仲量聯(lián)行2025年第一季度杭州商業(yè)地產(chǎn)市場回顧及展望
杭州，2025年4月16日—— 2025年第一季度，杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場租金跌幅擴大，甲級辦公樓市場有一個新增供應項目入市，整體市場空置率微降。第一季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場無新項目開業(yè)，茶飲品牌開店熱度不減，旅游業(yè)復蘇帶來功能性裝備消費回暖。
仲量聯(lián)行杭州、南京分公司總經(jīng)理兼杭州、南京、武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“2025年，我們看到內(nèi)外部考驗依然嚴峻。外部來看，中美貿(mào)易摩擦升級帶來的經(jīng)濟政策環(huán)境的不確定性上升，貿(mào)易、物流運輸、跨境電商等行業(yè)將受到一定沖擊，尤其是杭州這樣外向型經(jīng)濟高度發(fā)展的城市。從內(nèi)部市場來看，目前杭州仍處于辦公樓和零售物業(yè)的供應‘高峰期’，市場消化大量供應入市仍需時間。多重因素將推動杭州辦公樓和零售市場的租金進一步回調(diào)。各行業(yè)波動下，新的機遇也在催生，教育培訓、律所等專業(yè)服務機構(gòu)的需求有所回暖，半導體、新能源等行業(yè)有望迎來更大的發(fā)展機遇?！?/p>
優(yōu)質(zhì)辦公樓
2025年第一季度杭州共迎來一個優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應入市，整體辦公樓市場空置率略有下降。第一季度甲級辦公樓迎來新增供應入市，位于武林商圈。甲級辦公樓供求均維持低位，平均空置率為24.5%。第一季度杭州未有乙級辦公樓新項目入市，整體市場需求走弱。乙級辦公樓平均空置率為27.8%，環(huán)比下降0.4個百分點。
互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交以小面積為主，律所新設和搬遷需求活躍。2025年第一季度，杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為34,506平方米。從第四季度的行業(yè)需求表現(xiàn)來看，科技互聯(lián)網(wǎng)占比26%；金融業(yè)占比18%，專業(yè)服務行業(yè)占比17%?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)依舊保持韌性，但成交以中小面積為主。專業(yè)服務機構(gòu)的成交比例明顯上升，律所搬遷和新設立需求活躍，教育培訓機構(gòu)大面積成交需求回暖，主要集中在武林和黃龍等商圈。
第一季度杭州甲乙級辦公樓租金繼續(xù)下跌。截至2025年3月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為127.9元每平方米每月，季度環(huán)比下降1.55%。第一季度乙級辦公平均凈租金為97.5元每平方米每月，季度環(huán)比下降1.5%。收到市場需求端走弱和租戶成本控制等因素的影響，市場保持靈活的租賃政策，預計2025年甲乙級辦公樓租金將持續(xù)下跌。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：預計2025年后三季度，杭州將有10個新增供應項目交付入市，預估將為市場帶來約78.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應。杭州恒隆廣場、IFC等核心商圈的優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓有望在今年陸續(xù)亮相。未來幾年，錢江新城二期和錢江世紀城板塊將迎來較大體量的優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應。
仲量聯(lián)行杭州研究部經(jīng)理孫懿文表示：“當前的外部市場環(huán)境波動不斷，杭州辦公樓業(yè)主對后市的預期更趨謹慎，在市場競爭中不斷尋求新的平衡與突破。除了不斷優(yōu)化租賃政策，業(yè)主也紛紛推出精裝修房源、優(yōu)化樓宇資管服務、提升資管團隊素質(zhì)等一系列更具市場競爭力的舉措。杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓項目的資產(chǎn)管理水平正在不斷提升。同時，市場價格的下調(diào)也給企業(yè)的搬遷升級需求帶來了結(jié)構(gòu)性機會，本季度中，我們看到企業(yè)的搬遷需求占比有所上升。各行業(yè)面臨多重洗牌，甲級辦公樓中行業(yè)的多樣性也在顯著提升?！?/p>
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
茶飲品牌開店熱度不減，輕餐烘焙推陳出新。從2025年第一季度錄得的新開店業(yè)態(tài)需求占比來看，餐飲類業(yè)態(tài)占新開業(yè)商鋪的30%。來自丹麥的冠軍面包品牌SEJERS KONDITORI賽耶司烘焙中國首店在杭州大廈正式啟幕。新中式茶飲品牌繼續(xù)保持火熱勢頭，阿嬤手作和牧白手作再開新店。星平雞飯和極上壽司落地杭州來福士。
國產(chǎn)包袋品牌進入中高端商場，旅游業(yè)復蘇帶來功能性裝備消費回暖。第一季度，國貨包袋品牌Songmont山下有松快閃店落地杭州中心，國產(chǎn)設計師包袋品牌逐步進入中高端商場。Birkenstock浙江首秀落地杭州萬象城。旅游業(yè)的全面復蘇使得相機等功能性裝備的消費回暖，全國第四家X-Space富士膠片影像空間在杭州中心啟幕。此外，小米之家汽車體驗店浙江首店在501城市廣場亮相。
第一季度未有新增零售項目入市，零售市場需求端表現(xiàn)平淡。2025年第一季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為9.5%，較上季度下降了0.2個百分點。消費市場的需求壓力仍在，整體市場零售物業(yè)的空置率依然處于近年高位。
整體市場持續(xù)承壓，租金跌幅擴大。2025年第一季度，杭州零售市場租金持續(xù)承壓，綜合來看整體市場首層平均凈有效租金環(huán)比下降1.4%，較去年相比跌幅繼續(xù)擴大。從區(qū)域表現(xiàn)來看，核心商圈更具有韌性，首層平均租金環(huán)比下降0.6%。而非核心商圈的租金承壓更為顯著，多個項目為了維持出租率選擇下調(diào)租金，環(huán)比跌幅擴大到了2.2%。
零售物業(yè)市場展望：2025年，杭州預計新入市6個優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)項目，新增供應有望超過61萬平方米，而2026年的新增供應量則會繼續(xù)上升，預計將會達到約82萬平方米。未來兩年杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的新增供應持續(xù)放量，恒隆廣場、IFC等多個有競爭力的城市級購物中心亟待開業(yè)，杭州大廈、杭州萬象城、湖濱銀泰in77老牌購物中心已陸續(xù)采取品牌煥新升級、外立面改造和品牌調(diào)改行動。未來杭州的零售商業(yè)將更加注重社群互動和人文體驗?？梢灶A見的是，為了在競爭不斷激烈的市場中脫穎而出，存量零售物業(yè)仍將迎來提質(zhì)升級。
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