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這一輪房地產(chǎn)行情的特征、盈利點以及項目推薦

在“丁彥皓聊投資”公益直播中的演講

文/丁彥皓-可信財商

一、當前中國經(jīng)濟面臨四大困境，但是解決一切困境的關鍵是維持經(jīng)濟一定的增速，尤其必須全力杜絕失速

當前中國經(jīng)濟面臨四大困境，即

1、產(chǎn)業(yè)升級轉型，培育第四次工業(yè)革命，搶奪國際主導權

2、解決就業(yè)

3、全力化解地方政府與開發(fā)商前期積累的巨額債務

4、平抑這一輪特朗普政府擅自發(fā)動的關稅戰(zhàn)對中國海外市場的沖擊

而解決一切困境的關鍵是維持經(jīng)濟一定的增速，尤其必須全力杜絕失速

中國經(jīng)濟相對其他經(jīng)濟體的優(yōu)勢有三，即

1、規(guī)模與潛力足夠大

2、人均GDP足夠高，2024年約為9.57萬元/人，具備可挖掘的消費潛力

3、產(chǎn)業(yè)升級轉型進程遠超預期，高科技產(chǎn)業(yè)體系化崛起，整體已經(jīng)突破中等收入陷阱的困境

當前只需維持一定的增速，不但能夠化解所面臨的一切困境，而且還會持續(xù)升級，搶奪第四次工業(yè)革命的主導權與分配更大比例的工業(yè)革命紅利

二、中美關稅戰(zhàn)博弈的關鍵就是雙方搶奪全球有限的市場規(guī)模，如果中美完全脫鉤，短期內吃虧最大的肯定是中國，中國自然需盡全力將損失降至最低

要想維持經(jīng)濟的增長無非取決于三點，即

1、投資

2、消費

3、出口

目前美國全力打壓中國的外貿出口，人為強制縮減產(chǎn)業(yè)升級轉型的迭代市場規(guī)模，試圖降低中國經(jīng)濟的增長，以延緩中國產(chǎn)業(yè)升級轉型的進程與發(fā)展的態(tài)勢，維持中美之間的國力與國際影響力差距

但是隨著中國的持續(xù)崛起，不但美國的國際影響力極為有限，而且中國市場對美國產(chǎn)品具有極大的價值與中美產(chǎn)業(yè)鏈高度融合的現(xiàn)實自然讓特朗普的關稅戰(zhàn)打折，很難實現(xiàn)既定預期

不可否認美國的國力與國際影響力依然遠遠強于中國，雖這一輪關稅戰(zhàn)很難讓特朗普實現(xiàn)既定預期，且讓美國也付出極大的代價，但是必然會對中國的外貿出口和海外市場形成一定的沖擊

另外，?2024年中國對美貿易順差為3610.32億美元，占中國GDP的2%?

如果中美完全脫鉤，短期內吃虧最大的肯定是中國，但是長期內中國會在美國之外構建一套完全由其主導的低關稅，甚至零關稅國際貿易體系，實現(xiàn)戰(zhàn)略突破

其實，中美關稅戰(zhàn)博弈的關鍵就是雙方搶奪全球有限的市場規(guī)模，基于此，中國必須通過三招來盡全力降低這一輪關稅戰(zhàn)對中國經(jīng)濟的持續(xù)，即

1、憑借中國龐大的內部市場與完整的產(chǎn)業(yè)體系重構一套中國主導，且將美國排除在外的低關稅，甚至零關稅國際貿易體系

2、挖掘內部市場的消費潛力，夯實內循環(huán)，通過內部市場的增長來對沖外部市場受沖擊后的損失

3、以高關稅將能夠被國產(chǎn)替代的美國產(chǎn)品排擠出中國市場，騰挪市場空間讓中國產(chǎn)品國產(chǎn)替代

三、要想挖掘內部市場的消費潛力，夯實內循環(huán)，通過內部市場的增長來對沖外部市場受關稅戰(zhàn)沖擊后的損失，必須重提房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性

2003年，房地產(chǎn)被明確確立為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?，涉及土地開發(fā)、建設、裝修、銷售、金融服務等多個環(huán)節(jié)，直接影響50多個上下游行業(yè)，這種長產(chǎn)業(yè)鏈和高度關聯(lián)性使得房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位

諸如，2024年房地產(chǎn)行業(yè)的增加值占GDP的比重為6.3%，雖比2023年下降0.5個百分點，僅低于數(shù)字經(jīng)濟

此外，房地產(chǎn)行業(yè)直接和間接帶動了大量就業(yè)，且具有消費與投資的雙重屬性等特征決定其在刺激經(jīng)濟循環(huán)和穩(wěn)定經(jīng)濟增長方面能夠發(fā)揮重要作用?，是其他任何行業(yè)所無法替代的

基于此，要想挖掘內部市場的消費潛力，夯實內循環(huán)，通過內部市場的增長來對沖外部市場受關稅戰(zhàn)沖擊后的損失，必須重提房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性

事實自2023年以來，中央已經(jīng)通過取消限購、限售、限離、降低首付與房貸利率等措施激活房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性與土地財政的經(jīng)濟拉動效力

目前交易量暴增、地王頻現(xiàn)與房價明顯大幅上漲等信號證明上海、杭州、深圳、北京以及成都等超一線、一線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)凸顯行情的啟動

基于房地產(chǎn)的財富效應，要想讓社會敢于擴大消費，首先需通過人為推高房價，擴張社會資產(chǎn)負債表與激活地方政府的土地財政效力

四、在中國經(jīng)濟現(xiàn)實決定房價必然上漲的背景下，人為推高房價就取決于貨幣政策與財政政策的供給

房價又受基本面與貨幣投放兩者共同決定，目前中國經(jīng)濟的現(xiàn)實決定房價上漲的因素有三，即

1、依然有1億人需要城市化，且大城市化還將有極大的發(fā)展空間，必將持續(xù)很多年

2、中國產(chǎn)業(yè)升級轉型的進程遠超預期，具備持續(xù)創(chuàng)造超額附加值的潛力

3、經(jīng)過八年出清，諸多地區(qū)的房價已經(jīng)遠低于內在價值，具有極大的套利空間

在這一背景下，人為推高房價就取決于貨幣政策與財政政策的供給，基于此，中央持續(xù)推出適度寬松的貨幣政策與積極地財政政策

目前中國經(jīng)濟的現(xiàn)實決定必然要進入低利率與M2超額投放的時代，預估2025年底，房貸利率將會降至2.5%，2027年底會將至1.8%，但同時會推高通貨膨脹

據(jù)人民銀行官網(wǎng)顯示，2025年2月末，廣義貨幣(M2)余額320.52萬億元，同比增長7%，自2020年M2突破200萬億，用了4年時間，到2024年突破300萬億，預估2026年M2將會突破400萬億

初步估計，目前僅銀行系統(tǒng)空轉的M2就超過120萬億，再投放100萬億，則意味著將會有220萬億的M2涌向市場

與美國不同，中國的M2投放主要是基于銀行信貸，而銀行信貸最青睞住房抵押按揭貸款，疊加房地產(chǎn)本就是最佳的貨幣涌入載體現(xiàn)實決定將會有大量的M2流入房地產(chǎn)市場，最終推高房價

五、在通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫的背景下，高杠桿購買住房就成了最佳的選擇，但前提是選擇低估的優(yōu)質資產(chǎn)，目前全國符合這一標準的地區(qū)僅有長三角、珠三角與北京

在通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫的背景下，高杠桿購買住房就成了最佳的選擇，即通過低息的銀行貸款對沖惡性通脹與通過資產(chǎn)泡沫實現(xiàn)財富的再分配

但是，資本趨利避害的天性決定其必然選擇低估，且基本面持續(xù)提升的優(yōu)質房產(chǎn)，而評估房產(chǎn)的基本面就三個標準，即

1、所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值高低

2、人口是否持續(xù)凈流入

3、基礎設施提升的頻率與密度

目前全國符合這一標準的地區(qū)僅有長三角、珠三角與北京

高科技產(chǎn)業(yè)持續(xù)密集聚集于長三角與珠三角，形成產(chǎn)業(yè)集群的現(xiàn)實導致產(chǎn)業(yè)附加值高、經(jīng)濟持續(xù)增長以及營商環(huán)境日益改善，最終又吸引更多的新增人口帶著資本涌入

自十八大之后，中國經(jīng)濟的發(fā)展從曾經(jīng)的公平與效率并存轉變?yōu)樾蕛?yōu)先，公平次之，在這一背景下，中央與地方在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)密集，且高頻的投資基礎設施建設，無形中再次提升了房地產(chǎn)的基本面

六、這一輪房地產(chǎn)行情最大的受益地區(qū)是上海、杭州與深圳等城市的周邊附屬城市

上海、杭州與深圳等城市的核心地區(qū)早已發(fā)展飽和，高房價讓產(chǎn)業(yè)、人才與資本的進出形成了穩(wěn)態(tài)，鮮有增量涌入，且基礎設施建設已經(jīng)趨于完善

這就意味著，上述核心地區(qū)的房價上漲更多要基于M2的投放與社會收入的提升，未有增量產(chǎn)業(yè)、人才與資本涌入的基本面提升，自然房價上漲的幅度不及周邊附屬城市，可投資的價值也極為有限

產(chǎn)業(yè)、人才與資本是通過高房價地區(qū)向低房價地區(qū)梯級流動，“緊貼”是關鍵，即產(chǎn)業(yè)、人才與資本持續(xù)涌向上海、杭州與深圳等周邊附屬城市

基于此，國家也持續(xù)投資城際高鐵，鼓勵低空飛行與無人駕駛，以此來降低城際交往的成本與時間，便于產(chǎn)業(yè)、人才與資本的流動，無形中擴大了城市的物理空間與提高了周邊附屬城市房地產(chǎn)的基本面

由此得知，這一輪房地產(chǎn)行情最大的受益地區(qū)是上海、杭州與深圳等城市的周邊附屬城市

七、這一輪房地產(chǎn)大行情首先是結構化的，主要是拘泥于長三局與珠三角部分地區(qū)，而非全國普漲，準確地說拘泥于上海、深圳等周邊附屬城市

其實，房產(chǎn)投資的秘訣有三，即

1、尋求基本面持續(xù)提升的潛力標的，而非發(fā)展已經(jīng)飽和，且進入下行期的網(wǎng)紅標的，諸如陸家嘴發(fā)展早已飽和，流出的資本、產(chǎn)業(yè)與人才形成了穩(wěn)態(tài)，很難有規(guī)模化的流入，投資價值相對有限

該類標的的房價上漲受基本面提升、貨幣投放以及高科技產(chǎn)業(yè)附加值釋放等因素共同決定，增值幅度較大

2、尋求低估值，而非追求發(fā)展已經(jīng)飽和的高估標的，一個地區(qū)的房產(chǎn)價值取決于當?shù)氐钠骄鐣杖耄€是需要基于以薪酬為主的中產(chǎn)階層收入

諸如上海房價的極限空間就是6萬/平，100平米的小三房，總購房款600萬，貸款400萬，30年期，月按揭約為1.9萬元，這就需要夫妻的月稅后收入達到4萬元，還不能失業(yè)

6萬以上的住房更多需要基于資產(chǎn)性收入、財富聚集以及高附加值行業(yè)的支撐，交易量與流動性必然受限，很難變現(xiàn)，更多只是個財富數(shù)字

這就意味著，投資上海的住房需尋求6萬以下的標的，6萬以上杠桿與房價的增值空間就極為有限，可投資價值不大

房產(chǎn)投資的秘訣必須基于高杠桿，一旦房價過高，貸款占所購房產(chǎn)總值的比例較低，則無法最大化發(fā)揮房地產(chǎn)的杠桿效應，嚴重的遏制了房地產(chǎn)的投資價值

3、租金要總體能夠覆蓋按揭貸款，中國已經(jīng)進入低利率時代，預估2025年央行會有兩次降息，年底按揭貸款利率會在2.6%左右，這一輪最低按揭貸款利率最終會下跌至2%，月按揭貸款還會持續(xù)下降

但是隨著天量M2的投放與持續(xù)降息、降準，通脹已是必然，這就意味著，房租會持續(xù)上漲，而房貸卻受房貸利率的下降而下降，購房時需考慮房租總體能夠覆蓋房貸的條件，即總房價要低

低首付、低利率以及高房租的現(xiàn)實決定最終一旦房租能夠覆蓋房貸，就會形成躺賺這一輪大行情，不再會有還房貸的壓力，前提是總房價要足夠低

綜上所述，這一輪房地產(chǎn)大行情首先是結構化的，主要是拘泥于長三局與珠三角部分地區(qū)，而非全國普漲，準確地說拘泥于上海、深圳等周邊附屬城市

其次，斷然不能被輿論牽著走，盲目的追求發(fā)展已飽和核心地區(qū)的高價房，而是要尋求資本、產(chǎn)業(yè)與人才持續(xù)增量凈流入的低估的優(yōu)質資產(chǎn)

再次，確保房租總體能夠覆蓋房貸，躺賺這一輪大行情

基于此，本文推薦湖州

八、為什么選擇湖州？

1、湖州代表未來社會生活頂級追求的水準

2005年，領導響應科學發(fā)展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態(tài)環(huán)保成了中國經(jīng)濟與社會發(fā)展的底線，使任何團體和個人絕對不能觸碰的底線

青山綠水的頂級生態(tài)是所有人財富到一定程度之后生活的必然選擇，過去40年湖州錯過這一輪工業(yè)化的機會，導致其保持了青山綠水的原始生態(tài)，恰恰契合社會財富大爆發(fā)后的頂級生活追求，自然成了財富階層所追求的居住目標

2、具有存量零和分配的財富集聚機會

在全力發(fā)展生態(tài)，且生態(tài)與經(jīng)濟兩手都要抓的背景下，領導又多次提出“一定要把南太湖建設好”，尤其幾乎每兩年親自實地考察，檢查作業(yè)，督促當?shù)卣σ愿暗默F(xiàn)實決定，浙江與湖州必須通過將存量產(chǎn)業(yè)、人才與資本規(guī)?；瘜耄瑯O速形成規(guī)模，且取得成就，無形中形成了存量財富零和再分配的聚集機會

3、獨特的地理位置決定湖州到了大爆發(fā)的時代

湖州緊貼杭州、蘇州與無錫，與上海、合肥與南京近在咫尺，號稱位于長三角的心臟地位，但是由于未趕上上一輪工業(yè)化的浪潮，房價與土地相對低廉，對周邊產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成虹吸效應

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續(xù)崛起，經(jīng)濟增長處于浙江首位，人口持續(xù)大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發(fā)達城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰(zhàn)略，“要致富，先修路”，這是經(jīng)濟發(fā)展的前提