文/樂居財(cái)經(jīng)北京 徐迪
為提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”，已開盤預(yù)售的御璟星城元啟，近日重新提交了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
該項(xiàng)目2024年已取得過建筑工程規(guī)劃許可證，擬按照“好房子”技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整。
對比此前方案，最大的亮點(diǎn)是在原有飄窗基礎(chǔ)上，增加了南北雙陽臺(tái)、挑空平臺(tái)、設(shè)備臺(tái)等當(dāng)下新規(guī)產(chǎn)品的擴(kuò)容利器。
調(diào)整后平面圖↓
調(diào)整前戶型分布圖↓
1、整體規(guī)劃
項(xiàng)目占地面積4.7公頃，總建面18.31萬㎡，其中地上建面11.77萬㎡。
總戶數(shù)由1052增加至1065戶。
樓棟數(shù)量：由原來的19棟，改為21棟。
整體排布方式?jīng)]變，中間為13-15F小高層，南北以及東側(cè)鄰街一排樓棟為11層以下洋房產(chǎn)品。
南排樓棟號(hào)有調(diào)整，此外，將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉(zhuǎn)角樓棟，拆分為16#、17#。
層高：總層數(shù)沒變，但單層高度由原來的2.93米，統(tǒng)一調(diào)整至3米以上，適配新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。
其中2#、3#樓單層高度超過3.1米。
面積段：戶型面積段仍是80-168㎡，分布也與此前一致。
頂配168戶型在最北邊的2#-4#樓，為7-8F洋房，其余120以上大戶型主要分布在中間的6#-10#樓5棟高層中。
小區(qū)東側(cè)兩棟11層洋房，1#樓和16#樓，為東西朝向，室內(nèi)無法做到南北通透，為起步80戶型。
2、“好房子”標(biāo)配：陽臺(tái)
調(diào)規(guī)后，元啟擁有了令人眼花繚亂的擴(kuò)容空間。
此前的南向飄窗、端戶L型轉(zhuǎn)角飄窗保留。
在此基礎(chǔ)上，新增了南北開敞陽臺(tái)，部分或?yàn)殄e(cuò)層陽臺(tái)，另有挑空平臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)。
這些平臺(tái)目前看來均為結(jié)構(gòu)外建筑，除開敞陽臺(tái)外，其余均不計(jì)入建面。
從當(dāng)前市場來看，報(bào)規(guī)階段為開敞陽臺(tái)，但后期大部分也都封入室內(nèi)空間使用。
昨天興創(chuàng)置地在大興黃村項(xiàng)目反饋意見中，針對陽臺(tái)問題明確回復(fù)：房屋交付時(shí)不封閉開敞陽臺(tái)。
交付后業(yè)主待如何，顯然不在開發(fā)商控制范圍內(nèi)。
此外，指標(biāo)表中顯示項(xiàng)目有超過8000㎡的丙二類庫房或有地下室搭配出售。
調(diào)整落地后，元啟得房率會(huì)增加多少，是否會(huì)漲價(jià)？目前不得而知。但可以肯定的是，大興群眾急切呼吁“好房子”。
就在2月底，御璟星城一期業(yè)主在人民網(wǎng)留言板寫到，未來的房子，能有陽臺(tái)是個(gè)好事，提升使用率、安全性、舒適度等，但是對于剛剛交付的新房，是否可以考慮補(bǔ)一個(gè)陽臺(tái)封閉的要求。
3、戶型設(shè)計(jì)（舊版）
調(diào)規(guī)后項(xiàng)目建面仍為80-168平三居至四居，起步80㎡三居，得房率約79.66%（不含贈(zèng)送）。
雖功能齊全，但實(shí)際使用中可能存在空間緊湊問題，尤其是次臥或儲(chǔ)物空間不足。
88㎡大三居，26.8㎡的東區(qū)LDK空間，14.7㎡的主臥套空間。
南側(cè)雙飄窗，北側(cè)次臥有設(shè)備平臺(tái)，得房率約81%。在增加陽臺(tái)之后，建面使用率將進(jìn)一步拉高。
元啟110㎡三居分兩類戶型，一類是常規(guī)戶型，客廳有270°轉(zhuǎn)角大飄窗，采光和視野不錯(cuò)。但公衛(wèi)的位置有點(diǎn)尷尬，在兒童房門口，缺乏隱私性；
另一類“變異”戶型，此類戶型通常采光和通風(fēng)較差，改造難度較大。但開發(fā)商有巧思，它把不規(guī)則區(qū)域做成儲(chǔ)藏間。這樣一來，購房者接受度大大提高。
同樣，142㎡四居也分兩類戶型。一類是常規(guī)的四葉草戶型，客廳位于南向中央，中西雙廚設(shè)計(jì)；
另一類戶型的客廳在角落，但擁有270°轉(zhuǎn)角大飄窗，客人去客廳的動(dòng)線變得不是那么方便。此外，多功能室也變成了書房。
為了“好房子”，中建壹品這次可謂煞費(fèi)苦心，購房人更加期待改規(guī)后的新產(chǎn)品出現(xiàn)。
4、公共空間
調(diào)規(guī)之后，項(xiàng)目并未增加架空層、風(fēng)雨連廊等配建，但在2#樓南面空地上增加了一處鄰里共享中心，面積近100㎡。
此前規(guī)劃中，小區(qū)已設(shè)置有戶外閱讀室、自然科普課堂等，還有一條戶外跑道串聯(lián)園區(qū)。
小區(qū)設(shè)有兩處景觀大門：北面1#大門，西側(cè)有出租車站點(diǎn)，東邊是公共服務(wù)配套樓，包括物業(yè)服務(wù)用房，郵政所等。
東面2#大門占地面積更大，與下沉庭院和商業(yè)配套樓合圍，做了地下地上兩層會(huì)所，延展區(qū)域總計(jì)近千平，形成一個(gè)集門戶、社交、商業(yè)為一體的社區(qū)盒子。
下沉庭院打造了高約9米，寬約4米的飛瀑景觀造型，呈現(xiàn)觀水入園的效果。
2024年2月22日，中建壹品以48.76億元搖中大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊，成交樓面價(jià)4.15萬元/平方米，溢價(jià)率15%，打造為御璟星城二期。
項(xiàng)目地理位置不錯(cuò)，左邊是京開高速，南面是南五環(huán)，交通方便，并擁有4/19號(hào)線南延線(規(guī)劃中)雙地鐵配套。它的南側(cè)還有26.33公頃的生態(tài)休閑市政公園——芳櫻園。
御璟星城一期2022年2月拿地開發(fā)，供應(yīng)1007套，目前已清盤。
2024年8月28日，二期項(xiàng)目以元啟繁星園的備案名取得預(yù)售證，推出19棟1052套住宅，擬售價(jià)格6.32萬-6.98萬元/㎡區(qū)間，總價(jià)約500-1050萬。
截至4月15日，項(xiàng)目取證將近8個(gè)月，累計(jì)網(wǎng)簽61套，成交均價(jià)5.35萬元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)6.6萬的81折。
元啟剛開盤還不到一個(gè)月，它緊鄰的新地塊又上新了。
去年9月，興創(chuàng)置地自己孤軍作戰(zhàn)，以底價(jià)22.25億拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)1號(hào)地土地一級開發(fā)項(xiàng)目DX04-0102-6030、6029地塊R2二類居住用地、A334托幼用地
在北京“好房子”新規(guī)助力下，拿地半年后，興創(chuàng)置地西紅門地塊才著手方案設(shè)計(jì)?；虺鲇谌P鋪排營銷考慮，它刻意控制入市節(jié)奏，減少與元啟的競爭。
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