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重慶的房價(jià)兩年能破5萬？
這絕不是危言聳聽。
近兩周，重慶主城核心區(qū)成交了兩宗“萬元地”，今天院長就結(jié)合這兩宗新成交的土地給大家分析一下重慶未來一兩年的房價(jià)格局。
第一宗土地是3月31日成交的長安三廠地塊。
經(jīng)過7家開發(fā)商的多輪競價(jià)，最終被建發(fā)以13923元/平米的樓面地價(jià)拿下，溢價(jià)率達(dá)到30%。
圖源：重慶銳理數(shù)據(jù)
這宗土地位于觀音橋九街。
九街是什么地段，重慶人心里都清楚。就算是不熟悉重慶的外地朋友，也都有所耳聞。
地塊西臨觀音橋商圈，東接江北嘴CBD，南接北濱路，可以說是核心中的核心，具有了打造頂奢豪宅的先天條件。
城市絕對核心、10.7萬方的總體量、3.0的容積率、14000左右的樓面地價(jià)……
這些條件與2023年5月在觀音橋成交的那宗樓面價(jià)14142元/平米的地塊有很多相似之處。
那宗土地就是重慶當(dāng)前豪宅的頂流——觀宸。
圖源網(wǎng)絡(luò)
而據(jù)我們打探到的小道消息，建發(fā)也確實(shí)想把這個(gè)項(xiàng)目打造成重慶豪宅的標(biāo)桿作品。首開的建面單價(jià)很可能不會(huì)低于3萬。
你們想想看，如果建發(fā)真的賣到3萬以上，那周邊比較新的二手房，像卓越皇后道、融景城、建發(fā)縵云等二手房又該賣多少？
第二宗土地是4月7號成交的新牌坊立交地塊。
這塊地原屬恒大，一邊是新光天地和3號線嘉州路站，另一邊則是新牌坊立交，同樣是核心中的核心。
圖源：重慶銳理數(shù)據(jù)
雖然成交樓面價(jià)只有10418元/平米，但考慮到這宗土地還有20%的商業(yè)，所以真實(shí)的住宅樓面價(jià)應(yīng)該在13000元/平米以上。
相比起樓面價(jià)，更值得注意是這宗土地拍賣舉拍了190次，溢價(jià)率達(dá)到了39%，雙雙創(chuàng)下了2021年之后的最高紀(jì)錄。
而最終拿地的是一家來自四川自貢的黑馬——遠(yuǎn)達(dá)。
這家房企重慶人可能不太熟悉，但近期在成都土地市場的出鏡率卻非常高。
去年11月，遠(yuǎn)達(dá)以26300元/平米的樓面價(jià)成為成都高新區(qū)的地王。
圖源：成都購房通
今年3月成都出了塊4萬多的新地王，跟建發(fā)“血戰(zhàn)到底”的也是遠(yuǎn)達(dá)。
并且據(jù)說這家開發(fā)商的資金實(shí)力也很強(qiáng)，拿地不用前期融資，開發(fā)貸也是幾個(gè)月就還清了。
這樣一個(gè)“不差錢”的主拿下新牌坊如此核心的地塊，我想一定不是為了拿來做剛需或者普通改善產(chǎn)品的，一定是奔著高奢豪宅的方向去了。
02
為什么要分析這兩宗土地？
因?yàn)檫@兩宗土地是重慶核心區(qū)新一輪房價(jià)飆升的開始。
就在近期，重慶推出了幾宗壓箱底的“硬核”地塊，每一宗都非常優(yōu)質(zhì)，每一宗都是潛在的萬元地。
比如鴛鴦的力帆廠地塊，45萬方超大體量，自帶雙軌交通；
比如照母山湖霞街地塊，緊鄰3號線湖霞街站，正對耀中國際學(xué)校和重慶一中雙語校區(qū)，與光環(huán)購物公園僅一站之隔；
又比如人和火鳳山公園地塊，旁邊就是老牌豪宅棕櫚泉；
當(dāng)然，最吸引眼球的還是江北嘴的恒大中央廣場地塊，CBD核心，三軌交匯，103畝純住宅用地，十年難遇……
圖源網(wǎng)絡(luò)
我知道在短期內(nèi)，重慶的土地市場不見得會(huì)像北京、杭州、成都那樣瘋狂刷新地王，剛出ICU就被抬進(jìn)KTV。
但在2021年之后第一次集中土拍之后，“萬元地”如此集中的批量上架，這還是第一次。
一邊是高價(jià)地的集中上架，另一邊則是核心區(qū)的“新房荒”。
像渝中半島、觀音橋、兩濱一嘴、大楊石等核心區(qū)域，很多樓盤都已經(jīng)選不出來的什么房子了。
想買到好樓層好朝向的客戶，只有抱著錢等待下一批次的加推。
根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在今年2月份，重慶中心城區(qū)的新房庫存去化周期就已經(jīng)下降到11.8個(gè)月。
當(dāng)現(xiàn)在市場上的新房去化得七七八八，未來一兩年重慶核心區(qū)的新房市場將被近期成交的高價(jià)地塊所主宰，成為高端樓盤的天下。
不管新區(qū)的市場怎樣，至少重慶核心區(qū)的房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)明顯的整體抬升。
新房單價(jià)3萬+將成為常態(tài)。
03
我們再想得更深入一點(diǎn)。
這些高價(jià)拿地的開發(fā)商，他們的野心難道只是3萬+嗎？
有沒有可能是4萬，甚至5萬？
也許你會(huì)說，現(xiàn)在重慶還有那么多的房子只賣1萬甚至幾千都賣不掉，單價(jià)四五萬的房子你賣給誰？
但事實(shí)卻是，當(dāng)前重慶的高端市場并不缺客戶。
看看觀音橋核心的啟元和觀宸就知道了。
單價(jià)3萬+的啟元已經(jīng)基本售罄，而單價(jià)4萬+的觀宸也賣得非常好。
觀宸千重錦的四代宅，開盤不到一年就賣光，現(xiàn)在只剩少量尾房。
更難以想象的是，不管是在今年一季度還是在2024年重慶樓盤銷量排行榜上，單價(jià)4萬+、套均總價(jià)600萬的觀宸竟然排到了第一！
圖源銘騰
重慶人的購買力什么時(shí)候變得如此豪橫了？
再想想去年金開大道的龍湖云河頌，同樣是套均總價(jià)600萬的產(chǎn)品，開盤80天賣光。
而在二手市場上，一套照母山壹號半島的別墅賣到了2100萬，成交單價(jià)高達(dá)58000元/平米。
甚至還有業(yè)主掛出了71000元/平米的單價(jià)……
圖源網(wǎng)絡(luò)
很明顯，重慶的高端市場并不缺少購買力。
只要地段夠核心，產(chǎn)品力夠強(qiáng)悍，能夠把有錢人的情緒價(jià)值拿捏得死死的，那么這些高價(jià)地塊上修出來的房子賣出5萬+是不愁找不到人買單的。
就看開發(fā)商有沒有本事賺這個(gè)錢了。
從當(dāng)前重慶市場上的幾個(gè)豪宅樓盤的表現(xiàn)來看，要賺這個(gè)錢并不難。
04
在重慶樓市里，當(dāng)頂豪5萬+的格局一旦形成，中高端改善市場站上3萬基本就沒什么懸念了。
其實(shí)當(dāng)前很多高品質(zhì)樓盤的價(jià)格也已經(jīng)接近2.5了。
在豪宅和改善市場的整體帶動(dòng)下，核心區(qū)剛需和剛改的新房也將站穩(wěn)2萬的單價(jià)。
“532”的房價(jià)格局將率先在重慶核心區(qū)形成。
而這一天并不會(huì)等太久。
等這幾宗土地正式拍賣之后，這幾個(gè)新項(xiàng)目面市之后，一切就將豁然開朗了。
如果你也想吃到“532”房價(jià)格局的紅利，那現(xiàn)在就一定不要再賤賣你手里的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
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