每經(jīng)記者：陳榮浩 每經(jīng)編輯：魏文藝
作為首批保障性租賃住房REITs，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（代碼：180501；以下簡稱“紅土創(chuàng)新深圳安居REIT”）近日發(fā)布2024年度業(yè)績報告并舉行線上業(yè)績發(fā)布會。
年報顯示，2024年，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT實現(xiàn)收入約為5438.89萬元，凈利潤約為2406.75萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為4909.20萬元。
《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）注意到，盡管面臨深圳保障房供應大幅增加、免稅政策到期等挑戰(zhàn)，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT去年仍實現(xiàn)了穩(wěn)定的分紅，分紅總額約為6148.97萬元。截至2024年末，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收盤價為3.31元，較發(fā)行價上漲33.25%，年內(nèi)復權(quán)溢價位列行業(yè)前五。
不過，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT位于深圳的底層資產(chǎn)項目出租率出現(xiàn)下降，成本則顯著增加。在業(yè)績發(fā)布會，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT管理層透露了其底層資產(chǎn)的運營細節(jié)，以及擴募計劃與租金調(diào)整策略。
來源：紅土創(chuàng)新深圳安居REIT2024年度報告
整體出租率出現(xiàn)下滑
紅土創(chuàng)新深圳安居REIT于2022年8月31日上市，底層資產(chǎn)主要包括四個保障性租賃住房項目，分別是安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項目，總建筑面積達13.47萬平方米，共包含1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個停車位。
從整體出租率來看，2024年上述四個項目的整體出租率為96.29%，雖然出租率保持在高位，但較2023年下降了2.04個百分點。
分項目來看，位于福田區(qū)的安居百泉閣和羅湖區(qū)的安居錦園出租率均超過95%，坪山區(qū)的鳳凰公館出租率為98.63%。而大鵬新區(qū)的保利香檳苑由于區(qū)域競品增多，出租率降至90.79%。配套商業(yè)出租率同比下滑5.88個百分點至94.12%，僅停車場維持100%滿租。
出租率波動背后，反映了深圳保障房市場的激烈競爭現(xiàn)狀。據(jù)披露，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)項目所在行政區(qū)均新增了多個競品，例如福田區(qū)的安山居、羅湖區(qū)的深業(yè)泰富廣場等。2024年，深圳全市保障房供應分配量達到7.98萬套，較上年顯著增長。
安居百泉閣項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
每經(jīng)記者注意到，盡管安居百泉閣的租戶以單位定向配租為主，單一最大租戶榮耀終端貢獻超過22%的收入，但散租市場的分流效應仍對出租率構(gòu)成較大壓力。
紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在年報中表示，“榮耀終端股份有限公司承租安居百泉閣項目的保障性租賃住房，是根據(jù)配租程序，由福田區(qū)住建局確定配租結(jié)果，租金價格按照住建部門確定的標準執(zhí)行，定價依據(jù)充分、公允，相關(guān)程序合法合規(guī)”。
4月15日下午，每經(jīng)記者先后實地走訪了安居錦園和安居百泉閣項目。這兩個項目的地理位置都相當優(yōu)越，其中安居錦園項目緊鄰寶能第一空間，距離深圳地鐵7號線筍崗地鐵站約800米；而安居百泉閣項目距離深圳地鐵2號線和7號線安托山地鐵站B出口僅約20米，周邊有印力中心、山姆超市等大型商業(yè)中心。
安居錦園項目的工作人員向每經(jīng)記者介紹，“目前項目還有空房，但不直接面向個人（出租），需要以公司名義向住建局申請，住建局審核通過相關(guān)資料后，我們才會安排看房和選房”。安居百泉閣項目的工作人員也向每經(jīng)記者表達了類似說法。
從租金水平來看，上述兩個項目目前的租金價格相比3年前均有所上漲。其中，安居錦園項目在2022年的基準租金為每月44.38元/平方米，從2025年3月1日起調(diào)整至每月45.6元/平方米，漲幅為2.75%；安居百泉閣項目在2022年的基準租金為每月59.74元/平方米，從2025年3月1日起調(diào)整至每月60元/平方米，漲幅為0.44%。
而同期，深圳市場的租金漲幅普遍超過5%，保障性租賃住房的租金價格與市場價格存在明顯差異。可以說，這種“成本上升、收入受限”的剪刀差，也成為保租房REITs面臨的共性難題。
安居錦園項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
以安居百泉閣一套69平方米兩房戶型為例，按每月60元/平方米租金計算，月租金約為4120元。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，距離地鐵7號線安托山地鐵站約960米的翠湖花園二期項目，一套69平方米的兩房一廳，月租金達到8500元。
“政府組織配租的保障性租賃住房類資產(chǎn)的租金，目前由當?shù)卣〗ú块T予以核定或備案，保障性租賃住房的產(chǎn)權(quán)人無法自行按照市場公允價格、供需情況、成本收益比等因素自主調(diào)整租金標準?；谄涔嫘缘恼叨ㄎ唬A設施資產(chǎn)的租金水平受政府調(diào)控并遠低于市場可比住宅物業(yè)的租金水平，且租金調(diào)整幅度亦受政府調(diào)控?！奔t土創(chuàng)新深圳安居REIT在年報中提到。
擴募能否開啟新周期？
盡管面臨壓力，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在保租房REITs板塊中仍展現(xiàn)出較強韌性。
截至2024年12月31日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收盤價為3.31元，較發(fā)行價上漲了33.25%，在行業(yè)中排名前五。截至4月16日，其收盤價為3.687元。
值得注意的是，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT層資產(chǎn)擁有區(qū)位優(yōu)勢——福田、南山等核心區(qū)域的資產(chǎn)占比超過60%，以及穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)——企業(yè)定向配租占比達到45%，為其穿越經(jīng)濟周期提供了關(guān)鍵支撐。
據(jù)每經(jīng)記者觀察，在過去一年，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT旗下部分保障性租賃住房項目的成本顯著上升。
其中，安居百泉閣、安居錦園和安居鼎吉（保利香檳苑和鳳凰公館項目）的成本分別上升了61.77%、86.84%和70.50%。成本上升的主要原因幾乎相同：“主要是由于空置房的物業(yè)管理費、專項維修資金以及日常維修費用的增加?！?/p>
面對成本上升壓力，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT于2024年6月啟動擴募計劃，擬收購福田承福苑、南山南馨苑、寶安空港花園三大項目，新增2338套保障房，預計總面積達到31.3萬平方米，覆蓋深圳6個行政區(qū)。其中，空港花園項目位于寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，規(guī)劃2338套房源，將顯著提升紅土深圳安居REIT在西部新興區(qū)域的市場份額。
擴募完成后，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)將從4個增至7個，保障房套數(shù)將從1830套擴容至5040套，配套商業(yè)和停車位規(guī)模也將相應擴大。
據(jù)紅土創(chuàng)新深圳安居REIT管理層透露，新資產(chǎn)的平均租金較現(xiàn)有項目高出15%—20%。在寶安、南山等產(chǎn)業(yè)人口集聚的區(qū)域，預計出租率可達95%以上，這在一定程度上為現(xiàn)金流量增長提供了新的動力。
每經(jīng)記者注意到，從保租房REITs的收入構(gòu)成來看，多數(shù)基金的收入來源主要包括住宅租金收入、運營收入、配套停車費收入以及廣告位收入等。其中，最關(guān)鍵的收入來源是租金收入，而項目位置越好，租金收入就越穩(wěn)定。
來源：紅土創(chuàng)新深圳安居REIT2024年度報告
在紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的幾個底層資產(chǎn)項目中，保利香檳苑項目的平均租金單價顯著上升，從2023年的每月14.69元/平方米增長至2024年的每月16.74元/平方米，同比增長13.96%。
此外，針對租金定價受限問題，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT管理層在業(yè)績發(fā)布會上提出了“基準租金動態(tài)調(diào)整+差異化定價”的策略。“具體每套房的租金在基準租金單價的基礎上，會根據(jù)面積戶型及朝向等因素進行差異化的調(diào)整，租賃合同期限一般不超過3年，在租期內(nèi)不調(diào)整租金，到期后則按照最新配租價格簽約?！?/p>
在政策限制與市場競爭并存的背景下，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的擴募計劃和精細化運營策略能否開啟新一輪增長周期，尚待觀察。
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