深圳的房奴家庭到底背負著多大的壓力？
截至2024年底，深圳共有64萬戶家庭背負房貸，戶均貸款417萬元。以當前3.15%的房貸利率計算，若貸款期限為25年，每月需還款2.01萬元；若縮短至15年，月供直接飆升至2.91萬元。
這意味著，這些家庭的月支出中，至少有2萬元要交給銀行，相當于每天先賺700元才能維持基本運轉。但更殘酷的現(xiàn)實是，這些數(shù)字背后隱藏著收入與支出的巨大鴻溝。
根據(jù)深圳期普數(shù)據(jù)，2024年全市人均可支配收入僅8.1萬元。若按國際合理的30%月供收入比計算，一個三口之家的年收入需要達到80.4萬元，才能覆蓋25年期的月供，這相當于普通家庭收入的10倍。即便將比例放寬到60%，家庭年收入也需達到40.2萬元，仍高出全市平均水平近5倍。
為什么說深圳房奴的壓力已經(jīng)到了臨界點？
先看看深圳的收入情況，在深圳城鎮(zhèn)在崗職工里，只有金融、采礦、電力、燃氣等7個行業(yè)的年均工資能超過20萬元。就說金融行業(yè)吧，人均年薪44.6萬元，看起來挺高，但要是想覆蓋2.01萬元的月供，夫妻倆都得在這個行業(yè)里排到前50%的收入階層。要是其中一方失業(yè)或者降薪，那家庭的現(xiàn)金流立馬就緊張起來，壓力山大。
除了普通的按揭貸款，還有很多家庭是通過經(jīng)營貸來買房的，這種貸款一般是三年一評估。2024年就有超過10萬億的經(jīng)營貸到期。就說深圳有個業(yè)主三年前用價值700萬的房產(chǎn)抵押貸了560萬?？扇缃瘢慨a(chǎn)評估價跌到了480萬，續(xù)貸的時候，還得額外補繳80萬元的差額，不然就面臨被法拍的風險。這類家庭的月供壓力比普通房奴更高，可因為這些操作有些違規(guī)，數(shù)據(jù)都隱藏得很深，很難被發(fā)現(xiàn)。
再看看過去4年，深圳一共成交了35萬套房產(chǎn)，占到了當前房奴家庭的55%，這些家庭大多是高位接盤，杠桿率還普遍超過70%?，F(xiàn)在他們不僅收入減少了一半，房子的價值也在縮水，簡直是屋漏偏逢連夜雨。就說2020年有個業(yè)主花了800萬，買了前海的一套房產(chǎn)，現(xiàn)在市值可能只剩500萬，可貸款余額還有600萬，直接就陷入了負資產(chǎn)的困境。
面對這64萬戶家庭的困境，政策層面真的需要拿出更有針對性的解決方案了。
首先，央行可以參考香港的經(jīng)驗，定期披露房奴家庭的月供收入比、斷供率等核心數(shù)據(jù)，提前給市場打個預防針。比如，2025年深圳首套房貸利率已經(jīng)降到了3.45%。但對于那些存量高利率貸款，比如2019年5.8%的利率，能不能允許追溯調整到LPR+250基點呢？這樣算下來，每個月能少還4736元。對于很多家庭來說，這可是一筆不小的數(shù)目。
對于那些因為房產(chǎn)評估價下跌而無法續(xù)貸的家庭，能不能延長貸款期限或者允許部分本金展期呢？這樣就能避免大家集中拋售房產(chǎn)，引發(fā)市場的踩踏效應。
再看看深圳2025年公積金貸款的政策，最高額度提升到了231萬元，多子女家庭購買二套房，還能享受首套房政策。這可真是個好消息，能直接緩解不少家庭的月供壓力。
說到底，深圳房奴的困境其實是高房價和收入增長放緩之間的矛盾爆發(fā)。對于個人來說，一定要警惕收入幻覺。哪怕你身處高薪行業(yè)，也得預留至少24個月的應急資金以防萬一。對于政策制定者來說，精準識別風險群體，動態(tài)調整紓困措施，才是避免樓市硬著陸的關鍵。畢竟這64萬戶家庭的命運，早就和這座城市的未來緊緊綁在了一起。
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