作者：周軍律師.
如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。
在執(zhí)行案件里，常常出現(xiàn)以房抵債的情況，這類案件的法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜。在以房抵債協(xié)議未完成房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，抵債行為未最終完成，受讓人的債權(quán)通常被認(rèn)定為普通債權(quán)，一般不享有物權(quán)期待權(quán)，因而不能排除執(zhí)行。
那么，如果以房抵債的受讓人滿足消費(fèi)購(gòu)房人條件 ，能排除執(zhí)行嗎？
一、消費(fèi)購(gòu)房人的界定標(biāo)準(zhǔn)
消費(fèi)購(gòu)房人，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是指以居住為目的購(gòu)置房屋的人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，要同時(shí)符合下列情形，其權(quán)利才能夠排除執(zhí)行：
1. 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；
2. 所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
3. 已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
二、以房抵債受讓人符合消費(fèi)購(gòu)房人條件的情形
如果以房抵債受讓人跟抵債人之間存在真實(shí)的抵債關(guān)系，并且在以房抵債協(xié)議里約定免除原債務(wù)，達(dá)到了債務(wù)更新的效果，這種情況下，如果受讓人符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條的條件的，即可被賦予一般買受人的權(quán)利。
那么，如果是在連環(huán)抵債的情形下，符合消費(fèi)購(gòu)房人條件的受讓人還能排除執(zhí)行嗎？
最高院在《中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司、孔德彬等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議案》中明確：
在滿足法律規(guī)定的條件下，商品房消費(fèi)者的權(quán)益可以優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，即使房屋屬于“工抵房”且已被抵押并查封，消費(fèi)者仍可排除強(qiáng)制執(zhí)行。
最高院認(rèn)為，
蘭州二建在2016年3月26日就與華屹置業(yè)公司簽訂以房抵款協(xié)議書(shū)，約定華屹置業(yè)公司以9套房屋抵頂蘭州二建的工程款，對(duì)該事實(shí)東方資產(chǎn)甘肅分公司亦予以認(rèn)可。
之后華屹置業(yè)公司將案涉房屋抵頂給華升公司、華升公司又將該房屋抵頂給言信公司，最終由孔德彬母親從言信公司股東劉欽濤處購(gòu)得，華屹置業(yè)公司與孔德彬之間簽訂了《商品房購(gòu)買合同》。
華屹置業(yè)公司為孔德彬出具的收據(jù)上所載明的房號(hào)、款項(xiàng)金額及收款事由等事項(xiàng)與《商品房購(gòu)買合同》約定的內(nèi)容相吻合。
此時(shí)，雖然收款收據(jù)載明收款方式為“工程款抵房款”,但并不因此改變孔德彬與華屹置業(yè)公司之間直接建立商品房買賣法律關(guān)系的性質(zhì)。
因華屹置業(yè)公司出賣案涉房屋的時(shí)間早于被查封時(shí)間，在東方資產(chǎn)甘肅分公司未提供證據(jù)證明各方存在惡意串通規(guī)避執(zhí)行的行為的情況下，孔德彬的情形可以視作符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定。
周軍律師提醒，最高院該案例裁判觀點(diǎn)，在連環(huán)抵債房產(chǎn)糾紛中，如果滿足消費(fèi)購(gòu)房人條件，當(dāng)事人可依據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議》二十九條提起執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益。如有困難，應(yīng)及時(shí)咨詢法律專業(yè)人士尋求幫助。
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