觀點(diǎn)網(wǎng) 從內(nèi)地籍籍無名的司機(jī)仔搖身變?yōu)橄愀蹘p峰時(shí)無人不曉的千億富豪，潘蘇通用了31年，但從巔峰墜落僅用了7年。
如今淡去的不止是潘蘇通在商界的名聲地位，還有他曾經(jīng)引以為傲的各種資產(chǎn)。
4月16日消息，高銀金融前主席潘蘇通名下香港中半山富匯豪庭超級(jí)豪宅以銀主盤形式公開招標(biāo)，意向價(jià)1.9億港元，將于5月7日中午12時(shí)截標(biāo)。
資料顯示，此次標(biāo)售單位為富匯豪庭1座高層A及B室，實(shí)用面積3738平方呎。潘蘇通于2006年以4631萬港元購入B室后，2008年再斥資1.2億港元買入A室合并為復(fù)式單位。
令人惋惜的是，該豪宅原為潘蘇通居所，后因多次加按借貸后無力償還被接管，2023年5月成為銀主盤。
目前銀行已完成清空程序，現(xiàn)為交吉狀態(tài)，而該物業(yè)此前最高單筆抵押借款1.45億港元。
倒下的物業(yè)
抓住了時(shí)代的紅利，卻也在紅利消退之時(shí)落幕，這就是潘蘇通極具戲劇性的一生。
2015年，是潘蘇通最風(fēng)光的一年，名下兩家公司——高銀地產(chǎn)、高銀金融總市值高達(dá)3000億港元；水漲船高之下，2015年的香港富豪排行榜，潘蘇通以122億美元凈資產(chǎn)排在第6位。
9年后的2024年福布斯香港富豪排行榜中，李嘉誠、李兆基、鄭家純及家族依舊坐穩(wěn)前三，郭炳江從第4退至第20，潘蘇通已查無此名。
自2022年10月貸款72億港元開發(fā)的超級(jí)學(xué)區(qū)房項(xiàng)目傲玟被橡樹資本接管后，其余房產(chǎn)也像多米諾骨牌一樣相繼倒下：九龍灣的前高銀國際中心、深水灣道的75號(hào)別墅，以及半山的富匯豪庭豪宅……無一幸免。
然而，相比起潘蘇通倒下的物業(yè)，市場更關(guān)注物業(yè)價(jià)格是否也順勢而倒。
據(jù)悉，銀行此次放售的富匯豪庭1座高層A及B室項(xiàng)目價(jià)格歷經(jīng)多番調(diào)整。2024年5月，該物業(yè)最早以2億港元放售，后在無人問津的情況下，同年12月放售價(jià)削價(jià)至1.7億港元，減幅達(dá)15%，平均呎價(jià)降至4.55萬港元。
直至今年4月，該物業(yè)放售價(jià)回升至1.9億港元，平均呎價(jià)5.08萬港元。盡管該物業(yè)本次放售價(jià)格較買入價(jià)高出了0.24億港元，但相比2023年價(jià)格還是所有回落。
2023年5月，香港立法會(huì)前議員兼港區(qū)人大前代表梁劉柔芬家族成員豪擲2.03億港元購入2座中層A及B室，總實(shí)用面積共3738平方呎，平均呎價(jià)5.43萬港元。若按此呎價(jià)計(jì)算，最新放售呎價(jià)略低了6.4%。
不過，相比富匯豪庭最新成交呎價(jià)3.26萬港元，本次放售價(jià)格還是高出了55%。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，富匯豪庭2座21樓A及B室，總面積3738平方呎，總成交價(jià)1.3億港元。
宏觀來看，富匯豪庭過去5年成交呎價(jià)普遍穩(wěn)守5萬港元以上，2024年6月-9月，成交呎價(jià)突破6萬港元，可不到1個(gè)月卻跌至3字頭，回落至2012年水平。
數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)
一位在香港從業(yè)5年的房產(chǎn)中介告訴觀點(diǎn)新媒體，原潘蘇通的富匯豪庭超級(jí)豪宅此次不降反升，或許還會(huì)面臨流拍的局面。
抄底豪宅嗎？
近段時(shí)間以來，“銀主盤”成為香港樓市最熱門的話題，成交數(shù)量不斷攀升。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年香港銀主盤成交量增至約495宗，較2023年同比上升超5成，創(chuàng)下15年新高。
數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 觀點(diǎn)指數(shù)整理
中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，銀主盤的涌現(xiàn)大多是經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，不少業(yè)主由于資金周轉(zhuǎn)問題無法供樓。
他指出，前些年樓價(jià)漲幅迅猛，很多業(yè)主借物業(yè)升值“加按”套現(xiàn)，但當(dāng)下香港樓價(jià)已從高位回落超25%，疊加利率上升，業(yè)主無力還貸，導(dǎo)致物業(yè)淪為銀主盤。
庫存數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，香港銀主盤新增545間，較2023年397間增加37%，為2007年11月433間后的17年新高，而現(xiàn)存住宅銀主盤中，財(cái)務(wù)公司占約4成。
在陳永杰看來，受惠去年政府宣布全面撤辣、減息及放寬按揭等利好因素，香港樓市氣氛好轉(zhuǎn)，不少銀行或財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)為求套現(xiàn)積極去庫存，銀主盤多以低價(jià)吸客，如今不失為吸納筍盤好時(shí)機(jī)。
近期，抄底香港豪宅案例也不在少數(shù)。例如，銀基集團(tuán)主席梁國興位于香港香島道33號(hào)的超級(jí)豪宅，債權(quán)人曾以6億港元放盤，最終降價(jià)1.2億港元后以4.8億港元售出，折價(jià)20%，實(shí)際持有人指向來自內(nèi)地的互聯(lián)網(wǎng)新貴。
2025年3月，樂壇天后鄧紫棋以約8500萬港元購入東半山黃泥涌峽道利安閣一個(gè)特色單位，總面積約4960平方呎，成交呎價(jià)1.71萬港元，創(chuàng)該屋苑近13年新低。
4月，香港大潭玫瑰園一宗洋房以7800萬港元成交，實(shí)用面積為3314呎，包括四房及約904呎花園，交易單價(jià)為每呎23537港元。原業(yè)主1996年以6620萬港元購入，2015年曾以1.5億港元內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，此次成交價(jià)較29年前賬面升值1180萬港元或18%。
該洋房原由永添集團(tuán)董事總經(jīng)理邱明德或相關(guān)人士持有，最初叫價(jià)8500萬港元，最終降價(jià)約700萬港元成交，市傳買家亦為內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)高管。
對(duì)于市場的變化，中原地產(chǎn)高級(jí)資深營業(yè)董事何兆棠近日在公共場合指出，預(yù)計(jì)未來一兩年，內(nèi)地客與新香港人將成為傳統(tǒng)豪宅區(qū)主力買家?！斑^去內(nèi)地客傾向購買普通物業(yè)，但近年由于人民幣貶值壓力仍然存在，而香港豪宅較為抗跌，不少內(nèi)地客開始關(guān)注優(yōu)質(zhì)豪宅?！?/p>
另據(jù)香港當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2025年3月，長實(shí)港島半山豪宅波老道21號(hào)以招標(biāo)形式售出1樓06號(hào)單位，實(shí)用面積2089平方呎，總成交價(jià)1.26億元。在2025年3月前兩周，該項(xiàng)目成交3套，平均每套2億港元，買家全部來自內(nèi)地。
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