòu)成了歐洲在遠(yuǎn)東地區(qū)最繁華的至高品質(zhì)的商務(wù)、居住的世外桃源。
解放北路和大沽北路的雙重價值，再疊加上可以步行到海河的便利性，地段稀缺性不言自明。
鮮為人知的是，今日的“美古花園”，原為昔日美古紳洋行與西門子洋行的舊址。
3）劃片重點學(xué)區(qū)
作為和平區(qū)唯一在售新盤，不受“入學(xué)提前三年買房”的限制。
美古花園已明確劃定為和平區(qū)二片學(xué)區(qū)范圍，岳陽道小學(xué)作為其配置小學(xué)。
據(jù)媒體公開報道，岳陽道小學(xué)漢陽道校區(qū)改擴(kuò)建項目，位于漢陽道21號，將對現(xiàn)有校區(qū)進(jìn)行拆除重建，配備教室40余間，解決學(xué)位1800個。
▲岳陽道小學(xué)漢陽道校區(qū)項目效果圖
4）高成本投入打造的產(chǎn)品力
如果你以為美古花園就這樣躺平賣學(xué)區(qū)房，那就是大錯特錯了。
對于很多樓盤來說，重點小學(xué)可能是救命稻草，但對美古花園而言卻只是錦上添花。
從外立面到歸家大堂，從園林營造到法式精裝，全部都是重金打造。
產(chǎn)品力在天津全市范圍內(nèi)都是遙遙領(lǐng)先。
美古花園憑什么？
品牌、地段、學(xué)區(qū)、產(chǎn)品力，這四張王牌，隨便扔出來一張都是王炸，更何況是組合出牌。
這就是答案。
此外，在一期高層房源非常緊缺的背景下，2025年一季度，美古花園仍以6.1億元成交金額位列全市第二。
▲數(shù)據(jù)來源：克而瑞
據(jù)了解，為滿足旺盛的市場需求和期待，美古花園二期高層將提前入市，近期已開始蓄客。與此同時，一期小高層、洋房將陸續(xù)加推。
也就是說，2025年，美古花園將開啟全業(yè)態(tài)加推。
02
今年2月26日，萬眾矚目的和平山東路地塊，以溢價率8.8%成功出讓，成交樓面價43449元/㎡。
該宗地出讓土地面積4007.4㎡，容積率1.7，地上建面約6812.6㎡。
體量不大，但成交樓面價創(chuàng)下近8年地價新高。
又是一個格調(diào)系。
這其實透露了3個信號：
1）山東路項目價格必然不菲
地價高，又是格調(diào)系，山東路項目未來入市定價肯定不低。
面粉決定面包售價，地價這么高，房價可想而知。
也無形中量化了和平區(qū)的土地價值。
2）和平區(qū)難再有大體量新盤
以后和平區(qū)的開發(fā)主要依靠小而美的地塊，很難再有大規(guī)模的城市空間。
即在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。
其實，山東路地塊就是一個典型，預(yù)計不到100套房源。
也就是說，將來和平區(qū)即便是有地塊出讓，也大概率都是小地塊。
換言之，以后和平區(qū)難再有大體量新盤。
3）原拆原建難度系數(shù)也不小
和平區(qū)的拆遷，一直是個大難題。
有些老房子，早就想拆，但一直“拆不動”。
因此，上世紀(jì)年久失修的危房，也有可能原拆原建，類似嫩江路片區(qū)的二層小樓。
和平區(qū)城市更新首批原拆原建的第一批房源，位于嫩江路上的二層小樓，始建于上世紀(jì)的30年代。
由于年久失修，已經(jīng)成為了危房，還沒有獨立的衛(wèi)生間和廚房。
2021年開始進(jìn)行城市更新，于2022年底改造完成。
▲施工后的和平區(qū)嫩江路上的二層小樓實拍
什么是原拆原建？
即把原有的老房子徹底拆除，按照原來的戶數(shù)、格局和面積，重建一棟新樓。
等不到拆遷，等來原拆原建，就只能是住“新的小房子”。
但，想要原拆原建其實也并不容易。
以大新華里為例，參考官方回復(fù)：
大新華里片更新改造工程采用與居民協(xié)商方式進(jìn)行，需征得居民100%同意，這個項目才能啟動，大新華里片有可能采取原拆原建或原拆改擴(kuò)建方式進(jìn)行。
也就是說，即便99%以上的居民都同意，但凡有一位居民投了反對票，原拆原建或原拆改擴(kuò)建都不可能實施。
在此背景下，美古花園這樣的百億級高端改善項目，以后不會再有。
03
眾所周知，美古花園去年1月28日、4月27日高層兩開兩罄，去年12月27日洋房首開即清。不僅是持續(xù)熱銷，更是逢開必罄。
在市場的熱切期盼下，又即將推出千萬量級的小高層產(chǎn)品，建面約137㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型。
▲美古花園小高層效果圖
此次拿出的小高層為4號樓，12層到頂，兩梯兩戶，共計20套房源。
眾所周知，在天津，11層到頂被稱為瞰景洋房。這批小高層房源，其實堪比類洋房的居住體驗。
公區(qū)同樣投入了大量成本精雕細(xì)琢。
▲美古花園小高層首層大堂效果圖（過程稿）
▲美古花園小高層地下大堂效果圖（過程稿）
▲美古花園小高層地下車馬廳效果圖（過程稿）
可以判斷，小高層產(chǎn)品的入市，將填補之前的總價段空白，為對應(yīng)客群提供更適配的選擇。
我們來看一下小高層建面約137㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型空間示意圖。
▲美古花園小高層建面約137㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型空間示意圖
南北通透，南向三面寬，整體南向面寬達(dá)到了約13.1米，引更多陽光入戶。
設(shè)置入戶玄關(guān)，打造歸家儀式感的同時，豐富收納空間。
客餐廚連成一線，動線合理。
約6.1米超寬橫廳，可享巨幕視野。當(dāng)然，你也可以充分發(fā)揮創(chuàng)意，打造1+X可變空間，切分為起居室，以及收藏你興趣愛好的多功能廳。
南向雙臥室均為飄窗設(shè)計，可延展室內(nèi)空間。午后的時光，在這里曬曬太陽，喝喝茶，都是很愜意的。
主臥套設(shè)計，還有衣帽間，而且主臥除了南向飄窗外，還設(shè)置了東向飄窗，晨起對鏡梳妝，也可以眺望窗外風(fēng)景。
客衛(wèi)干濕分離，在保證舒適尺度的前提下，讓生活更從容。
▲美古花園小高層建面約137㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖
如果高層產(chǎn)品不能滿足家庭成員的居住需求，洋房產(chǎn)品又差一點預(yù)算，不妨鎖定美古花園的小高層產(chǎn)品。
尤其是這批12層到頂?shù)男「邔臃吭?，有且僅有20套。
如果剛好符合你的實際需要，一定要來一套。畢竟，占據(jù)四維優(yōu)勢，能夠具備空間滿足感，又擁有真正居住舒適度的千萬量級選擇，鳳毛麟角。
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