大家好！我是蘇北哥！今天是4月21日，農(nóng)歷三月二十四日。時(shí)間飛逝，眼看4月份就要過完！
01.
維持3.6%，4月份LPR數(shù)據(jù)正式出爐！降息沒等來，真實(shí)情況可能和你想得不一樣！
今天最勁爆的消息大概就是圍繞降息展開的一系列話題和討論！只因北哥上周六撰寫了一篇文章，重點(diǎn)談到4月份降息幅度的問題，也獲得了頗多的粉絲關(guān)注！
不過吧，預(yù)測后市這件事是個(gè)雙刃劍，你預(yù)測準(zhǔn)了，人家會(huì)尊稱專家、老師之類的，走到哪粉絲們不忘給你撒花，一旦預(yù)測不準(zhǔn)，受眾的態(tài)度也會(huì)來個(gè)180°大轉(zhuǎn)變，甚至可能立刻致電，上門“討要說法”！
今天是4月21日，按照YH每月20日發(fā)布當(dāng)月LPR數(shù)據(jù)的傳統(tǒng)，由于4月20日是周末休息日，所以發(fā)布時(shí)間本月順延至21日。本月LPR數(shù)據(jù)的發(fā)布時(shí)間依然非常準(zhǔn)時(shí)，甚至可以用“掐分到秒”來形容。今天早上9:00，4月份1年期LPR與5年期LPR數(shù)據(jù)同時(shí)間發(fā)布，非常遺憾，數(shù)據(jù)較上個(gè)月沒有出現(xiàn)變動(dòng)。4月份1年期LPR數(shù)據(jù)仍然是3.1%，5年期LPR仍然是3.6%。4月份降息的傳聞終未成真。
只為了這個(gè)消息，北哥今天早上已經(jīng)接到很多個(gè)粉絲電話，來電質(zhì)問“為啥沒有降息？”；“上周文章不是說要降息的嘛？”；“買房計(jì)劃都已經(jīng)擬定好了，結(jié)果沒降息”……
但也有一些粉絲情緒比較穩(wěn)定，思想也比較理性，他們來電只是為了詢問“降息到底什么時(shí)候才能最終實(shí)現(xiàn)？”畢竟這件事涉及到買房成本問題！雖然這些粉絲的情緒較為穩(wěn)定，但從言語中能感受到他們對于2025年的大降息依然抱有非常強(qiáng)烈的期盼。
因?yàn)檫@些粉絲心里也明白，降息與否并不是一家自媒體可以決定的，文章當(dāng)中觀點(diǎn)的輸出，只不過給予買房人群體一個(gè)參考，或者說對于后市判斷提供依據(jù)！
LPR數(shù)據(jù)走勢
很多人對于今天降息落空的新聞，不是失望，而是希望追根尋源？想了解為什么4月降息未能成行？然后接下來降息到底何時(shí)能夠真正落地？
對此觀點(diǎn)，北哥非常贊同！畢竟這才是思考問題的正確方向。
先說今天降息為何會(huì)落空吧！幾點(diǎn)原因不可忽略！
第一，本月YH7天逆回購操作，利率與上月保持一致
有一些金融常識的粉絲應(yīng)該知道，YH的7天逆回購操作，其利率是當(dāng)月是否降息最直接風(fēng)向標(biāo)！而4月18日，YH正式公布了當(dāng)月的7天逆回購操作利率，本月YH開展了2505億元的7天逆回購操作，利率維持1.5%不變！
所以7天逆回購操作利率不變，LPR數(shù)據(jù)一般也是不會(huì)變動(dòng)的！
某些粉絲一看到這個(gè)內(nèi)容，可能瞬間就要炸了！既然知道7天逆回購利率沒變，為何上周六又要說降息？其實(shí)7天逆回購操作利率與LPR之間的關(guān)系雖然非常密切，但也不是一成不變的，歷史角度來看，就存在7天逆回購利率調(diào)動(dòng)，但5年期LPR數(shù)據(jù)沒變的情況。同時(shí)也有7天逆回購利率沒變，但5年期LPR數(shù)據(jù)單方面下調(diào)的情況。
7天逆回購利率與5年期LPR的歷史變動(dòng)關(guān)系表
比如2023年的8月份，7天逆回購利率下調(diào)了10BP，但最終當(dāng)月5年期LPR數(shù)據(jù)沒有變動(dòng)。再比如2024年的2月份，正值過年，5年期LPR就經(jīng)歷了歷史上首次最大幅度的單方面調(diào)降，幅度達(dá)到25BP。
所以7天逆回購操作利率與LPR數(shù)據(jù)變動(dòng)的關(guān)系不是絕對的，只在于YH仍為當(dāng)前降息的必要性。
第二：降息后銀行的生存空間問題！
降息是信號，也是風(fēng)向！但是降息的執(zhí)行者是銀行，當(dāng)前國內(nèi)銀行存不存在進(jìn)一步降息的空間，才是問題的最根本！
眾多周知，國內(nèi)銀行的凈息差紅線是1.7-1.8%左右，但是經(jīng)歷了2023-2024年的貸款4輪降息，存款利率6輪降息之后，國內(nèi)銀行的凈息差已經(jīng)進(jìn)一步壓縮了，且已經(jīng)大大壓縮到紅線以內(nèi)。
一組數(shù)字反應(yīng)了實(shí)情！
2024年，新增14.26萬億元儲(chǔ)蓄，居民存款總額已高達(dá)157萬億元左右；商業(yè)銀行（四季度）的凈息差僅為1.52%，環(huán)比持續(xù)收窄，且已突破自律機(jī)制合意凈息差1.8%的臨界值。
今年2月，居民中長期貸款減少了 1150 億元，和去年同期比減少了 112 億元。簡單來說就是，再降息銀行要虧本，很可能會(huì)扛不住。
其實(shí)為何目前5年期LPR總是保持3.6%不變，你用銀行目前主流的凈息差計(jì)算一下就十分清楚了，3.6%-1.5%=2.1%，其實(shí)就是目前國內(nèi)主流銀行3-5年期存款的執(zhí)行利率，左右不會(huì)超過0.2個(gè)百分點(diǎn)。所以要降息必須先下調(diào)存款利率。
浦發(fā)銀行3年期大額存單執(zhí)行利率
南京銀行3、5年期大額存單利率
但是存款利率還有下調(diào)空間嗎？目前國內(nèi)四大行5年期最高存款利率已經(jīng)降至1.9%，說實(shí)話，從去年年底開始，不少大銀行已經(jīng)表現(xiàn)出上調(diào)存款利率的意愿，比如浦發(fā)銀行3年期大額存單利率已經(jīng)對部分儲(chǔ)戶上調(diào)至2.15%；南京銀行3-5年期大額存單利率甚至上調(diào)至2.2%
銀行端上調(diào)存款利率，當(dāng)然是為了自身正常運(yùn)營考慮，如果存款利率暫時(shí)無法進(jìn)行普降，那么降息就基本沒有操作層面的可能性。
第三：降息后，商貸和公積金利率形成倒掛怎么辦？
目前還有一道門檻，橫亙在商貸降息面前！很明顯，這就是公積金降息！眾所周知，公積金利率相比商貸利率來說，必須要有一定的低位優(yōu)勢空間！去年，全國放開個(gè)人貸款利率ZC下限之后，很多地方甚至首套商貸利率已經(jīng)降得比公積金利率還低了，比如廣州的2.8%；成都的2.65%等等，但很快都被叫停了。
去年11月中旬開始，甚至商貸利率還出現(xiàn)了一波上漲，南京從2.9%漲回了3.0%，二套漲回了3.3%；武漢漲回了3.15%；馬鞍山甚至首套漲回了3.3%，此番操作原因也是為了與公積金貸款利率拉開距離。
所以商貸利率要降，公積金利率必須先降！果然3月16日，一份名為《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》的重要文件橫空出世，其中重點(diǎn)提到要“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”
此信號一出，說明公積金房貸利率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)相當(dāng)臨近，去年5月17日，YH“三道利箭”將5年期首套公積金利率調(diào)整到2.85%，二套調(diào)整至3.323%
而根據(jù)去年年底，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級研究員任濤，2025年公積金利率應(yīng)該有新一輪補(bǔ)跌，且補(bǔ)跌幅度降到到前所未有的80bp。如果真的如此執(zhí)行，5年期首套公積金利率有望2.05%左右。
所以公積金利率調(diào)降基本就是商貸利率調(diào)降的前提，也是最顯著的風(fēng)向標(biāo)。
02.
現(xiàn)實(shí)角度來說，今年降息到底什么時(shí)候會(huì)來？首先要弄清“降息”的目的
這個(gè)月LPR數(shù)據(jù)依然未動(dòng)，與上月保持一致！從去年10月份那次降息，5年期LPR從3.85%調(diào)降至3.6%，一次性下調(diào)25BP之后，2024年11月至2025年4月，連續(xù)6個(gè)月再也沒有出現(xiàn)降息的具體行動(dòng)。
雖然國內(nèi)媒體吹風(fēng)不斷，從去年12月9日ZY經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出2025年將“適度降準(zhǔn)降息”；到3月6日兩會(huì)YH行長答記者問，明確表示YH將“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”；再到4月6日人民日報(bào)發(fā)表標(biāo)題文章“降準(zhǔn)降息等貨幣ZC工具已留有充分的余地，隨時(shí)可以出臺(tái)”
風(fēng)傳降息幅度的消息也是不斷！今年年初有媒體稱國內(nèi)有專家說，2025年降息的總幅度將達(dá)到75BP，其中新發(fā)房貸降息50BP，存量房貸降息25BP。
也有說新發(fā)房貸，單方面就將降息75BP的。
上周末，還有相關(guān)自媒體透露，2025年整體降息幅度將超過100BP，5年期LPR直接降至2.5%的。
降息的版本傳得“越來越玄乎”！在這兒不得不說，有的時(shí)候自媒體曝料降息新聞不一定是為了買房人分析后市，而是在通過降息話題博流量！
那么我們從現(xiàn)實(shí)角度分析，2025年降息到底什么時(shí)候才會(huì)真正到來！其實(shí)“解鈴還須系鈴人”，要找到這個(gè)問題的答案，還是必須從相關(guān)ZC的原文中去找！
其實(shí)多次的ZC文件中，是有明顯提到的！最顯著的就是對于“降準(zhǔn)降息”的說法措辭的改變。去年12月9日的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提的是“適度降準(zhǔn)降息”，而今年3月兩會(huì)之后，就變成了“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”；一個(gè)適度、一個(gè)擇機(jī)，兩個(gè)說法的轉(zhuǎn)變，里面包含了大學(xué)問。前者說的是降息的幅度，有可能是75BP、100BP，或者其他答案；后者說的是降息的時(shí)間點(diǎn)，也許是5月，或者其他時(shí)間點(diǎn)。
降息幅度不做預(yù)測，就單說降息的時(shí)間點(diǎn)，就目前來看，眼下YH并未認(rèn)為是合適的降息時(shí)間點(diǎn)！那么這個(gè)降息的時(shí)間點(diǎn)，到底以什么為判斷標(biāo)準(zhǔn)呢？要回答這個(gè)問題，必須要弄清降息的目的是什么？這還用問？當(dāng)然是為了讓樓市企穩(wěn)回升！那好，我們來看看目前沒有降息，國內(nèi)房價(jià)是不是也在穩(wěn)步上升？
4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70城房價(jià)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)清楚顯示，70座重點(diǎn)監(jiān)測城市中有22座城市新房價(jià)格出現(xiàn)了環(huán)比上漲，比2月份的70座城市房價(jià)數(shù)據(jù)，上漲城市又多了4座。
而且3月份新房價(jià)格環(huán)比漲幅也擴(kuò)大了，上海作為3月份的漲幅第一城市，環(huán)比漲幅達(dá)到了0.7%；而南京作為2月份全國新房價(jià)格漲幅第一，環(huán)比漲幅是0.5%。所以無論是房價(jià)上漲城市數(shù)量，還是漲幅，3月份都比2月份要高。
在這種真實(shí)行情面前，據(jù)說國內(nèi)有些專家已經(jīng)提出“可能降息與樓市企穩(wěn)回升之間，不一定構(gòu)成必然聯(lián)系”。
此話也并非沒有道理！因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)新房價(jià)格的結(jié)構(gòu)模式已經(jīng)完全改變了，自從去年四代宅在全國鋪開之后，房價(jià)的火車頭完全是由新豪宅和四代宅來拉動(dòng)。比如南京的房價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了5連漲，而1-3月份，5萬/m2以上的新房項(xiàng)目就占到top10銷冠項(xiàng)目之中的5席位置。
上周，鼓樓濱江的沁百合又首開日光，53259元/㎡的銷許單價(jià)，607.9萬的起步總價(jià)，34套房源被搶光，然而沁百合之后還有鼓樓龍江的6萬+/㎡的金基瓏樾府，之后還有玄武徐莊的1800萬總價(jià)的金基山和月。按照這個(gè)趨勢下去，南京4月新房價(jià)格漲幅應(yīng)該會(huì)全面超過3月。
然而面對如此高價(jià)的四代宅、新豪宅來說，降息的刺激作用明顯沒有那么強(qiáng)大，反正90%以上的都是改善置業(yè)，降息最有用的是對于剛需客群而言，偏偏剛需房對目前的房價(jià)企穩(wěn)回升的作用卻是比較小的。
其實(shí)我們都忽略了一個(gè)問題，那就是“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的建立，幾乎如今每一次重要文件、講話都會(huì)有這個(gè)關(guān)鍵詞，但很多人將它視為一句空話，殊不知其中包含了未來樓市“企穩(wěn)回升”的底層邏輯，其實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式其思想根源就是2023年10月份提出的“新房改”，讓商品房回歸商品屬性，同時(shí)加大保障房供給，讓工薪階層居者有其屋
用歷史眼光來看，如今的四代宅、新豪宅已經(jīng)扮演了“具有商品屬性的商品房”的角色，而存量剛需房，特別是遠(yuǎn)郊積壓的商品房庫存，未來就是保障房的供應(yīng)主體。所以在“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”下，傳統(tǒng)的通過降息方式刺激買房需求，其實(shí)作用越來越不明顯。
另一方面，如果真的要推測今年降息的具體時(shí)間點(diǎn)！從目前國內(nèi)樓市的運(yùn)行情況來說，應(yīng)該也沒到時(shí)候！這怎么理解呢？要知道降息一定是為新增的新房市場份額服務(wù)的！而因降息刺激而釋放的購買力，一定是用來消化今年新上市的項(xiàng)目，而并非為往年的存量項(xiàng)目的。
弄清楚了這點(diǎn)，就能比較明白“擇機(jī)降息”的意義！4月中旬，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年一季度房地產(chǎn)的諸項(xiàng)核心指標(biāo)數(shù)據(jù)，其中兩項(xiàng)數(shù)據(jù)說明了目前房地產(chǎn)所處的階段。
第一，1-3月份的新建商品房銷售面積，具體為21869萬平方米，同比只下降了3.0%，其中住宅銷售面積只下降了2.0%，降幅控制在極為“合理”的范圍之內(nèi)。
第二，1-3月份的全國房屋新開工面積，具體為12996萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積9492萬平方米，下降23.9%
相比可知，新開工面積和銷售面積，同比降幅前者是后者的10倍以上，這一方面說明了目前的國內(nèi)樓市仍處在“去舊有庫存的階段”；另一方面說明今年的新增開發(fā)量，各個(gè)城市的新開發(fā)項(xiàng)目“主菜”還未上桌。
比如南京今年以來，真正上市銷售的純新盤項(xiàng)目，才只有鼓樓幕府的中建寧悅府和鼓樓濱江的綠城金基沁百合兩個(gè)新項(xiàng)目，各大板塊都是以續(xù)銷項(xiàng)目售賣為主，所以此時(shí)降息，無法起到去化增量的目的，屬于拳頭打在棉花上！
所以今年市場新增量的推盤進(jìn)度，也是判斷何時(shí)降息的一個(gè)重要指標(biāo)。
最后再來說下，ZM關(guān)稅問題是否會(huì)加速降息ZC出臺(tái)？
這也是此前很多媒體判斷4月份降息的一個(gè)重要依據(jù)。4月以來的ZM關(guān)稅戰(zhàn)，MG已經(jīng)單方面對華關(guān)稅提升至245%，淪為無意義的數(shù)字游戲
但另一方面，很多人也判斷，下一階段必然要加大內(nèi)循環(huán)，擴(kuò)大內(nèi)需，重振房地產(chǎn)，這也就是人們判斷4月份必然降息的理論依據(jù)。
但是這個(gè)問題是把“雙刃劍”，關(guān)稅問題的確讓國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需，樓市企穩(wěn)回升的需求變得更加迫切了，但另一方面，關(guān)稅問題也是抑制降息ZC出臺(tái)的關(guān)鍵因素
結(jié)合目前的情況，受MG關(guān)稅ZC、美聯(lián)儲(chǔ)降息節(jié)奏放緩等外部影響，當(dāng)前RMB匯率面臨階段性貶值壓力。
如果現(xiàn)在進(jìn)行ZC利率調(diào)整，極大可能會(huì)加大RMB匯率的貶值壓力，外資可能會(huì)跑得更快。YH在一季度的貨幣ZC例會(huì)中，也強(qiáng)調(diào)了要“防范匯率超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)”，短期內(nèi)穩(wěn)匯率優(yōu)先級提升，因此降息被暫時(shí)擱置。
所以如果真降息，起碼也會(huì)得到關(guān)稅問題平息之后，出臺(tái)的可能性會(huì)更大一些。
今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！
主編簡介：
蘇北哥， 男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。
1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。
是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。
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