拆遷戶，大舉殺入樓市。
這兩天，去荔灣看新盤(pán)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)顯著現(xiàn)象。
有很多上了年紀(jì)的阿叔阿婆，背著小挎包來(lái)看房。
一聽(tīng)聲音，就是老廣。
目標(biāo)也很明確，就是要在芳村島內(nèi)買(mǎi)一套房子，看過(guò)廣鋼花城、保利珠江印象、萬(wàn)科花地灣好幾個(gè)盤(pán)。
而且，還不是給孩子買(mǎi)，而是更多是考慮到自己住。
我們問(wèn)了下旁邊的花地灣項(xiàng)目銷售，來(lái)看房的拆遷戶比例有多少。
30-40%
也就是說(shuō)，基本上每3個(gè)看花地灣的客戶，大概率就有一個(gè)是周邊的拆遷戶地緣客。
從去年的聚龍灣、石圍塘，到現(xiàn)在坑口、山村補(bǔ)償出爐，這批持續(xù)拆遷出來(lái)的居民，都在附近看房。
有開(kāi)發(fā)商，專門(mén)為周邊拆遷戶搞了特殊方案。
具體來(lái)說(shuō)，會(huì)有一些置換補(bǔ)貼和政策，例如延期首付，最長(zhǎng)可以有2-6個(gè)月的兌付期。
先看房，等錢(qián)到賬了，再付款。
里面有荔灣拆遷辦的協(xié)助，由官方出面幫忙協(xié)調(diào)拆遷戶的居住問(wèn)題，把錢(qián)從舊改引導(dǎo)到樓市里，消化掉庫(kù)存，形成資金輪轉(zhuǎn)。
荔灣拆遷戶，拖起樓市底。
①荔灣拆遷是真的肯花錢(qián)
2月份，荔灣連續(xù)發(fā)布了兩份拆遷補(bǔ)償文件。
坑口村和山村的國(guó)有土地房屋補(bǔ)償出爐，棄產(chǎn)最高56000/平。
這個(gè)價(jià)格，相當(dāng)有誠(chéng)意了，真金白銀的貨幣化安置，比周邊房?jī)r(jià)還要更高，相當(dāng)于加錢(qián)讓你快點(diǎn)走人清拆。
現(xiàn)在，花地灣/坑口/東沙的新盤(pán)，也就是均價(jià)5萬(wàn)左右。
荔灣區(qū)政府旁的山村，距離白鵝潭核心區(qū)還有段距離。
國(guó)有補(bǔ)償看齊板塊，56000/平，而集體土地補(bǔ)償方案，最高去到30000/平。
比海珠的康鷺、紅衛(wèi)，天河的大觀、凌塘還高。
我們?cè)u(píng)論區(qū)，也有不少朋友，感慨這補(bǔ)償是真的高。
大多數(shù)拆遷戶，要么選錢(qián)，要么選房，選房票的很少，畢竟1%激勵(lì)在拆遷戶看來(lái)，沒(méi)有現(xiàn)錢(qián)拿著踏實(shí)。
拿到錢(qián)后，他們也是要買(mǎi)房的，只是不想選擇有所妥協(xié)的安置房，不如拿著錢(qián)去買(mǎi)圈層和環(huán)境更好的商品房。
一邊是高容積率、環(huán)境一般、戶型差的回遷房，一邊是實(shí)用率高、大花園的新房，你怎么選？
同樣戶型置換出來(lái)，還能剩個(gè)幾十萬(wàn)，何樂(lè)為不為。
舊改和樓市的正循環(huán)，成為了荔灣板塊回暖的重要助推器。
②地緣客殺入，小戶型太搶手
這兩年，荔灣有一個(gè)顯著情況是小戶型走貨快。
定位剛改的項(xiàng)目，清盤(pán)相當(dāng)迅速，荔灣300萬(wàn)段位賣爆了，和頌、雅郡、浣花里、朗庭直接斷貨。
一個(gè)很重要的原因是，這批國(guó)有證的原本房子就不大，買(mǎi)回荔灣就成了首選，離朋友圈近，對(duì)附近熟頭熟面。
1、持幣入市，擺明了是一定要買(mǎi)房的，對(duì)居住環(huán)境要求更高；
2、接觸到的客戶預(yù)算300-400萬(wàn)左右，老人家傾向全款買(mǎi)一套小點(diǎn)的，不折騰；年輕一點(diǎn)，則希望做點(diǎn)貸款，買(mǎi)更大戶型。
比如說(shuō)，萬(wàn)科傲璟上個(gè)月開(kāi)盤(pán)3#，74、85、96、115、129、143平，首開(kāi)就賣了7.5億。
這是開(kāi)盤(pán)一個(gè)禮拜后的銷控表，可以看到74-85平的小戶型不出一星期就基本清掉，只剩一些特殊樓層。
所以，傲璟在開(kāi)盤(pán)半個(gè)月后，就緊急加推了旁邊的4號(hào)樓。
也漲價(jià)了。
③荔灣紛紛漲價(jià)，小戶型只是總價(jià)低
荔灣小戶型的走俏，也讓開(kāi)發(fā)商調(diào)整了方案。
小戶型，不能只跑量，也要利潤(rùn)。
于是，現(xiàn)在小戶型在單價(jià)上和大戶型已經(jīng)基本沒(méi)差了，只是戶型小、總價(jià)低。
東沙保利珠江印象，開(kāi)盤(pán)價(jià)4.3-5萬(wàn)/平。
68平4樓，316萬(wàn)，單價(jià)4.65萬(wàn)/平；88平3樓，379萬(wàn)，4.28萬(wàn)平。
反倒是，68平小戶型的單價(jià)更高了。
尤其是315萬(wàn)的上車價(jià)，比較去年保利雅郡的280多萬(wàn)上車價(jià)，也漲了超過(guò)10%。
再來(lái)看看傲璟，均價(jià)4.9-5.1萬(wàn)，其實(shí)沒(méi)多少價(jià)差。
目前，74方比較便宜的360多萬(wàn)，相對(duì)于去年朗庭80平320-340萬(wàn)，上浮超10%。
開(kāi)發(fā)商，對(duì)于荔灣樓市的判斷，步調(diào)還是很統(tǒng)一的。
④舊改給荔灣帶來(lái)新預(yù)期，新廣也考慮荔灣
除了拆遷本身釋放的購(gòu)買(mǎi)力，它帶來(lái)的新預(yù)期和改變，對(duì)板塊才是質(zhì)變。
城市更新對(duì)荔灣來(lái)說(shuō)，太重要了。
白鵝潭沿岸，石圍塘、新隆沙、陸居路、聚龍灣、廣船這一片下來(lái)，都是改出來(lái)的新面貌。
帶來(lái)了萬(wàn)象城、太古里、廣船綜合體、三館合一大灣區(qū)藝術(shù)中心、五星級(jí)酒店...
無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)房的業(yè)主，拆出去的村民、政府都因此受益。
更重要的是，片區(qū)有了更明確的文商旅定位，這也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
更多新買(mǎi)家關(guān)注到板塊的配套在落地，城市界面在改變，有好的預(yù)期和計(jì)劃，選擇相信荔灣發(fā)展。
開(kāi)發(fā)商看到板塊缺貨，有利可圖，有動(dòng)力去做城市更新，也開(kāi)出了更高的價(jià)碼。
廣州這一輪大放水，正在深刻的影響樓市。
荔灣，吃飽了。
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