當(dāng)前二手房市場(chǎng)正處于“量?jī)r(jià)博弈”的關(guān)鍵期。
一方面，核心城市二手房成交放量，3月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交同比增長(zhǎng)21%，一季度累計(jì)同比正增22%。
另一方面，成交價(jià)格環(huán)比上漲的小區(qū)數(shù)量有所下降，3月僅有49%的小區(qū)成交價(jià)格環(huán)比上升，這一比重較2月環(huán)比降了7.4個(gè)百分點(diǎn)。
二手房市場(chǎng)仍處在“以價(jià)換量”通道。
不過(guò)也有例外，CRIC監(jiān)測(cè)的城市中武漢接近七成小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，上海、天津、杭州、南京連續(xù)兩個(gè)月過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)上漲。
此外，高端小區(qū)二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲，在成交規(guī)模上漲周期之中，高端小區(qū)率先顯露出了量?jī)r(jià)齊升的積極信號(hào)。
二手房市場(chǎng)交易熱度高位上行。
CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份核心城市二手房交易量平均增長(zhǎng)21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超過(guò)40%。
CRIC以北京、上海等11個(gè)典型城市的二手房小區(qū)為樣本，進(jìn)一步探析二手房成交價(jià)格的動(dòng)向，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，3月成交價(jià)格環(huán)比上升的小區(qū)占比環(huán)比回落7.4個(gè)百分點(diǎn)至49%。房?jī)r(jià)上漲小區(qū)數(shù)量有所減少。
“量增價(jià)跌”的背后實(shí)際反映出當(dāng)前二手房市場(chǎng)仍處于“以價(jià)換量”通道中，交易量增長(zhǎng)帶來(lái)更多平價(jià)房源成交。
與成交價(jià)上漲小區(qū)占比的減少一致，賣方心理預(yù)期也在同步調(diào)整。
二手房掛牌價(jià)環(huán)比上漲的小區(qū)占比較上月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)至38.9%，不過(guò)相較于去年同期賣方信心有所提振，掛牌價(jià)上漲小區(qū)占比同比提升7.9個(gè)百分點(diǎn)，隨著供求雙方預(yù)期趨于一致，掛牌價(jià)和成交價(jià)上漲小區(qū)占比的差距也在進(jìn)一步拉近。
在規(guī)模指標(biāo)延續(xù)高速增長(zhǎng)的背景下，房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比下降，行業(yè)筑底階段表現(xiàn)出典型的“量在價(jià)先”特征，但另一個(gè)層面看，高頻交易小區(qū)仍在快速增長(zhǎng)，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房?jī)r(jià)指數(shù)保持環(huán)比上漲，也反映出價(jià)格預(yù)期正在積蓄進(jìn)一步上漲勢(shì)能，房?jī)r(jià)預(yù)期仍在持續(xù)改善。
具體城市來(lái)看，武漢有69%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，高居首位。上海、天津、杭州、南京連續(xù)兩個(gè)月均有過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中杭州二手房成交量更是環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到90%。
二手房買賣雙方價(jià)格預(yù)期持續(xù)趨同，議價(jià)空間持續(xù)處于低位。
比如杭州主城區(qū)一位二手房房東向我們表示，為了改善置換她年初將房子掛牌，經(jīng)歷了兩次掛牌價(jià)調(diào)整，房子最終成交價(jià)比掛牌價(jià)低了7萬(wàn)元。而據(jù)中介反映，目前杭州部分小區(qū)二手房成交價(jià)和掛牌價(jià)普遍在5-10萬(wàn)的議價(jià)空間。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，典型城市二手房平均議價(jià)空間為17.7%，環(huán)比上升了0.4個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)仍是近一年以來(lái)的次低，在議價(jià)空間連續(xù)7個(gè)月下降之后，隨著二手房交易量的大幅提升，議價(jià)空間暫緩收窄。
隨著市場(chǎng)筑底向好的信號(hào)愈加明確，以及二手房交易量再度趨于穩(wěn)定，買賣雙方的預(yù)期趨同的情況下，預(yù)計(jì)平均議價(jià)空間還將再度收窄。
蘇州、南京、西安、武漢、重慶、廣州等六個(gè)城市近2個(gè)月平均議價(jià)空間均低于15%。
其中，蘇州、南京、西安、武漢四城更是連續(xù)5個(gè)月平均議價(jià)空間低于10%，供求雙方價(jià)格預(yù)期持續(xù)趨同。
最典型的是蘇州，連續(xù)三個(gè)月議價(jià)空間處于負(fù)值（1月-1%、2月-5%、3月-2%），這意味著部分小區(qū)成交房源的平均價(jià)格已超過(guò)掛牌價(jià)，小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買方信心持續(xù)恢復(fù)。
對(duì)應(yīng)到小區(qū)類型也可以很直觀的看到高端改善客群的信心修復(fù)，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，高端小區(qū)以52%的漲價(jià)占比領(lǐng)跑市場(chǎng)，議價(jià)空間環(huán)比再降1個(gè)百分點(diǎn)至14%。
在成交規(guī)模上漲周期中，高端小區(qū)率先表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的積極信號(hào)。
反而剛需、改善類小區(qū)房?jī)r(jià)上漲占比均不及半數(shù)，占比分別為44%、47%。主要原因是剛需和改善類小區(qū)房源掛牌規(guī)模較大，房?jī)r(jià)走勢(shì)迎來(lái)了新的“平臺(tái)期”，隨著二手房交易的持續(xù)放量，買方掃清當(dāng)前的低價(jià)掛牌房源之后，剛需、改善類房源將開啟新一輪的上漲周期。
房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)筑底回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，核心城市二手房成交仍表現(xiàn)出以價(jià)換量的階段性特征，不過(guò)市場(chǎng)正處于從規(guī)模復(fù)蘇到價(jià)格預(yù)期提振的關(guān)鍵轉(zhuǎn)換期。
得益于房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)政策的持續(xù)發(fā)力，以及買賣雙方價(jià)格認(rèn)知的進(jìn)一步趨同，核心城市憑借需求側(cè)支持、供給側(cè)約束以及庫(kù)存調(diào)整，預(yù)計(jì)供求指標(biāo)修復(fù)將進(jìn)一步加快，并率先在二手房市場(chǎng)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的確定性信號(hào)。
文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
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