（來源：浙商證券研究所）
穩(wěn)舵三帆
任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚船。浙商研究認為，當前背景下，應(yīng)堅定信心，積極關(guān)注紅利資產(chǎn)+內(nèi)需資產(chǎn)+自主資產(chǎn)三條主線，推出【穩(wěn)舵三帆】系列推薦，彰顯分析師最強信心，研究所最嚴把關(guān)，助力機構(gòu)投資者不畏風浪，砥礪前行。
強Call板塊
強Call板塊：物業(yè)
推薦起始日期：2025年4月10日
推薦首席
2024金牛獎上榜，連續(xù)兩年金麒麟菁英分析師、Choice最佳分析師。2016-2021年新財富第三和第二團隊核心成員。
浙商證券房地產(chǎn)團隊
團隊特色：精一，博約，盡心
標簽推薦：華潤置地，信達地產(chǎn)，濱江集團，貝殼-W
團隊成員：楊凡，吳貴倫
推薦理由
在房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的趨勢下，央國企房企信用穩(wěn)定，壓制物業(yè)公司估值因素逐步消化，物業(yè)公司類固收的紅利屬性凸顯。
超預期點
類固收紅利配置價值提升。
驅(qū)動因素
1、中高端物業(yè)+AI優(yōu)化成本，長期打開利潤修復空間
新房市場供給呈現(xiàn)“量縮質(zhì)優(yōu)”的趨勢，政策端對“好房子”持續(xù)進行引導，改善型住宅需求占比持續(xù)提升，有望為中高端物業(yè)帶來發(fā)展機遇。中高端住宅的物業(yè)費標準通常比普通住宅高兩倍左右，物業(yè)公司營業(yè)成本中廣義人工成本占比近7成，中高端物業(yè)單價高、人工成本占比高的特點為后續(xù)成本優(yōu)化提供空間。AI科技的應(yīng)用能夠助力物企優(yōu)化成本，例如通過自動化管理停車、電梯等系統(tǒng)，減少人工巡檢和維修頻率，降低維護和人員成本。我們認為，未來在AI科技賦能下，物業(yè)公司有成本優(yōu)化空間，有望逐步實現(xiàn)利潤修復。
2、ROIC分子和分母端均有優(yōu)化空間
我們認為，由于物業(yè)公司輕資產(chǎn)、強現(xiàn)金流的屬性，ROIC和股息率雙重指標可以作為對比估值的主要判斷依據(jù)。提升物業(yè)公司ROIC有兩條思路：
1）分子端提升：①提升運營效率（例如科技應(yīng)用降本增效）、②增加高利潤率業(yè)務(wù)收入占比（例如增加市場化定價的商辦業(yè)務(wù)占比）、③增強定價權(quán)（例如提升物業(yè)費匹配更好的服務(wù)）。
2）分母端的提升：我們認為主要體現(xiàn)在管理好存貨周轉(zhuǎn)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)上。盡管物業(yè)公司高速拓展規(guī)模的時期已過，但通過上述方式提高內(nèi)生效率仍然有望帶動物業(yè)公司ROIC的優(yōu)化。
3、止跌回穩(wěn)，物企紅利屬性顯現(xiàn)
2025年以前物業(yè)公司估值和開發(fā)商估值同步波動，我們認為主要因為政策工具此前并未完備，且止跌回穩(wěn)目標在2024年9月以前并不清晰。因此物業(yè)公司雖然利潤增速和分紅表現(xiàn)均不錯的情形下，估值持續(xù)下探。2025年以后房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)目標清晰，房企主體信用趨于改善，物業(yè)公司的紅利資產(chǎn)屬性才能得到逐步釋放。我們認為當前央國企物業(yè)公司已經(jīng)具備了估值修復的基礎(chǔ)，尤其是在內(nèi)外部局勢復雜多變的情況下，買央國企物業(yè)=買現(xiàn)金流。參考中國國貿(mào)的PE估值和剔除現(xiàn)金PE估值，我們認為大部分央國企物業(yè)公司估值還有20-30%的修復空間，個別物業(yè)公司股息率和利潤改善會進一步推動市值提升。
投資建議
我們建議關(guān)注：第一梯隊-華潤萬象生活和招商積余，第二梯隊-中海物業(yè)和保利物業(yè)。
風險提示
科技降本增效不顯著，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)拉長。
關(guān)于浙商強Call板塊
產(chǎn)品級別：AAA（最高）
產(chǎn)品亮點：首席千挑萬選深度研究，研究所嚴格把關(guān)精品推出，最高標準最強信心推薦。
認準【浙商強Call板塊】標識。
產(chǎn)品定義：
板塊整體有機會時針對板塊的重要推薦。
特別聲明
法律聲明及風險提示
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