最近，這則新聞讓我對環(huán)滬樓市冷淡又有了新認知
當(dāng)年被稱為環(huán)滬之王的昆山新盤，居然開始五折出售
降價項目名字叫做xx都城怡園，今年一次性拿出十幾套現(xiàn)房直接降半價出售
該盤備案價2.3w/平的小三房，五折促銷之后單價僅1.18w/平
和二手平臺上掛牌價1.5w-1.8w/平的二手對比，價格還要低
雖然這是特殊房源，才出現(xiàn)折價出售的情況，但卻也讓人感受到了環(huán)滬樓市的寒冷
我同步咨詢了昆山花橋中介，新房折扣已成環(huán)滬趨勢，花橋多個樓盤都打折
作為響當(dāng)當(dāng)?shù)沫h(huán)滬一哥，昆山房價曾無限接近上海郊區(qū)，最高來到3字頭，如今新盤可以自降身價到這種程度
連作為環(huán)滬之光的昆山都能如此，我不禁好奇，那其他那些當(dāng)年和昆山一同火起來的環(huán)滬城市，現(xiàn)在又如何了呢
前幾年，房價突然火起來的環(huán)滬，可不止昆山
上海周邊一些區(qū)縣，靠著距離優(yōu)勢，甚至闖出了“環(huán)滬七子”的名號
昆山花橋是最早地鐵和上海相連的地方，自然而然成為上海外溢的第一站
嘉善雖然沒有地鐵，但是在長三角一體化戰(zhàn)略下，作為高鐵和城際輕軌和上海連接最緊密的縣城，也分到一杯樓市熱度的羹
吳江有滬蘇湖鐵路還曾傳出地鐵17號線會延長通過成為第二個昆山、太倉離上海市區(qū)最近，也有滬蘇通鐵路、啟東有恒大當(dāng)年造的夢幻海景...
我不禁好奇，當(dāng)年靠著規(guī)劃和資源利好，曾經(jīng)有過一段巔峰時刻的“環(huán)滬七子”
在如今，徹底失去了“上海樓市漲價+限購”這兩大庇護傘之后，現(xiàn)在情況到底怎么樣了
01
跌的最厲害的環(huán)滬，不是昆山
之前沒有系統(tǒng)統(tǒng)計過，不同的環(huán)滬城市，房價目前跌了多少
由于多個城市的數(shù)據(jù)需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來比較
我選擇了中國房價行情網(wǎng)這個平臺
主要選取當(dāng)初被稱為環(huán)滬七子中的和上海連接最為緊密的幾個地方：啟東、平湖、太倉、昆山、嘉善、吳江
拉出長周期房價來看，它們基本都在2015-2018年漲起來的
漲的最高為昆山，高達約107%，房價直接翻倍
其他環(huán)滬城市也不甘落后，保持80-90%的增速
（來源：中國房價行情網(wǎng)）
為什么2015年開始，環(huán)滬城市的房價就開始止不住了
我們先來看看那幾年上海樓市發(fā)生了什么，而環(huán)滬這幾個城市又在做什么
首先，2015年，上海樓市整體漲幅超過三成，創(chuàng)下歷史新高
原因是當(dāng)年330新政，降低了二套房首付從70%至40%，刺激大量改善需求，且公積金首套貸款額度提升，且二手房營業(yè)稅從5年免征到2年免征...
大量的政策利好下，上海樓市整體大幅上漲
那是一個所有人都認定只要在上海買房就能賺錢的時代
也因此，上海限購的門檻越來越高
緊接著隔年2016上海開啟了從2年社保限購到5年的時代
因此不管是剛需的客戶，還是投資的客戶，都被攔在上海樓市之外
這樣的樓市環(huán)境下，給了環(huán)滬城市機會，尤其是那些距離上海相對近且無限購門檻，房價又低的
最典型的，直接利好昆山花橋，花橋可以和上海直接地鐵連接，昆山成為環(huán)滬老大哥
然后在上海樓市普漲，又限購的背景下，長三角一體化在2018年上升為國家戰(zhàn)略，2019年又提出要建設(shè)長三角一體化發(fā)展示范區(qū)
在示范區(qū)范圍內(nèi)的一大批環(huán)滬區(qū)縣，又開始第二波起勢，比如吳江和嘉善
在連漲了七八年之后，這些環(huán)滬城市于2022年同步上海樓市開始進入房價下行周期，緊接著2024年，上海不僅下跌外環(huán)外限購也解除
因此，當(dāng)年沖的最猛的環(huán)滬七子，房價紛紛也下調(diào)
2024年最近房價跟峰值相比，跌幅從9%至28%不等
（來源：中國房價行情網(wǎng)）
但是，跌得最厲害的不是昆山，而是啟東
但是回顧這些年環(huán)滬的上漲和下調(diào)，我們也看到了不同地方的分化
啟東二手房價跌去28%，成為現(xiàn)在環(huán)滬房價下調(diào)最猛的地方
我們也曾去到啟東市調(diào)，實地探訪啟東的二手價格甚至比腰斬更加夸張
當(dāng)前部分房源二手掛牌價與開盤價對比
在啟東也大量存在著投資客買了不住，空置完全租不出去，保持著開發(fā)商原精裝的房子
超大文旅盤的房價暴跌就是啟東房價為什么大幅下滑的原因
而在啟東，這樣的樓盤還不止一個，除了恒大海上威尼斯，還有一個位于崇明島上但行政劃分卻屬于南通的綠地長島項目
當(dāng)初開發(fā)商以“環(huán)滬”概念和“有可能劃入上海”的噱頭，在2015年以8000-11000元/㎡開盤，如今大量房東卻以3000-4000元/㎡，虧了70%左右求賣，卻也賣不出
僅恒大海上威尼斯和綠地長島就能看到當(dāng)初靠環(huán)滬概念漲得最猛的文旅養(yǎng)老盤，現(xiàn)在跌得最厲害
環(huán)滬降價的第二梯隊，是平湖、太倉、昆山，大約有18-22%不同程度降幅
這幾個地方曾是投資客和雙城生活剛需的重點考慮，如今投資客離場，剛需客賣掉買上海，因此房價調(diào)整到相對理性的價位
不過那些有產(chǎn)業(yè)的環(huán)滬，也在想辦法留住人
比如最近的太倉，對于大專及以上的人才，直接貼錢買房，大專5萬、本科10萬、碩士20萬、博士30萬
也是借鑒了那些成功的產(chǎn)業(yè)新城的思路，先得有產(chǎn)業(yè)、然后吸引人才，最后讓他們留下來，這才是一個城市發(fā)展的最佳思路，也是樓市的
而在和很多持有環(huán)滬房東以及中介聊天的過程中，也了解到即便在下跌的行情中，不同類型的產(chǎn)品抗跌性也不同
環(huán)滬最抗跌的是吳江和嘉善，尤其是吳江，距離最高點峰值跌幅不到10%，可以說是很穩(wěn)了
嘉善優(yōu)勢在于它的交通規(guī)劃，這里目前已建成的就有兩條鐵路通往上海，滬杭高鐵、滬杭普速鐵路
未來還有2條在建/規(guī)劃城際鐵路，分別是滬蘇嘉城際、通蘇嘉甬高鐵
以及上海17號線延長線，未來有可能會形成至少5條軌道交通互聯(lián)的格局
且嘉善不單單只是靠喊著融入上海的口號，自己的硬實力也在步步做強，其他不看，2024年嘉善縣GDP已經(jīng)超過950億，距離千億縣目標(biāo)已經(jīng)不遠了
吳江作為蘇州的一個區(qū)，本就是和縣城和地級市不是一個能級的，因此吳江的房價實際上不太會受上海市場變化的影響，更多的還是本地需求在支撐
所以，大家感受到了嗎，那些擁有自身產(chǎn)業(yè)能夠創(chuàng)造內(nèi)部剛需和改善需求的環(huán)滬，在這輪周期下，還算勉強能夠支撐過去
02
“客戶都在等整個小區(qū)最便宜的一套?！?/strong>
所以此時誰在買入環(huán)滬，和在太倉做了多年房產(chǎn)交易的中介大飛聊了聊，發(fā)現(xiàn)最近環(huán)滬的太倉，二手成交量有漲
我很好奇，現(xiàn)在到底誰在低價接盤，需求在哪里
從他的描述中，這兩年還在進入的環(huán)滬市場的客戶，基本都是本地客戶
“所有客戶都在等小區(qū)里最便宜的一套房?！?/p>
太倉距離上海市區(qū)也就四十多公里，是環(huán)滬里距離上海市區(qū)最近的，距離上看，相當(dāng)于上海的郊區(qū)
房價更是低于當(dāng)時的昆山花橋和嘉定，因此自然成為想要投資環(huán)滬客戶的選擇
當(dāng)年太倉最貴的房子備案價能達到2.7萬左右，而現(xiàn)在太倉備案價高的新盤都開始打折，而純新盤入市，部分備案價也只有1.5萬
新房賣不動，不過最近二手量卻起來了，接盤的客戶多是本地需求，上?？蛻舳枷Я?，投資客也都在擇機離場
“最好賣的還是便宜的學(xué)區(qū)房?！?/p>
最近成交的一套，買家在太倉工廠的小夫妻，為小孩讀書買入，也是看上了目前科教新城的學(xué)區(qū)和跌下來的性價比
太倉這個地方有自己的產(chǎn)業(yè)，本地人購買力也充足，所以二手還有市場
環(huán)滬新房的冷淡也傳導(dǎo)到中介行業(yè)
大飛前兩年就開始不做新房渠道了，即便現(xiàn)在的中介傭金已經(jīng)從當(dāng)年的5-6萬，漲到了19萬，但是他在環(huán)滬賣掉一套新房實在是太難了
因為“新房跌，二手房價就更低，客戶只看性價比，很多次新二手在出售，房東沒住過，和新房沒區(qū)別”
“現(xiàn)在拋盤的房東太多，他們很著急變現(xiàn)，要么拿現(xiàn)金去上海買一套，要么先持有現(xiàn)金，因此總有房東能夠給出更低的價格。”
大飛是從環(huán)滬樓市最火的2019年就開始在這里做中介的，他所在的太倉科教新城位于嘉定、昆山的交界，有滬蘇通鐵路經(jīng)過，并設(shè)有太倉南站，因此太倉南部的科教新城板塊也成為當(dāng)年環(huán)滬客戶的重倉區(qū)
苦于沒有上海購房資格，手上又有大幾十萬現(xiàn)金的投資和剛需客戶，瘋狂在上海附近有軌交或者高鐵、輕軌利好的環(huán)滬縣城找機會
最瘋狂的時候，大飛帶團隊三個月成交了75套，“每天都在群里發(fā)喜報，每成交一套就要請客，經(jīng)常給同事買奶茶?！?/p>
新盤打折賣不動，二手拋盤砸盤客戶多，但反而，在這樣的市場下，太倉的二手成交量倒是在三月起來了，上個月大飛的門店就成交了11套，算是吃到這波樓市小陽春的紅利
跌出性價比之后，中介開始轉(zhuǎn)向二手
選擇此刻進入環(huán)滬市場買房的客戶，全都以自住、學(xué)區(qū)、改善的需求為主，投資客早早就降價離場了
而新房市場的冷淡，讓不少當(dāng)初靠賣新房賺錢的中介們，轉(zhuǎn)向賣更有性價比的二手
03
為什么環(huán)滬現(xiàn)在會如此的下跌
前幾年的環(huán)滬吸引的是這些人
一種是是上海購買力被擠壓外溢的一批投資客，另一種是差首付的剛需家庭
就靠這兩點，掀起了好幾年環(huán)滬市場的熱度
為什么不好賣了呢
因為這兩種客戶從邏輯上，全都消失了
一方面，即便是上海大部分郊區(qū)都存在房價回調(diào)的趨勢，投資很難再對環(huán)滬報以期望
蘇蘇也在2015年買入過太倉總價約80萬的房子，而在2019年這套房最高漲到過240多萬
2022年開始，太倉房價開始下滑，最后蘇蘇在24年中把這套房賣出，價格最后定格在145萬
“看著下跌的趨勢，誰都不愿意資產(chǎn)在虧錢?！?/p>
這是蘇蘇作為曾經(jīng)環(huán)滬投資客給的回答
另一方面，差首付的剛需家庭發(fā)現(xiàn)，當(dāng)上海的房價也在調(diào)整，自己好像夠得上郊區(qū)或者市區(qū)老破小的首付了
去年，我們身邊就有賣出環(huán)滬房子買入上海老破小的案例，逃離環(huán)滬想辦法買上海，是很多當(dāng)年環(huán)滬客戶的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移軌跡
在環(huán)滬，文旅養(yǎng)老大盤是跌得最猛的房子
是以養(yǎng)老概念支撐的超級大盤，啟東的恒大海上威尼斯和綠地長島，是我這次市調(diào)看到跌幅最猛的房產(chǎn)
兩個大盤配套建設(shè)不完善，交通不便利，又因為超大體量，比其他地方更容易引起房價踩踏
比較抗跌的房子是學(xué)區(qū)房，也只有學(xué)區(qū)好賣，環(huán)滬的需求已經(jīng)逐步回歸至當(dāng)?shù)乜蛻舻淖宰⌒枨螅瑢W(xué)區(qū)房是硬通貨
比較抗跌的環(huán)滬城市，需要有源源不斷的當(dāng)?shù)刭彿靠蛻糁?，比如產(chǎn)業(yè)較為強勢的昆山、吳江、嘉善等，投資客和上海剛需離場后，它們還有本地客戶的改善需求
至于關(guān)于環(huán)滬樓市的未來，我問了身邊兩位買在環(huán)滬的朋友，一個是自住的強哥，另一個是早年投資的蘇蘇
因為限購和上海房價上漲而在21年買入花橋商品房那作為婚房，現(xiàn)在依然還在花橋上海堅持雙城生活的強哥說“不看了，怕看了傷心。”
我隨手搜了一下他家小區(qū)最新成交價，當(dāng)初2萬/平出頭的房子，最新成交的一套只有1.1萬/平?！?/p>
跌去的一半，已經(jīng)足夠在上海現(xiàn)在買二手的首付，但他卻無法半價割肉
去年，剛以145萬賣掉手上太倉房子的蘇蘇
自己上周剛看了太倉那套環(huán)滬房子的最新掛牌價，現(xiàn)在已經(jīng)低到120萬，她說，“應(yīng)該還會繼續(xù)跌?！?/p>
而我也才發(fā)現(xiàn)，也不是誰都有資本逃離環(huán)滬
那些早年低價買入的投資客，才有資本離場
最后被套牢的都是那些最高點買入的普通人
以上為正文，來自喬不絲
這是真叫盧俊公眾號的第6025篇原創(chuàng)文章
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