全球貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)，中美貿(mào)易爭端尤為激烈。
在此背景下，中國房地產(chǎn)市場將何去何從？
估計(jì)很多人都對中國樓市走勢更加擔(dān)憂了。
我認(rèn)為貿(mào)易戰(zhàn)對中國樓市既有利空，也有利好。
貿(mào)易戰(zhàn)抑制購房需求
先說說利空方面，其影響的邏輯較為簡單直接。
貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)后，中國老百姓的買房能力和買房預(yù)期進(jìn)一步減弱。
目前，美國是中國的第二大貿(mào)易伙伴，僅次于東盟。2024 年中國向美國出口商品的總金額達(dá) 5000 多億美元，其中順差為 3000 多億美元。
按照當(dāng)前中美貿(mào)易戰(zhàn)的激烈程度，2025 年中國對美國的貿(mào)易出口量極有可能大幅下滑。
試想一下，美國對中國加征超過 100% 的關(guān)稅，如此大幅度的成本上升，中國的出口商、美國的進(jìn)口商以及美國的消費(fèi)者根本無法分?jǐn)偂?/p>
此前向美國出口商品的中國企業(yè)，要么必須尋找新的國外客戶，要么將商品轉(zhuǎn)而賣給國內(nèi)消費(fèi)者。
但無論是開拓國外新客戶，還是轉(zhuǎn)向國內(nèi)市場，短期內(nèi)都很難彌補(bǔ)損失的客戶量。
這就導(dǎo)致相關(guān)的生產(chǎn)商、銷售商和出口商生意受損，其從業(yè)者收入下降，甚至面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
這使得他們即便原本有買房的打算，也會因失去購房能力而無法實(shí)現(xiàn)；或者即便暫時有積蓄具備購房能力，但考慮到未來外貿(mào)出口行業(yè)的下滑可能導(dǎo)致自身收入降低，甚至工作不保，也不敢輕易買房。
而外貿(mào)企業(yè)較多、出口對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶動作用較大的地區(qū)，主要是東部發(fā)達(dá)城市，這些城市恰恰是全國樓市止跌回穩(wěn)和反彈的主力軍。
貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)后，這些城市和地區(qū)的房地產(chǎn)市場形勢由好變差，甚至可能進(jìn)一步惡化。
新一輪宏觀政策寬松呼之欲出
不過，貿(mào)易戰(zhàn)對樓市也存在利好因素。
只是這種利好是間接的、隱性的，需要一段時間才能顯現(xiàn)出來，普通百姓可能暫時察覺不到，所以需要我來給大家科普一下。
貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)后，中國的出口會受到?jīng)_擊，出口規(guī)模收縮。
2024 年，中國外貿(mào)出口同比 2023 年增長了 7% 左右，增速明顯超過 GDP 增速，對中國的 GDP 形成了顯著的拉動作用，貢獻(xiàn)度較高。
但如果中美貿(mào)易戰(zhàn)沒有緩和的跡象，2025 年中國外貿(mào)出口相比 2024 年將會下滑，這將拖累中國的 GDP 增速，對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)變?yōu)樨?fù)值。
據(jù)相關(guān)測算，貿(mào)易戰(zhàn)對 2025 年中國 GDP 增速的拖累幅度可達(dá) 1 - 1.5 個百分點(diǎn)。
今年，我國設(shè)定的 2025 年度經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)約為 5%，受貿(mào)易戰(zhàn)影響，這一增速可能會降至 4% - 3.5%。
按照我國的慣例，一旦確定了經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，就一定要努力完成。
就像去年二季度和三季度經(jīng)濟(jì)增速下滑超預(yù)期，九月底便出臺了相關(guān)政策，最終四季度經(jīng)濟(jì)增速明顯上升，成功實(shí)現(xiàn)了 2024 年年度 GDP 增速 5% 的目標(biāo)。
今年也是同樣的道理，即便遭遇外部沖擊，5% 的 GDP 增速目標(biāo)仍要達(dá)成。外需出現(xiàn)明顯缺口，就需要依靠內(nèi)需來彌補(bǔ)。
擴(kuò)大內(nèi)需有很多途徑，其中消費(fèi)和房地產(chǎn)是中國內(nèi)需的兩大關(guān)鍵驅(qū)動力。
接下來，國家會出臺一系列刺激內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，這對樓市而言無疑是利好消息。
其實(shí)，在今年三月份的兩會提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案中，就已經(jīng)涉及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容。方案提出：
要更好地滿足住房消費(fèi)需求，持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加大城中村和危舊房改造力度，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，允許專項(xiàng)債支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房，落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，適時降低住房公積金貸款利率等。
需要指出的是，在過去樓市繁榮、平穩(wěn)發(fā)展時期，一般較少提及刺激買房和消費(fèi)。
在過去很多年里，只有在 2008 年底到 2009 年期間，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，當(dāng)時的相關(guān)文件和高層決策中提出要促進(jìn)住房消費(fèi)，支持購房需求。時隔十多年后，再次重啟對購房消費(fèi)的支持，國家的政策意圖十分明顯。
接下來，政策重點(diǎn)會聚焦在刺激購房需求和推動房地產(chǎn)去庫存兩方面，以此促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)。
在刺激購房需求方面，重要舉措包括拆除舊房、建設(shè)新房。
房地產(chǎn)投資嚴(yán)重拖后腿
在房地產(chǎn)去庫存方面，會加大地方政府收購存量新房用作保障房的力度。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模龐大，涉及眾多行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，不僅與消費(fèi)密切相關(guān)，還涉及投資領(lǐng)域。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的三大重要組成部分之一，另外兩大組成部分是基建投資和工業(yè)投資。
通過下面這張圖，我們可以直觀了解房地產(chǎn)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
圖中藍(lán)線代表房地產(chǎn)投資增速，紅線代表全社會固定資產(chǎn)投資增速。
可以看出，自 2022 年以來，房地產(chǎn)投資增速一直為負(fù)值，近兩年約為 - 10%，大幅低于全社會投資增速，嚴(yán)重拖累了整個投資領(lǐng)域，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)。
回顧過去十幾年，還有另外兩次房地產(chǎn)投資拖累經(jīng)濟(jì)的情況：一次是在 2014 - 2016 年，房地產(chǎn)投資增速雖低于全社會固定資產(chǎn)投資增速，但只是增速回落，并未出現(xiàn)負(fù)增長；
另一次是在 2008 年國際金融危機(jī)爆發(fā)后，同樣出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速低于全社會固定資產(chǎn)投資增速的情況，且當(dāng)時投資增速大幅下滑。
在前兩輪房地產(chǎn)市場低迷時期，房地產(chǎn)投資嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)并推動房地產(chǎn)走出低谷，政府出臺了大量政策刺激樓市。
當(dāng)前的情況與之類似，并且還遭遇了貿(mào)易戰(zhàn)這一 “黑天鵝” 事件。
因此，在未來幾個月，房地產(chǎn)政策必然會大幅放寬，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，這對樓市來說是利好。
新一輪房地產(chǎn)新政方向確定
房地產(chǎn)政策最新動態(tài)來了，相關(guān)信號已經(jīng)發(fā)出。
4 月 15 日，重要領(lǐng)導(dǎo)在北京進(jìn)行調(diào)研。
此次調(diào)研主要涉及兩個地方：一是在大悅城商場，對相關(guān)產(chǎn)品的外貿(mào)出口和內(nèi)銷情況展開調(diào)研。顯然，在近期貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)后，外貿(mào)出口成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的熱點(diǎn)話題。
二是在某科創(chuàng)社區(qū)，對人才公寓進(jìn)行調(diào)研，該人才公寓是通過收購縣城的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來的。這次調(diào)研表明，國家高度重視房地產(chǎn)以及住房保障領(lǐng)域的新動態(tài)。
將存量商品房用作保障房，是 2024 年 “5?17 新政” 推出的政策。
在今年兩會的政府工作報(bào)告中，進(jìn)一步要求地方細(xì)化相關(guān)措施，放寬項(xiàng)目收購門檻，大力推動該政策盡快落地實(shí)施，領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研中也著重強(qiáng)調(diào)了此事：把存量商品房用作保障性住房，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要舉措。
具體體現(xiàn)在兩個方面：一方面，收購存量新房有助于為房地產(chǎn)市場去庫存，新房庫存消化得快，有利于樓市止跌回穩(wěn)；
另一方面，收購商品房用作保障房，人才公寓就屬于保障房范疇，這是改善民生的有力手段。
所以，做好收購存量房用作保障房這件事，能夠起到一舉兩得的效果。
同時，領(lǐng)導(dǎo)還指出，要及時研究推出新的支持措施。
這既呼應(yīng)了今年兩會上關(guān)于盤活存量房用作保障房的政策方向，又釋放出新的信號，意味著在未來一段時間，在盤活存量房方面，還會有更多利好措施陸續(xù)出臺。
此外，領(lǐng)導(dǎo)還強(qiáng)調(diào)：當(dāng)前和今后一段時期，我國房地產(chǎn)市場仍具備較大的發(fā)展空間，需要進(jìn)一步釋放市場潛力。
領(lǐng)導(dǎo)此次在北京調(diào)研，重點(diǎn)關(guān)注外貿(mào)和房地產(chǎn)這兩個領(lǐng)域，這也反映出目前國家高層最關(guān)心的兩大方面。
雖然努力穩(wěn)住外貿(mào)，但中美貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)后，對美出口的缺口很難通過其他途徑完全彌補(bǔ)。
而房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵抓手，目前房地產(chǎn)市場尚未完全回穩(wěn)，完全可以出臺更多有利政策，推動房地產(chǎn)市場提前回穩(wěn)，這對于今年擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定消費(fèi)具有重要意義，能創(chuàng)造新的增長空間。
只要政策落實(shí)到位，房地產(chǎn)新增的 GDP 規(guī)模有望對沖掉大部分因?qū)γ蕾Q(mào)易萎縮而形成的 GDP 缺口。
通過此次調(diào)研活動，我們可以把握兩點(diǎn)：
第一，今年四月底的高層會議，房地產(chǎn)政策的口徑極有可能進(jìn)一步放寬。
第二，在房地產(chǎn)政策持續(xù)擴(kuò)容、加力的過程中，收購存量房作為重要抓手，必定會有新政策出臺，支持各地加快落實(shí)這一舉措。
未來半個月到一個月，房地產(chǎn)政策值得我們高度關(guān)注。
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