所以，不少人都說，以后建成的新房會對二手房房價造成致命一擊。為什么會這么認為呢？理由是依據(jù)新的住房標準，以后新建的商品房，層高必須在3米以上，四層樓就要配備電梯，隔音、采光、通風等要求，都比已建成的老房子高很多。而且現(xiàn)在一二線城市地王頻出，這不就是因為開發(fā)商看好新規(guī)下的新房子能打壓老房子嗎？所以，他們覺得按照新標準建設(shè)的商品房價格會異常堅挺，而存量的老二手房則會大幅貶值。
但其實這種說法錯得離譜。因為影響房價最重要的前三個因素，第一個是地段，第二個是地段，第三個還是地段。今年前幾個月，上海開盤了幾個按之前老標準設(shè)計的市區(qū)內(nèi)商品房，層高沒到3米，可價格依然堅挺，不存在舊標準房子貶值的情況。
這其實很好理解。假設(shè)你準備在上海買房，現(xiàn)在有兩套房子擺在面前，都處于上海的核心地段，僅隔一條馬路，還共用學區(qū)。其中一套是按新標準建設(shè)的房子，完全依照住建部新規(guī)，層高超過3米，采光、通風、綠化都很好；另一套是去年按老標準建設(shè)的房子，層高2.8米，采光等條件比不上第一套。
從價格上看，第一套肯定比第二套高，這毋庸置疑，畢竟第一套房子開發(fā)商的建設(shè)成本大大高于第二套。但這并不意味著第二套房子從此就不值錢了。只要第二套房子質(zhì)量不至于差到無法居住，因其地理位置優(yōu)越，依然會很搶手。
要知道，各大城市尤其是一線城市，核心區(qū)域早就被大量老房子占據(jù)。對這些高樓老房子進行拆遷難度大、成本高，所以“核心地塊”本身就是絕對稀缺資源。比如，能在上海買到一套房齡5到10年的商品房的家庭，已經(jīng)相當不錯了。
當然，如果以后新標準下3米以上層高的新房還處于核心區(qū)域，價格肯定更貴。但要是在偏遠地塊，就算是一線城市新建的房子，層高達到3.5米，又有墻暖、全景綠化，也可能賣不動。因為建設(shè)成本大幅提高，房價肯定比周圍二手房高出一大截，大家肯定更愿意買周邊二手房。畢竟選擇偏遠地塊的大多是剛需中的絕對剛需，或者退休的老年人。
還有人說，不少地方已經(jīng)出臺了地方性住房新標準，以后沒有公攤面積，都按套內(nèi)面積買新房，那有公攤的舊房子不就完了嗎？其實這也是個很大的誤解。就算新房都按套內(nèi)面積計價，老房子的套內(nèi)面積也并非無法計算。很多地區(qū)房子的房產(chǎn)證上，早已標明建筑面積和套內(nèi)面積，清楚地告知了得房率。建筑面積現(xiàn)在用于房子買賣計價，完全可以廢除，以后新老房子都用套內(nèi)面積計價，技術(shù)上毫無難度。就算有的老房子產(chǎn)證上只有建筑面積，其套內(nèi)面積也絕對能夠精準測算出來。
還有人質(zhì)疑，為什么現(xiàn)在一二線城市，特別是一線城市地王頻出，也就是房企在瘋狂加價拿地，難道不是想用3米層高的新標準打造差異化，吸引大家不買老房子，轉(zhuǎn)而花高價購買他們新標準下的新房子嗎？這種理解不對。
現(xiàn)在一二線城市出現(xiàn)地王，這些能成為地王的土地，首先都在各大城市的核心區(qū)域，地理位置一流。更重要的是，以后地王上的房子能賣高價，靠的并非3米層高、隔音好、樓板厚，而是這些樓盤本身定位就是絕對豪宅，低容積率，戶型250平起的大平層，有的甚至要打造成市區(qū)內(nèi)的獨棟別墅，內(nèi)部設(shè)施也會非常高端，比如帶會所、游泳池、墻暖，整樓配備智能系統(tǒng)，樓頂上還有空中花園。
舉個例子，去年8月，一個央企以總價48億，樓面價每平米13.1萬的價格，拿下上海某區(qū)濱江的一塊地。這個項目只規(guī)劃建設(shè)三棟住宅樓，底層全部架空，有大面積下沉式庭院和會所，還配備泳池和風雨連廊，主力戶型為280到330平的大平層，樓頂是復(fù)式大戶型，面積達460到600平。這個樓盤預(yù)計開盤價在20萬1平左右，買一套復(fù)式，總價得9000萬到1億左右。
這些地王上的房子確實會拉開與周圍老商品房的價格差距，但靠的是高端定位，而非3米層高的新住宅標準，也談不上對周邊普通房有什么降維打擊，畢竟定位完全不同。說白了，這種樓盤針對的購買者是每個城市乃至全國為數(shù)不多的絕對高凈值人群，并非剛需購房者。
所以，還是前面說的，剛需購房者能在一線城市核心區(qū)域買到一套住宅品質(zhì)不錯、房齡5到10年的老房子，就已經(jīng)很讓人羨慕了。房子關(guān)鍵還是看地段，各位在一二線核心區(qū)域有老房子的，完全不用慌。
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