阿宇根據(jù)《廣東省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》《東莞市農(nóng)民安居房管理辦法》等法規(guī)文件，結(jié)合東莞市最新政策動(dòng)態(tài)，匯總農(nóng)村宅基地、城中村改造及城市更新標(biāo)準(zhǔn)如下，供讀者參考：
一、市級(jí)宅基地政策標(biāo)準(zhǔn)
1.面積標(biāo)準(zhǔn)
每戶宅基地用地面積≤150㎡，總建筑面積≤用地面積4倍（即≤600㎡）。
常規(guī)情況下層數(shù)不超過(guò) 4層，總高度不超過(guò) 16 m。
若首層及以上樓層主動(dòng)退讓用于公共空間（如院落、停車設(shè)施），允許建筑層數(shù)放寬至6層，總高度≤23米。
2.建筑層高與形態(tài)
層數(shù)：原則上≤4層（限建區(qū)≤2層），首層層高≤4.5米，其他層≤4米；
屋頂：需采用坡屋頂或半坡屋頂，高度不計(jì)入總建筑高度；
梯房：頂層梯房面積≤30㎡，高度≤3米（使用推薦設(shè)計(jì)方案的可不計(jì)入總指標(biāo)）。
3.空間管控
需預(yù)留消防通道，臨街建筑應(yīng)退讓道路紅線；若無(wú)法退讓，不得超出相鄰道路紅線范圍。
限建區(qū)（如生態(tài)保護(hù)區(qū)）內(nèi)總建筑面積不得超過(guò)宅基地面積的 2倍，層數(shù)不超過(guò) 2層
二、市級(jí)與省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比
與省標(biāo)準(zhǔn)的差異：東莞作為珠三角核心城市，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)在省內(nèi)屬于比較寬松的級(jí)別，但通過(guò)建筑面積和高度限制平衡集約用地需求。
三、城中村改造與城市更新政策
1.改造范圍與目標(biāo)
城中村定義為“城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)低效集體建設(shè)用地區(qū)域”，改造方式包括 拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合，重點(diǎn)提升基礎(chǔ)設(shè)施、居住品質(zhì)及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
2025年?yáng)|莞計(jì)劃供應(yīng)住宅用地 31公頃（占總量6.52%），優(yōu)先保障安置房建設(shè)。
2.補(bǔ)償與安置
補(bǔ)償方式：實(shí)物補(bǔ)償（安置房）或貨幣補(bǔ)償，需公示30日并接受聽(tīng)證。
歷史遺留無(wú)證房屋：同意改造的可參照補(bǔ)償方案；違法建筑限期拆除。
2025年新政：2019年前建設(shè)的無(wú)證房屋可按80%標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，2020年后違建不予補(bǔ)償。
3.城市更新動(dòng)態(tài)
2024 年?yáng)|莞入選全國(guó)首批城市更新示范城市，濱海灣新區(qū)沙角半島等項(xiàng)目啟動(dòng)，推動(dòng)產(chǎn)城融合。
《關(guān)于深化拓空間改革有序推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》（2024 年）提出強(qiáng)化“拆治興”分類改造，優(yōu)先拆除安全隱患區(qū)域，同步推進(jìn)微改造提升；整合規(guī)劃與用地審批流程，實(shí)現(xiàn) “一張圖” 管理，2024年完成72個(gè)更新單元規(guī)劃，總占地1577萬(wàn)㎡，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與公共服務(wù)配套。
2024 年 8 個(gè)城市更新項(xiàng)目成功招引單一主體，總占地 70.2 萬(wàn)㎡，工業(yè)類占比超 40%。
4.城中村改造
《東莞市城中村改造條例》2025年6月生效，明確違法建筑拆除程序，保障改造項(xiàng)目推進(jìn)。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
手續(xù)齊全：按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，可選擇貨幣或物業(yè)補(bǔ)償（如謝崗鎮(zhèn)銀湖項(xiàng)目工業(yè)安置房綜合成本單價(jià) 3500 元 /㎡）。
手續(xù)不全：2019 年 12 月 31 日前建設(shè)且同意改造的房屋，按 80% 標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；2020 年后新增違建不予補(bǔ)償。
四、翻建與擴(kuò)建要求
1.翻建條件
需為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合“一戶一宅”，無(wú)違法記錄；
危房（D級(jí)）、自然災(zāi)害滅失住房、分戶需求（人均居住面積<50㎡）可優(yōu)先審批。
2.擴(kuò)建限制
面積限制：已建宅基地面積不超過(guò)分配面積的 80%，且總用地不超過(guò) 150㎡。
高度限制：擴(kuò)建后層數(shù)不超過(guò) 4 層，總高度不超過(guò) 16 米。
3.聯(lián)戶建房
戶均面積：不超過(guò) 100㎡，需鎮(zhèn)街統(tǒng)一規(guī)劃。
審批流程：需經(jīng)村集體同意，報(bào)鎮(zhèn)街審核。
4.流程與限制
審批流程：村級(jí)公示→鎮(zhèn)級(jí)審批→核發(fā)許可證；
異地重建：需符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，且不增加村集體宅基地總面積
五、超面積情形及處罰
宅基地超面積
≤150㎡部分補(bǔ)辦手續(xù)，超出部分在用地文件中注明，待后續(xù)改造時(shí)處理
《東莞市補(bǔ)辦宅基地用地審批暫行辦法》2022
建筑面積超 600㎡
超出部分不計(jì)入安置房補(bǔ)償，僅按建筑成本貨幣補(bǔ)償
《東莞市農(nóng)民住房管理暫行辦法》2024
違建超層
限期拆除，拒不執(zhí)行的依法強(qiáng)拆
2024 年中堂鎮(zhèn)案例
1.超面積處理
補(bǔ)辦審批時(shí)，超150㎡部分需注明，未來(lái)分戶或拆遷時(shí)按新規(guī)處理。《東莞市農(nóng)民安居房管理辦法》（2024 年修訂）明確 “一戶一宅” 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，分戶后總用地面積不超過(guò) 150㎡仍可認(rèn)定為合法。
未批先建或超標(biāo)準(zhǔn)部分：2019年前可協(xié)商補(bǔ)償（80%標(biāo)準(zhǔn)），2020年后違建直接拆除。
2.法律責(zé)任
非法占用土地建房：責(zé)令退還土地并限期拆除；拒不執(zhí)行的，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行
六、其他補(bǔ)充
1.聯(lián)戶建房：≤3戶聯(lián)建，總用地≤150㎡，總建筑面積≤600㎡；戶均用地≤100㎡，需統(tǒng)一規(guī)劃并符合分戶條件。
2.風(fēng)貌管控：各鎮(zhèn)需編制嶺南特色農(nóng)房設(shè)計(jì)圖集，鼓勵(lì)統(tǒng)一建設(shè)；
3.動(dòng)態(tài)調(diào)整：佛山、東莞等地征求意見(jiàn)稿政策可能變動(dòng)，需關(guān)注最新文件。
4.農(nóng)民公寓標(biāo)準(zhǔn)：人均用地≤30㎡，建筑面積≤60㎡，嚴(yán)格“一戶一宅”。
5.補(bǔ)辦審批：2022 年《東莞市補(bǔ)辦宅基地用地審批暫行辦法》實(shí)施后，超面積部分（≤150㎡）可補(bǔ)辦手續(xù)，超出部分待后續(xù)改造時(shí)處理。2024 年道滘鎮(zhèn)發(fā)放首本補(bǔ)辦宅基地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，推動(dòng)歷史遺留問(wèn)題解決。
6.限建區(qū)管控：限建區(qū)農(nóng)房總建筑面積≤宅基地面積的 2 倍，層數(shù)≤2 層。
7.城市更新補(bǔ)償：2024 年城中村改造差異化補(bǔ)償政策實(shí)施，區(qū)分手續(xù)齊全與不全房屋，2019 年前建筑最高可獲 80% 補(bǔ)償。
法律法規(guī)及數(shù)據(jù)來(lái)源
市核心政策：
《東莞市補(bǔ)辦宅基地用地審批暫行辦法》2022
《東莞市城中村改造條例》2025年6月1日起施行
《東莞市農(nóng)民安居房管理辦法》2024，有效期至2025年11月3日
《東莞市農(nóng)民住房管理暫行辦法》
市其他政策：
《關(guān)于深化拓空間改革有序推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》東府〔2024〕90號(hào)
《東莞市“三舊”改造（城市更新）實(shí)施操作細(xì)則（試行）》（東自然資〔2023〕311號(hào)
東莞市《關(guān)于支持存量城市更新項(xiàng)目有序動(dòng)工穩(wěn)妥做好新舊銜接的通知》；
《關(guān)于東莞市城中村改造區(qū)分不同手續(xù)情況實(shí)施差異化補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的通知》；
東莞市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城中村改造行業(yè)管理 加快項(xiàng)目投資建設(shè)的通知(試行)》；
《東莞市集體土地征收實(shí)施工作管理規(guī)定》
《東莞市城中村改造條例(草案修改征求意見(jiàn)稿)》；
東莞市《關(guān)于深化拓空間改革有序推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》；
《東莞市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2023-2035年)》。
省級(jí)政策：
《廣東省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》第三十六條
《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》（草案/征求意見(jiàn)稿）
新聞數(shù)據(jù)：
2024 年?yáng)|莞城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)
謝崗鎮(zhèn)銀湖改造補(bǔ)償方案
阿宇注：以上標(biāo)準(zhǔn)可能存在動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體政策以地方最新文件和實(shí)踐為準(zhǔn)。建議咨詢當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建部門獲取實(shí)時(shí)信息。
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