預(yù)制板樓房將“要拆了”？2025年“舊改”新調(diào)整，老舊小區(qū)有好消息。
房子和人類總是息息相關(guān)，影響著人們的生活質(zhì)量。隨著時間的推移，一些老舊的預(yù)制板樓房呈現(xiàn)老化的狀態(tài)，成了很多人眼中的舊房、危房。針對這類房屋，國家也拿出了新的方案。
10年前，針對以前的老舊危房，特別是城市中心區(qū)的老房子，國家采取了拆遷后貨幣化安置的政策。但一刀切的推行棚改貨幣化安置會加大財政壓力。2016年到2020年，全國棚改貨幣化安置資金超過4萬億元，增加了隱性債務(wù)。拆遷戶拿到現(xiàn)金后集中購房，短期內(nèi)推高需求，導致房價非理性上漲，加劇了市場波動；部分拆遷戶甚至通過假離婚的方式套取補償款，刺激投機行為。近兩年，棚改退潮、“舊改”新調(diào)整后，不再一刀切拆遷，未來舊城改造會更注重歷史保護和可持續(xù)發(fā)展。
進入2025年之后，針對老舊房屋的政策，又出現(xiàn)了新的調(diào)整。
上世紀80年代的預(yù)制板樓房，種種問題暴露，是否應(yīng)該全部拆除？
答案來了，預(yù)制板房是否會在舊城改造中拆除，要結(jié)合房屋性質(zhì)、政策導向和安全隱患進行判斷。老舊小區(qū)也迎來了好消息。
將會拆除的預(yù)制板房類型有以下三種。
一是安全隱患突出的危房，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為d級危房或c級危房的預(yù)制板建筑，特別是那些承重結(jié)構(gòu)損壞、無法容納業(yè)主居住的房屋類型，比如2023年長沙429自建房倒塌事故后，全國排查中拆除的預(yù)制板危房占比超過60%（住建部數(shù)據(jù)）。為什么這類房屋一定要拆除？大部分預(yù)制板房的使用年限只有50年。如果超過這一使用年限，安全度和居住舒適度都會降低。而且很多預(yù)制板樓房是采用空心設(shè)計的，年久失修，這類板房一旦遇到惡劣的天氣環(huán)境，容易出現(xiàn)坍塌的情況，影響人們的生命財產(chǎn)安全。
第二是不符合現(xiàn)行抗震標準的房屋，2001年之前建造的預(yù)制板房，普遍達不到現(xiàn)在的建筑抗震設(shè)計規(guī)范，樓板和墻體的連接比較薄弱。例如河北唐山在2022年的舊城改造中，1980年代之前建的預(yù)制板房100%納入拆除范圍。
第三種是納入征收范圍的棚戶區(qū)。不少棚戶區(qū)位于城市核心地帶，如果影響了城市發(fā)展規(guī)劃，那么可能會列入征收計劃，無論是不是預(yù)制板房的建筑都會按照拆遷補償。
不過，如今的拆遷已經(jīng)不同以往，未來的趨勢是減少貨幣化安置，更多采用房票安置，比如鄭州、南京試點房票措施，限制購房范圍，既可以解決群眾的居住問題又可以更好打擊投機行為。而預(yù)制板房納入拆遷的，價格也會有所差異。上海虹口區(qū)2023年的舊改項目中，預(yù)制板房補償單價相比鋼混結(jié)構(gòu)要低15~20%。
第二大類是可能保留或改造的情況。
一是歷史文化保護區(qū)的建筑。例如在北京的胡同改造中，1970年代的預(yù)制板房，因為承載著城市記憶，部分建筑會進行外立面的翻新之后再保留。上海的田子坊，也采取微改造的方式，保留歷史建筑，提升建筑的功能性。
第二是結(jié)構(gòu)安全的預(yù)制板房。經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)檢測為b級房屋的，結(jié)構(gòu)是安全的，可以通過加裝鋼結(jié)構(gòu)的方式來改造。例如在杭州的舊改數(shù)據(jù)中，有一部分老房子就通過加固的方式來代替拆除重建。為什么這類房屋不采取拆遷的方式，而是采取改造的方式？因為城市發(fā)展新思路已經(jīng)從拆舊建新到有機更新，比如北京老舊小區(qū)采取外立面翻新、加裝電梯的方式開展綜合整治，成本更低，居民接受度也更高。部分舊房還會改造成長租公寓，增加保障性租賃住房供應(yīng)，緩解住房壓力。
第三是沒有拆遷計劃的區(qū)域。一些房齡較新的老舊小區(qū)還可以延長預(yù)制板房的使用年限。比如重慶九龍坡區(qū)2023年對1995年的預(yù)制板房實施加固，成本節(jié)約了40%。除了加固以外，針對預(yù)制板房可能出現(xiàn)的漏水、建筑老化問題，還會采取維修水電管網(wǎng)、粉刷外立面、增加停車位等方式，提高業(yè)主的居住舒適度。
從各地對預(yù)制板房的處理方式可以看到，未來的趨勢是推行“留改拆”并舉，鼓勵微改造和修繕加固。嚴控大拆大建，防止房地產(chǎn)泡沫化，避免貨幣化安置刺激樓市。城市發(fā)展迎來新局面，老舊小區(qū)的業(yè)主也迎來了好消息。納入征收的預(yù)制板房、被確定為危房的預(yù)制板樓房會迎來拆除，而那些還有使用價值的房屋會采取舊城改造的方式。
熱門跟貼