文/粵進深 嚴明會
一河之隔就是東莞長安，深圳松崗首個新規(guī)住宅來了。
就在周六（4月19日），深圳規(guī)自局發(fā)布了林曦藝境花園（A401-0200）項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖。
項目位于碧頭社區(qū)松福大道與朗碧路交匯處，由深圳市碧頭股份合作公司、深圳市特信碧頭置業(yè)有限公司開發(fā)。
根據(jù)總平圖，A401-0200地塊建設(shè)5棟高層住宅。
分別為2棟、32層，3棟、31層，5棟、32層，6棟、32層，7棟、32層。
其中，2棟為一層3戶設(shè)計，3棟、5棟、6棟、7棟均為一層4戶設(shè)計。
林曦藝境花園原是碧頭股份合作公司碧頭社區(qū)征返地，開發(fā)用地面積約2.03萬㎡，地上建筑物已拆除。
項目又分為相鄰的兩個小地塊。
除了最新披露的A401-0200地塊，前不久，另一個地塊A401-0188地塊的方案也已經(jīng)披露。
188地塊僅建設(shè)一棟30層住宅，即小區(qū)的1棟，一層4戶設(shè)計。
兩個地塊，一南一北，以碧頭北路分隔開。
也就是說，項目雖然是一個整體，但分為兩個部分。
北邊的188地塊單獨成棟，僅有小區(qū)的1棟，南邊的200地塊則包括2-3棟，5-7棟共五棟住宅。
兩個地塊規(guī)劃有單獨的商業(yè)。
其中，200地塊的北邊、西邊、南邊均規(guī)劃有2層的商業(yè)，商業(yè)的建筑面積為8166平方米。
東邊還有幼兒園（即小區(qū)的4棟）。中央則有500平的社區(qū)體育活動場地。
該地塊的人行主入口、車行出入口均在東邊的2棟與3棟之間。
人行次入口則在南邊的2層老年人日間照料中心與2層商業(yè)樓之間。
可以看出，兩個人行出入口均做了抬高設(shè)計，總平圖顯示有樓梯，并設(shè)計有住宅提升電梯。
188地塊南邊同樣設(shè)計有2層的商業(yè)，建筑面積1772平方米；并在北邊設(shè)計有單獨的車庫入口和車庫出口。
意味著，188地塊和200地塊的地下車庫，大概率是分開的。
從兩個地塊的數(shù)據(jù)指標看，200地塊建設(shè)用地1.72萬平方米，總建筑面積9.82萬平方米，計容建筑面積6.77萬平方米。容積率為3.94。
住宅戶數(shù)585戶，地下機動車位700個。
188地塊建設(shè)用地面積0.31萬平方米，總建筑面積1.77萬平方米，計容建筑面積1.23萬平方米。容積率3.95。
住宅戶數(shù)108戶，地下機動車位134個。
也就是說，整個林曦藝境花園的總住宅戶數(shù)為693戶，總的地下車位834個。總的地下車位戶數(shù)比為1.2。
從產(chǎn)品看，林曦藝境花園有一定的優(yōu)勢。新規(guī)產(chǎn)品，全南向設(shè)計，使用率較高。據(jù)傳得房率預(yù)計能到100%以上。
總平圖也可看出，項目戶型確實有不少陽臺、飄窗等面積贈送。
另外一點，相比深圳新房整體較高的容積率，林曦藝境花園不是超高層，容積率也并不算高。
但項目的缺點也同樣較為明顯。
首先，作為征地返還用地，林曦藝境花園是含有回遷房的，不過比例尚未公布，這可能影響居住純粹性。
另外，整個項目本身體量就不大，還要被道路分隔為兩部分，使得小區(qū)的綠化休閑空間更小了。
還有一點，雖然項目不是超高層，但樓間距也較密。
比如小區(qū)的2棟、3棟樓間距在20米左右，而3棟跟5棟之間的樓間距則在19米左右。
這三棟樓，都是31、32層的高層，總樓高接近100米。
另外從整個項目區(qū)位看，林曦藝境花園雖靠近地鐵11號線碧頭站，但片區(qū)板塊較為偏僻，周邊以工業(yè)為主，缺乏高端商業(yè)、醫(yī)療配套。
目前，項目除了東側(cè)是深鐵璟城較為集中的小區(qū)房，附近還是以工業(yè)園區(qū)及農(nóng)民房為主，城市界面還需要較長時間的改善。
價格方面，林曦藝境花園尚未傳出太多信息。
綜合附近的二手房，畔山御景花園貝殼掛牌均價3.6萬/平，寶安山莊3.3萬/平，中海西岸華府北區(qū)3.7萬/平。
最后看一下項目的開發(fā)企業(yè)，碧頭股份合作公司是家村集體企業(yè)。
而特信碧頭置業(yè)背后股東則是深圳華暉集團。特信碧頭置業(yè)的執(zhí)行董事、總經(jīng)理為林惠川。
華暉集團成立于1993年，注冊資本20000萬元，經(jīng)營范圍含興辦實業(yè)；經(jīng)營進出口業(yè)務(wù)；物業(yè)管理；房地產(chǎn)項目投資；房屋租賃等。
該公司董事長為黃志輝，經(jīng)理許敬波。并由黃志輝、黃子應(yīng)分別持股70%、30%。
華暉集團深耕深圳房地產(chǎn)市場多年，成功打造了南山華暉云門、坂田華暉公館等多個項目。
2023年7月，華暉集團中標深圳市碧頭股份合作公司碧頭社區(qū)征返地合作開發(fā)項目，也即今天的林曦藝境花園。
目前，特信碧頭置業(yè)股份存在股權(quán)質(zhì)押，登記時間為今年3月，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額不明，質(zhì)權(quán)人為浙商銀行股份有限公司深圳分行。
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