盼星星盼月亮，時隔五年重啟的土地儲備專項債，本以為能給房地產(chǎn)市場來一場"及時雨"，可這雨咋就遲遲下不大呢？
作為穩(wěn)定土地市場、盤活存量資源的關(guān)鍵工具，它一出現(xiàn)就被視作行業(yè)"強心劑"，市場曾滿心期待萬億級資金能掀起大規(guī)模土地收儲熱潮。
然而數(shù)據(jù)一擺出來，大家發(fā)現(xiàn)理想和現(xiàn)實有點差距：
一季度全國新增專項債近萬億，可真正投向土地儲備的僅5%，實際發(fā)債規(guī)模剛過500億，和歷史同期占比超30%的輝煌相比，節(jié)奏明顯慢了半拍。
01
翻開一季度地方債賬本，整體數(shù)據(jù)相當(dāng)亮眼：全國發(fā)行地方債2.84萬億元，同比激增80.9%，創(chuàng)了歷史新高。
其中新增專項債9602億元，同比漲了51%。
但拆開來看，錢的去向很有講究：近6成用來還舊債，真正投向新項目的4成里，土地儲備只拿了5%的份額，也就是480億左右（實際發(fā)行524億）。
要知道，2017-2019年土地儲備專項債占新增專項債比例都超30%，按照這個經(jīng)驗算，今年市場預(yù)期怎么著也得有萬億規(guī)模，可現(xiàn)在連零頭都沒到，妥妥的"進度條滯后"。
為啥會這樣？
言叔從專業(yè)人士那了解到，一方面是"置換債"優(yōu)先級更高。
今年政府要化解存量債務(wù)壓力，一季度發(fā)行的地方債里，相當(dāng)一部分得先用來還舊賬，新項目的資金自然被擠了點時間。
另一方面，各地項目儲備還沒完全到位。
雖說廣東、吉林等16個地方公示了1853億的收儲計劃，但真正把債發(fā)出來的只有廣東、四川、湖南、北京四個地方，其他地區(qū)還在走流程、做準(zhǔn)備。
華創(chuàng)證券的周冠南就說，今年有14個地區(qū)試點"自審自發(fā)"，但從方案制定到項目落地需要時間，現(xiàn)在就像剛踩下油門，車子還在慢慢提速階段。
再看專項債整體發(fā)行進度，一季度只完成了全年限額的21.8%，確實不算快。
不過言叔覺得，這也不算啥壞事。
畢竟政策工具箱里還有不少后手，隨著置換債壓力減輕、項目準(zhǔn)備成熟，接下來二三季度可能會迎來發(fā)行高峰，土地儲備專項債的規(guī)模也有望逐步跟上。
02
在這場專項債發(fā)行大戰(zhàn)里，哪些地方?jīng)_在了前頭？
數(shù)據(jù)一擺，廣東和山東相當(dāng)亮眼。廣東作為經(jīng)濟大省，一季度新增專項債1617.5億，全國第一，而且在土地儲備專項債上也當(dāng)了"排頭兵"，發(fā)債超300億，相當(dāng)于全國同期土地儲備專項債規(guī)模的60%。
山東緊隨其后，新增專項債1048.3億，聚焦保障房和交通基建，濟南的軌交項目、青島的老舊小區(qū)改造都拿到了不少資金。
再往后看，江蘇、四川、河北、北京這些經(jīng)濟大省、債務(wù)風(fēng)險低或者項目準(zhǔn)備充分的地方，發(fā)行進度也挺快，一季度新增專項債都超過500億。
言叔發(fā)現(xiàn)，這背后其實反映了一個規(guī)律：有錢、項目成熟、風(fēng)險可控的地方，更容易拿到資金，畢竟專項債需要項目收益來覆蓋，得把錢投到靠譜的地方去。
從資金投向看，今年有個明顯變化：房地產(chǎn)領(lǐng)域占比提高了。
民生銀行的溫彬分析，一季度用于項目建設(shè)的8438億專項債里，18.6%投向了房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，比去年全年高了7個百分點。
這主要是因為多地啟動了專項債收儲土地，再加上城中村改造、老舊小區(qū)更新，這些和房地產(chǎn)緊密相關(guān)的項目拉抬了占比。
不過基建還是大頭，64.6%的資金投向了市政、交通等領(lǐng)域，雖然比去年低了點，但依然是穩(wěn)穩(wěn)的"壓艙石"。
這種區(qū)域分化和投向結(jié)構(gòu)，其實也給其他地方提了個醒：要想拿到專項債，得把項目包裝好、風(fēng)險控制好，尤其是土地收儲項目，得算清楚收益賬，讓資金愿意跟著項目走。
03
說了這么多，大家最關(guān)心的還是土地收儲到底進展如何。
從公示情況看，廣東、山東、四川等地規(guī)劃的收儲規(guī)模都不小，廣東擬收儲214宗地、440億資金，山東190宗地、231億，四川187宗地、177億，江西、福建等省份也都有百億級的計劃。
但真正落地的只有前面提到的四個地方，524億的發(fā)債規(guī)模，和龐大的閑置土地比起來，簡直是"小巫見大巫"。
中國國土資源經(jīng)濟研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國累計閑置土地67.8萬畝，按地價算價值超2.3萬億，光TOP50房企就持有18.3萬畝。
清華大學(xué)的葉劍平算過一筆賬，每畝閑置地每年造成18萬經(jīng)濟損失，全國一年就是1200億，這可都是真金白銀的浪費??！
好在北京、廣州已經(jīng)開始行動：北京收回124宗閑置地，48%用于 但為啥整體進度還是慢？ 中指研究院的陳文靜點出了關(guān)鍵：專項債額度不清晰、收購價格難定、被收購主體單一。 比如說，地方政府想收儲土地，可到底能申請多少專項債，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)；和企業(yè)談收購價格時，雙方對土地價值評估有分歧；現(xiàn)在主要收購對象還是房企，渠道太窄，很多其他主體的閑置土地不好處理。 不過好消息是，政策層面已經(jīng)開始發(fā)力。李強總理調(diào)研時強調(diào)，要給城市更多自主權(quán)，在收購主體、價格、用途上靈活調(diào)整，還要研究新的支持措施。 機構(gòu)們也很樂觀，國海證券測算今年土地儲備專項債有望達(dá)萬億，銀河證券說未來兩三年每年5000-7000億，能帶動土地市場和樓市修復(fù)。 言叔覺得，只要把這些堵點打通，比如明確額度分配機制、建立合理定價體系、擴大收購主體范圍，土地收儲肯定能加快速度，讓閑置土地活起來，給房地產(chǎn)市場注入更多活力。
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