一套18年前已被法院拍賣的房子，竟因原房主“鉆空子”被二次轉(zhuǎn)賣。近日，深圳龍崗區(qū)法院審理的一起刑事案件引發(fā)關(guān)注:原房主鐘某彪利用司法拍賣與產(chǎn)權(quán)登記的“信息差”，將法院已拍賣的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)賣，因詐騙罪一審被判11年半。這場離奇交易背后，暴露出法拍房交易中的多重漏洞。
法拍房18年未過戶被原房主“鉆空”
時間回到2006年，因債務(wù)糾紛，鐘某彪名下位于龍崗新龍崗花園的房產(chǎn)被法院拍賣，被拍賣房產(chǎn)面積107.48平方米，肖某以36萬多競得。
《拍賣成交確認(rèn)書》同時載明競得人在取得人民法院出具的相關(guān)法律文書后30日內(nèi)向國土部門申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，逾期一切后果由競得人承擔(dān)。
隨后，龍崗法院于2006年4月28日作出裁定，確認(rèn)肖某競得上述房產(chǎn)，并要求過戶手續(xù)由肖某自行辦理，費(fèi)用自負(fù)。被拍賣房產(chǎn)的原《房地產(chǎn)證》原件一直由競買人持有，但競買人肖某一直未辦理過戶手續(xù)，房產(chǎn)始終留在鐘某彪名下。
這一拖延，在18年后釀成風(fēng)波。2023年，鐘某彪偶然發(fā)現(xiàn)房子仍登記在自己名下，動起歪心思:他補(bǔ)辦房產(chǎn)證、偽造租賃合同，通過中介將房子轉(zhuǎn)賣給閆某峰，且閆某峰成功完成過戶取得新的產(chǎn)權(quán)證。戲劇性的是，當(dāng)新買家持證收房時，物業(yè)出示的竟是肖某那份18年前的法院裁定書。
“一房兩賣”引發(fā)案中案
因為法拍房被原房主再次轉(zhuǎn)賣，新買家閆某峰過戶后發(fā)現(xiàn)無法收房，向公安報案，案發(fā)后龍崗區(qū)法院以詐騙罪一審判決原房主鐘某彪十一年六個月有期徒刑。而原競買人肖某也向龍崗法院提起民事訴訟，請求確認(rèn)其是涉案房產(chǎn)的合法持有人，請求確認(rèn)鐘某彪和閆某峰的交易行為無效或者判決撤銷雙方所簽訂的房產(chǎn)買賣合同。
在原競拍人肖某提起的民事案件審理中，新買家閆某峰堅稱自己“不知情”:“簽了正規(guī)合同”“交了房款”“完成過戶登記”。據(jù)閆某峰回憶，他通過老鄉(xiāng)介紹的中介接觸到該房源，在交易過程中，中介未告知該房產(chǎn)為法拍房性質(zhì)，也未提醒購房風(fēng)險。閆某峰表示:“我要是知道這是法拍房，根本不可能買，給自己找麻煩，因為這套房拖垮了身體，心臟也做了搭橋手術(shù)。”
但原競拍人肖某起訴時認(rèn)為，在2024年1月，鐘某彪找開鎖人將涉案房產(chǎn)撬鎖并換鎖、進(jìn)行現(xiàn)場拍照、視頻錄制等性質(zhì)惡劣。閆某峰購房過程存在多處異常:從未實地看房、接受兩年后交房約定、成交價遠(yuǎn)低于市場價，閆某峰有與鐘某彪串謀的重大嫌疑。閆某峰向賣家鐘某彪借款20萬元用于購房，且過戶后辦理了抵押貸款。對此，閆某峰稱，自己被中介誘導(dǎo)向賣家鐘某彪借款20萬元用于購房和支付中介費(fèi)用，以及全款購房后做抵押貸款。
針對原競買人肖某主張的合同無效，閆某峰律師則反駁稱，拍賣成交確認(rèn)書，不能作為物權(quán)憑證。不動產(chǎn)所有權(quán)變更以登記為生效要件，拍賣成交確認(rèn)書也告知逾期辦理過戶，一切后果由競得人承擔(dān)。但是肖某在長達(dá)18年的時間里沒有辦理過戶，應(yīng)自負(fù)其責(zé)。閆某峰一方認(rèn)為自己有支付合理對價，其并不知情相關(guān)糾紛，系房產(chǎn)的善意取得人，且已繳納相關(guān)的稅費(fèi)，取得了房產(chǎn)所有權(quán)。
案件脈絡(luò)
“二次賣房”獲利174萬元
根據(jù)龍崗區(qū)人民法院的一審刑事判決書查明的事實，案情非常復(fù)雜。
2023年，鐘某彪發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)還在自己名下，處于解封狀態(tài)。
2023年7月13日鐘某彪補(bǔ)辦了該房產(chǎn)的房產(chǎn)證。
2023年9月，鐘某彪以該房向銀行申請抵押貸款未成功，就企圖將房產(chǎn)賣掉。
2023年12月3日，鐘某彪通過中介人員陳某環(huán)認(rèn)識中介人員孫某。
2024年1月，孫某介紹被害人閆某峰購買該房產(chǎn)。
2024年1月31日該房產(chǎn)過戶給閆某峰，閆某峰支付鐘某彪174萬元。鐘某彪將所得174萬元分給陳某環(huán)25萬元、分給孫某5萬元、借款給閆某峰20萬元，剩余錢財用于償還欠款。
鐘某彪的辯護(hù)人認(rèn)為，中介陳某環(huán)對于明知涉案房屋系他人所有，仍然收取25萬元傭金應(yīng)該依法予以追繳。
聚焦
司法拍賣與產(chǎn)權(quán)登記“信息墻”待打破
這場騙局能得逞，關(guān)鍵點之一在于司法與行政部門的信息未能及時同步，存在一定的壁壘和信息不對稱。法院早在2006年就作出裁定明確肖某的競買人身份，但相關(guān)裁定未同步至登記系統(tǒng)，導(dǎo)致鐘某彪18年后能順利補(bǔ)辦不動產(chǎn)權(quán)證。
這個案例敲響了警鐘，也暴露了政策銜接的漏洞。多年來，法拍房數(shù)量不在少數(shù)，近年來法拍房市場活躍，不少競買人競買成功后，出于各種原因不去辦理產(chǎn)權(quán)過戶，其中有的是因為限購政策，有的是認(rèn)為不影響居住、不愿意承擔(dān)稅費(fèi)。此類漏洞如果不及時補(bǔ)上，不排除可以形成黑色產(chǎn)業(yè)鏈，部分不法分子“鉆空子”，專門篩查未及時過戶的法拍房，利用“時間差”實施二次轉(zhuǎn)賣。
該法拍房的二次轉(zhuǎn)賣，除引發(fā)詐騙案外，還可能衍生多起案中案，相關(guān)法律糾紛距離解套，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。南方民間智庫社會矛盾第三方評議中心首席評議專家、律師臧建作出以上判斷。閆某峰是否構(gòu)成善意取得、新辦的產(chǎn)權(quán)證如何處理、銀行對涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)是否能優(yōu)先受償，相關(guān)中介的20多萬的傭金歸屬、在鐘某彪補(bǔ)辦房產(chǎn)證問題上相關(guān)部門有無失職等等問題都需要進(jìn)一步厘清。特別是如鐘某彪相關(guān)違法所得難以追繳到位，閆某峰如無力償還銀行貸款，后續(xù)可能還會引發(fā)更多的訴訟。
“法拍房生效裁定和產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)做到及時同步、無縫銜接，法拍房競買人對未能及時辦理過戶的法律風(fēng)險也應(yīng)該有所警醒，相關(guān)部門也應(yīng)該進(jìn)行有針對性的告知和宣傳?！标敖ńㄗh，法院執(zhí)行部門和不動產(chǎn)登記部門應(yīng)針對該案例暴露出的問題，舉一反三專題研究，在信息同步和銜接上堵塞政策漏洞，在源頭上不讓違法犯罪分子有可乘之機(jī)。
采寫:南都·奧一新聞記者 蔣清君
制圖:劉嘉琳(豆包AI)
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