今年2月，孫某某（左中）專程來(lái)到竹山縣檢察院，向檢察官當(dāng)面道謝。
某公司借錢不還，法院裁定拍賣該公司抵押房產(chǎn)用于抵償債務(wù)。然而，讓債權(quán)人孫某某夫婦意想不到的是，他們過(guò)戶這處法拍房需要繳納的稅費(fèi)等，竟然比某公司欠他們的錢還多。孫某某夫婦遂向湖北省竹山縣檢察院申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督。
案涉房產(chǎn)緣何產(chǎn)生“天價(jià)”過(guò)戶費(fèi)？這筆費(fèi)用到底該由誰(shuí)負(fù)擔(dān)？竹山縣檢察院經(jīng)調(diào)查核實(shí)，找到了癥結(jié)所在，并依法向執(zhí)行法院制發(fā)檢察建議，推動(dòng)問題解決。孫某某夫婦于日前拿到了該處法拍房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，合法權(quán)益得到了有效維護(hù)。同時(shí)，該院以個(gè)案辦理為契機(jī)，積極推動(dòng)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的執(zhí)行難題和矛盾糾紛，實(shí)現(xiàn)了辦理一案、治理一片的良好效果。
本想著以房抵債，未料過(guò)戶費(fèi)比借款還多
2021年5月，孫某某夫婦因與竹山縣某公司存在民間借貸糾紛，向竹山縣法院提起訴訟。同年7月，法院判決某公司償還孫某某夫婦借款本金20萬(wàn)元及相應(yīng)利息。
案件在執(zhí)行過(guò)程中，法院裁定將某公司抵押的房產(chǎn)作價(jià)35萬(wàn)余元交付孫某某夫婦，用于抵償債務(wù)，以物抵債超出債款的部分交至法院，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶所需費(fèi)用由孫某某夫婦負(fù)擔(dān)。
孫某某夫婦對(duì)這一結(jié)果表示認(rèn)可，想著總算能把借款收回來(lái)了，心里的石頭終于落了地?？僧?dāng)二人拿著法院的執(zhí)行裁定書去房管局不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)，這才得知，他們需要繳納的稅費(fèi)等過(guò)戶費(fèi)用竟高達(dá)21萬(wàn)余元。
由于該房產(chǎn)是被法院強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，且執(zhí)行裁定書中已寫明所需稅費(fèi)等過(guò)戶費(fèi)由孫某某夫婦負(fù)擔(dān)，故想要完成對(duì)該房產(chǎn)的過(guò)戶，孫某某夫婦不得不自掏腰包，繳納這21萬(wàn)余元“天價(jià)”過(guò)戶費(fèi)。
“拿來(lái)抵債的房子，我們要繳的過(guò)戶費(fèi)比對(duì)方欠我們的錢還多！哪有這種怪事？檢察官一定要給我們主持公道。”2023年12月，越想越覺得憋屈的孫某某夫婦向竹山縣檢察院申請(qǐng)對(duì)該案的執(zhí)行活動(dòng)予以監(jiān)督。
一句“辦證錢我出”引火燒身，檢察建議糾正錯(cuò)誤裁定
案涉房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)的重頭是向稅務(wù)部門繳納的稅費(fèi)，這筆錢為何如此之多？法院裁定稅費(fèi)等由孫某某夫婦負(fù)擔(dān)是否合法合理？了解完案件的來(lái)龍去脈后，竹山縣檢察院承辦檢察官認(rèn)為，這兩個(gè)問題是本案的癥結(jié)所在，需要進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)。
檢察官通過(guò)走訪稅務(wù)部門了解到，案涉房產(chǎn)的過(guò)戶稅費(fèi)高主要在于，該房產(chǎn)在18年前初始登記時(shí)的原值僅為2.4萬(wàn)元，18年間未經(jīng)流轉(zhuǎn)，此次的評(píng)估價(jià)格已增至35萬(wàn)余元?！拔覈?guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，該房產(chǎn)的適用稅率為60%的最高稅率，故核算后僅土地增值稅就要15萬(wàn)余元?！倍悇?wù)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)。
與此同時(shí)，承辦檢察官通過(guò)對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，并對(duì)周邊同戶型房屋近年來(lái)的市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行了核查，發(fā)現(xiàn)周邊同戶型房屋近年來(lái)的售價(jià)與本案以物抵債的數(shù)額基本持平，不存在因過(guò)戶稅費(fèi)過(guò)高影響房屋交易價(jià)格的情況。
關(guān)于過(guò)戶費(fèi)的疑問解決了，但根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告、契稅法等的相關(guān)規(guī)定，賣方轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的95%，買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的5%。但法院緣何裁定僅由孫某某夫婦負(fù)擔(dān)稅費(fèi)等過(guò)戶費(fèi)用呢？為尋找答案，承辦檢察官向法院調(diào)取了本案的執(zhí)行卷宗，就稅費(fèi)負(fù)擔(dān)協(xié)商情況進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，查明孫某某曾在法庭陳述“辦證錢我出”，法院后來(lái)便據(jù)此裁定稅費(fèi)等由孫某某夫婦負(fù)擔(dān)。
“孫某某雖然有‘辦證錢我出’的意思表示，但該意思表示是在其不知曉稅費(fèi)數(shù)額的情況下作出的，存在重大誤解?！背修k檢察官認(rèn)為。檢察官還了解到，在本案處理過(guò)程中，執(zhí)行法官及當(dāng)事人對(duì)案涉房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)的具體數(shù)額均不知曉，法官亦未進(jìn)行過(guò)調(diào)查。
核實(shí)完上述情況后，竹山縣檢察院于2023年12月13日就本案組織召開聽證會(huì)。聽證員經(jīng)討論后一致認(rèn)為，法院裁定案涉房產(chǎn)過(guò)戶所需稅費(fèi)等由孫某某一方負(fù)擔(dān)存在兩點(diǎn)違法情形：一是國(guó)家稅務(wù)總局公告、契稅法等相關(guān)法規(guī)已明確產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)原則是各負(fù)各稅，法院應(yīng)當(dāng)依法作出裁定；二是孫某某對(duì)過(guò)戶稅費(fèi)的陳述是在存在重大誤解的情況下作出的，法院未進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，便據(jù)此裁定其負(fù)擔(dān)全部過(guò)戶稅費(fèi)顯失公平。
聽證會(huì)后，竹山縣檢察院就本案向法院制發(fā)檢察建議，督促法院撤銷執(zhí)行裁定書第三項(xiàng)“過(guò)戶所需稅費(fèi)由申請(qǐng)執(zhí)行人孫某某方負(fù)擔(dān)”。
2024年6月，法院作出裁定，采納檢察建議，將執(zhí)行裁定書中“過(guò)戶所需稅費(fèi)由申請(qǐng)執(zhí)行人孫某某方負(fù)擔(dān)”改為“過(guò)戶所需稅費(fèi)依據(jù)法律規(guī)定由申請(qǐng)執(zhí)行人孫某某方和被執(zhí)行人各自負(fù)擔(dān)”。
先辦證再追繳，辦理一案治理一片
“執(zhí)行裁定書雖已更改，但在執(zhí)行活動(dòng)中，法拍房過(guò)戶稅費(fèi)的執(zhí)行問題的確是容易被忽視的問題，需要更加精準(zhǔn)、有力的監(jiān)督，從而推動(dòng)系統(tǒng)治理、避免同類問題發(fā)生。”承辦檢察官在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
為實(shí)質(zhì)性解決申請(qǐng)人的后顧之憂，竹山縣檢察院主動(dòng)召集法院、稅務(wù)等部門，就司法拍賣中法拍房的稅費(fèi)分擔(dān)及追繳問題進(jìn)行商討。在該院的積極推動(dòng)下，法院執(zhí)行部門決定采用“稅費(fèi)提前算”的工作辦法，讓稅費(fèi)數(shù)額與拍賣價(jià)格同時(shí)明確后再上拍。稅務(wù)部門也表示將積極配合“稅費(fèi)提前算”工作辦法，準(zhǔn)確核算稅費(fèi)數(shù)額，及時(shí)反饋法院。
至此，事情本該順利推進(jìn)了，可孫某某夫婦又遇到了新問題。不需要承擔(dān)“天價(jià)”過(guò)戶費(fèi)后，孫某某多次到不動(dòng)產(chǎn)登記中心申辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，卻因被執(zhí)行人無(wú)法繳納相應(yīng)稅費(fèi)而被告知過(guò)戶手續(xù)依舊無(wú)法辦理。無(wú)奈之下，孫某某再次找到檢察機(jī)關(guān)尋求幫助。
為幫助孫某某夫婦盡快解決辦證難題，竹山縣檢察院與相關(guān)職能部門充分會(huì)商研討后，達(dá)成了“先辦證再追繳”的處理意見，即不動(dòng)產(chǎn)登記中心先為孫某某夫婦辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，再由稅務(wù)部門作為征繳主體對(duì)被執(zhí)行人應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行追繳，切實(shí)減少買受人在司法拍賣活動(dòng)中的過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)。
在檢察機(jī)關(guān)與相關(guān)職能部門的協(xié)作配合下，今年1月，孫某某夫婦在繳納了1.47萬(wàn)元土地出讓金和相應(yīng)稅費(fèi)后，如愿拿到了案涉房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
在辦案過(guò)程中，承辦檢察官發(fā)現(xiàn)，孫某某夫婦遭遇的“辦證難”并非個(gè)案，該問題在商品房交易過(guò)程中較為突出。為擴(kuò)大監(jiān)督效果，竹山縣檢察院充分發(fā)揮檢察一體化機(jī)制優(yōu)勢(shì)，積極向上級(jí)檢察機(jī)關(guān)請(qǐng)示匯報(bào)，爭(zhēng)取市級(jí)層面的支持；同時(shí)，積極與縣委政法委、縣稅務(wù)局、縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心等部門充分溝通、廣泛會(huì)商，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策措施的調(diào)整，最終促成了“買受人無(wú)過(guò)錯(cuò)且已繳納全部房款和稅費(fèi)的，先辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商欠繳稅費(fèi)的，由稅務(wù)部門依法追繳”的意見出臺(tái)。
根據(jù)該意見，竹山縣委政法委專門抽調(diào)檢察院、法院辦案人員成立工作專班，專門處理房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)商欠稅導(dǎo)致買受人無(wú)法辦證的信訪問題。目前已成功化解了30余件該領(lǐng)域信訪積案。
“不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)乎千家萬(wàn)戶的安居樂業(yè)。檢察機(jī)關(guān)只有通過(guò)精準(zhǔn)監(jiān)督、協(xié)同治理，從矛盾化解的關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手為社會(huì)治理疏通經(jīng)絡(luò)，讓靜態(tài)的法律條文轉(zhuǎn)化為群眾可感可及的公平正義，才能有效提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感?！敝裆娇h檢察院黨組書記、檢察長(zhǎng)侯小麗表示。
來(lái)源：檢察日?qǐng)?bào)
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