樂居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 4月9日晚間，懋源地產(chǎn)發(fā)布全新“云系”產(chǎn)品，同時宣布后沙峪項(xiàng)目案名為：懋源云紀(jì)。
以云的自由高端意象，指代別墅項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)極致定制，從因地?fù)袢耍揭蛉藫竦?；從物理定制到精神定制?/p>
以極速掠過的霓虹喧囂，襯托低密墅區(qū)山澗果嶺的寧靜自由。
以白馬飛揚(yáng)的鬃毛和推桿劃出的弧線，解構(gòu)頂級生活的軌跡。
懋源云紀(jì)做了一場非常抽象的發(fā)布會，主打一個“從態(tài)度到境界”。
懋源副總裁劉強(qiáng)說，這個項(xiàng)目，懋源主動損失了8000平米的容積率。
這句話背后的意思，以懋源云紀(jì)6.1萬/㎡的指導(dǎo)價計(jì)算，相當(dāng)于放棄了4.88億貨值。
即使按樓面價算，也是2億的地價成本。
懋源云紀(jì)地處中央別墅區(qū)，項(xiàng)目總用地面積為17.11萬㎡，1.1的容積率，共包括4幅子地塊：
0104、0107為住宅地塊，地上建面合計(jì)16.6萬㎡，規(guī)劃153棟住宅樓，包括16棟洋房、15棟獨(dú)墅和122棟雙拼，共計(jì)573戶；
東南角0105地塊規(guī)劃為1棟9班幼兒園，總建面約0.52㎡，容積率0.8，限高18米。
0106為商業(yè)用地，位于整個地塊東南側(cè)，總建面1.17萬㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設(shè)兩棟2層（部分3層）社區(qū)商業(yè)，2#樓首層架空。
損失的8000平米在哪里？
規(guī)劃要求兩幅住宅地塊地上計(jì)容建面17.4萬㎡，但懋源云紀(jì)報(bào)規(guī)的地上建面為16.6萬㎡。
為了得到更為舒適的樓間距，項(xiàng)目沒做滿容積率。
極大可能地成全了別墅的境界。
要知道，懋源云紀(jì)獨(dú)棟和雙拼別墅的占比高達(dá)45%，這在當(dāng)前北京市場上堪稱“絕版業(yè)態(tài)”。
項(xiàng)目所在地塊成交于2024年9月12日，總價43.2億元，綜合樓面價約2.67萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價6.1萬/㎡。
考慮到板塊需求，同時平衡地價成本，懋源云紀(jì)做出了一套別墅+洋房的高低配設(shè)計(jì)方案。
沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側(cè)是三棟聯(lián)排別墅，另有15棟獨(dú)棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。
1、主力雙拼產(chǎn)品：共144戶，參照懋源璟橒項(xiàng)目，一層層高4.2米，二至三層層高3.3米，設(shè)計(jì)精良的前后庭院和下沉花園。
2、方型雙拼產(chǎn)品：共94戶，與主力合院相比，戶內(nèi)空間和下沉庭院更為方正，主要分布在地塊的集中別墅區(qū)域。
3、復(fù)式產(chǎn)品：共70戶，樓棟11層總高度36米，層高約3.2-3.25米，是懋源璟橒戶型的露臺升級版。
4、平層產(chǎn)品：共160戶，層高約3.2-3.25米，多為懋源璟橒戶型的露臺升級版。
5、一層一戶產(chǎn)品：共49戶，層高3.2-3.25米，部分位置獨(dú)特，如1-44#樓棟位于“金角”，可觀覽故城記憶景區(qū)。
項(xiàng)目北側(cè)是機(jī)場北線南路，車流密集，噪音也大。為此，懋源在北側(cè)安排了6棟11層洋房。
這6棟樓，可以阻擋馬路的一些噪音。
雖然小高層洋房隔絕了噪音，但藏于小高層之間的雙拼別墅在視野上卻受到了遮擋。
另外，西側(cè)的洋房，也會擋住東邊不少別墅的好視野。該項(xiàng)目西側(cè)，是溫榆河公園。
獨(dú)棟別墅的分布，不像洋房那么有規(guī)律。
有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨(dú)棟別墅被安排在幼兒園的西側(cè)。
項(xiàng)目最西南角，2-51#這棟獨(dú)棟別墅，不僅位置最隱蔽，產(chǎn)品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達(dá)4.6米，地下兩層。
其他14棟獨(dú)棟別墅都是地上3層，共計(jì)10.9米，平均層高3.63米。
早在六年前，北京市就出臺了禁建獨(dú)棟別墅的規(guī)定。這也意味著北京不再批復(fù)獨(dú)棟用地，全獨(dú)棟的墅區(qū)在帝都再現(xiàn)的幾率微乎其微。
這也就解釋為何懋源云紀(jì)的獨(dú)棟別墅沒做統(tǒng)一排列，而是雜亂無章“藏”在小區(qū)里。
懋源實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品創(chuàng)新與政策平衡，使項(xiàng)目在嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境下成功獲得了開發(fā)綠燈，同時保留了高端別墅的產(chǎn)品特性，滿足了目標(biāo)客群的需求。
項(xiàng)目的空間布局也充分考慮了居住者的隱私和舒適度。別墅檐口高度為10.9米，根據(jù)日照系數(shù)1.7計(jì)算，南北間距需要18.5米，而懋源給出了19米的間距。
這種超出標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，在業(yè)內(nèi)并不多見。很多別墅項(xiàng)目往往利用規(guī)范從二樓的房間開始計(jì)算日照，從而縮短間距以獲取更多樓棟數(shù)量。
獨(dú)棟產(chǎn)品采用“天倫合院”設(shè)計(jì)理念，將傳統(tǒng)院落空間與現(xiàn)代生活方式融合；
雙拼產(chǎn)品則將前后樓棟分離，形成真正的雙拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的陽光照射。
此外，“好房子”新規(guī)中最重要的一項(xiàng)，通過提高得房率，增強(qiáng)居民“獲得感”。
順義樓盤早有實(shí)踐。從原來的防火挑檐變陽臺，到現(xiàn)在的南北設(shè)備平臺和挑空空間，均不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，百分百贈送。
懋源后沙峪項(xiàng)目在擴(kuò)容空間打造上更是極盡所能，南北開敞雙陽臺，奇偶錯層設(shè)計(jì)，全贈送，北側(cè)還有設(shè)備平臺。
洋房的實(shí)際得房率能做到100%以上，露臺進(jìn)深達(dá)到3.5米。
為了讓高身家客群有更好的體驗(yàn)，懋源另在小區(qū)中央位置配套樓的一側(cè)，留有下沉庭院會所空間。
同時，為了方便設(shè)置小區(qū)正大門，懋源把街坊路從原來的“L”改成“S”型。這不僅符合“曲徑通幽”的風(fēng)水理念，還在實(shí)用層面避免了穿堂風(fēng)。
但是這條街坊路的改動收到了一些反對聲音，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的反饋意見中提到：由于街坊路對外開放，并要求保障車行能力，建議保持直線進(jìn)行規(guī)劃。
對此，建設(shè)單位表示，土地出讓文件中明確，道路規(guī)劃線位及線形可結(jié)合后期建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)一步優(yōu)化，街坊路已按照《關(guān)于在控規(guī)編制和實(shí)施中增設(shè)街坊路的相關(guān)規(guī)定》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目開發(fā)主體北京懋源鴻峪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2024年9月25日，注冊資本30億元，董事長為劉曉蕾，副董事長為陸挺宇。
該公司由懋源控股100%持股，陸挺宇為懋源控股董事長、總經(jīng)理；劉曉蕾在公開活動中的職位信息為懋源控股辦公室主任。
作為一家京城豪宅專家，懋源曾是北京土拍市場上的黑馬，當(dāng)年創(chuàng)造出北京西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)的地王。
目前懋源在順義還有一個別墅項(xiàng)目懋源璟橒在售，產(chǎn)品包括平墅、疊墅、合院，單套總價2500萬-4000萬區(qū)間。2022年12月22日首開，今年10月25日完成竣工驗(yàn)收，共112套現(xiàn)房在售，其中30套聯(lián)排別墅，42套301-308㎡復(fù)式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居戶型。目前合計(jì)網(wǎng)簽45套。
去年7月，懋源曾以13.4億元底價摘得位于朝陽區(qū)太陽宮一宗商業(yè)金融服務(wù)用地，總用地規(guī)模超1萬平方米，總建筑面積約7.8萬平方米，將用于打造懋源總部，由兩座三角形平面的獨(dú)立塔樓組成，總投資約20.6億元。
懋源系運(yùn)作主體平臺為北京懋源控股股份有限公司（簡稱“懋源控股”），由北京懋源投資持股39%、北京嘉宇鴻業(yè)投資持股29%、北京天陸禾潤投資控股持股22%、北京鵬美摩托車文化傳播持股10%。
大股東為北京懋源投資，成立于2008年，注冊資本3000萬元，由曹俊生和妻子張愛清分別持股90%和10%。
二股東嘉宇鴻業(yè)成立于2005年，注冊資本2500萬元，由陸挺宇控股72%。此外，陸挺宇還持有天陸禾潤99%股權(quán)，合計(jì)持有懋源控股約51%的股份，為懋源控股的實(shí)際控制人，同時擔(dān)任該公司董事長、總經(jīng)理和法定代表人。
公開資料顯示，陸挺宇出生于1965年，畢業(yè)于華北水利水電學(xué)院工業(yè)與民用建筑專業(yè)。曾任北京城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)總公司工程師中發(fā)裝飾工程有限公司當(dāng)總經(jīng)理、中國中小企業(yè)投資公司任總經(jīng)理等職。2000年起擔(dān)任北京懋源房屋開發(fā)有限公司董事長。
相關(guān)公司：懋源地產(chǎn)
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