樂居財經(jīng)北京 徐迪 4月23日，建發(fā)朱房30地塊項目規(guī)劃方案反饋意見公示。
項目規(guī)劃建設(shè)16棟7F-15F洋房+小高層，戶均建面達到218平方米。
設(shè)計方案于4月2日-11日公示，期間收到公眾反饋意見共39條，主要集中在是否設(shè)置陽臺設(shè)備平臺等功能、建筑退線間距、小區(qū)出入口、消防設(shè)計、小區(qū)風格形象等六個方面，采信情況通告如下：
一、關(guān)于是否設(shè)置陽臺、設(shè)備平臺、花池、防火挑檐等功能問題
項目未設(shè)置開敞陽臺、花池、挑空、防火挑檐。關(guān)于設(shè)備平臺方面，本項目結(jié)合相關(guān)規(guī)范、使用需求等因素，每戶設(shè)置1個設(shè)備平臺，設(shè)備平臺規(guī)模與設(shè)備實際尺寸成正比，且我司承諾設(shè)備平臺不封閉。
二、關(guān)于建筑退線、間距問題
公眾反饋意見：
1、用地西側(cè) 4#樓和 12#樓僅退紅線3米，退線不足 5米樓棟占該側(cè)樓棟數(shù)量超一半，不滿足海淀大部分樓棟要求至少退道路紅線5米的審批要求。
2、3#、4#樓北側(cè)為規(guī)劃社區(qū)綜合服務中心，雖然表達了意向方案，但未完全滿足權(quán)益退線要求，是否征求了相關(guān)部門意見。
3、東側(cè)道路為 30 米寬，東北角 1#樓按規(guī)范執(zhí)行了街角30米退線，東南角13#樓未執(zhí)行，不符合海淀要求；
七號樓距離道路交叉口沒有執(zhí)行《北京市市人民政府關(guān)于在城市道路兩側(cè)和交叉路口周圍新建、改建建筑工程的若干規(guī)定》的退線要求，其中“平交路口周圍30米范圍內(nèi),根據(jù)規(guī)劃的需要，建筑工程與城市道路距離寬度不小于10至20米”。
4、南側(cè)清河保護線進入用地紅線，西南角16#樓退用地紅線僅6.89米，且大量窗井進入河道保護線范圍，不符合水務局相關(guān)要求。南側(cè)大門不能算作構(gòu)筑物了，已經(jīng)進到清河控制線，不滿足河道控制建筑的要求，要往北退。
5、掛牌文件中“多規(guī)合一"協(xié)同平臺審核意見的函，附件1中明確表示南側(cè)退清河保護范圍為 7-16 米。本項目地塊內(nèi)最大退線在14號樓南側(cè)，為15.12m，小于16m。最小退線為16#樓南側(cè)，為 6.89m小于7m。不符合掛牌文件的要求。
6、場地東側(cè)建筑普遍退界不滿足1米退界要求。5和13號樓,風井和樓東南角緊貼紅線，風井的排風直接吹向紅線外的公共綠地，影響城市公共利益。1和9號樓建筑退線不足2m，風井距離紅線均不滿足 1m，也不符合退線要求。通則中僅允許在解決市政問題的前提下可不退讓綠化控制線。但本項目東側(cè)設(shè)有雨水調(diào)蓄池和化糞池，小市政管線只能從代征綠地里布線,侵占城市公共綠地。
場地東側(cè)距離用地紅線過近，讓住宅窗戶緊貼圍墻，感受太差。
7、13#樓東側(cè)超出了用地紅線，應該退回去。
8、14，15號樓平行沒有錯開，應按照連塔進行計算建筑間距，不滿足要求。
9、建筑南北間距系數(shù)應計算到懸挑屋檐，屋檐是建筑物外延，直接作用到北側(cè)建筑日照遮擋。
10、30 地塊比北側(cè) 24 地塊場地高了 500mm 以上，間距計算應算上場地落差在乘以 1.6。
11、6號樓和5號樓對視問題其實很嚴重，應該按照衛(wèi)生間劇最大18m的要求控制，不能按照10m或12m控制，以后肯定是重大信訪投訴問題，這個影響較大建議取消一側(cè)轉(zhuǎn)角窗?；蛘咤e開一定距離，避免直接對視。
2#和3#樓,5#樓和6#樓、7#樓 ,10#和11#樓，14#和15#樓間距不足18米,5#樓山墻寫的是“外窗設(shè)置內(nèi)置格柵做防對視處理”。格柵為透光設(shè)施,透過空隙仍存在視線干擾,不能充分解決防對視的問題,嚴重影響個人隱私權(quán)益。應該一側(cè)改為實體墻。通過設(shè)置內(nèi)格柵街角防對視問題屬于掩耳盜鈴，只有實墻面才能避免對視，否則當兩邊都拉開格柵的時候，還是會對視。
12、3#樓和 4#樓連塔不成立,3和4號樓的總寬度(含汽車坡道)超過較矮建筑(4號樓)建筑高度的兩倍。如不執(zhí)行連塔，3#樓側(cè)向一倍間距內(nèi)不應該有建筑,4#樓沒有錯開。與北側(cè)相鄰用地的建筑存在遮擋。
13、3#塔式側(cè)向一倍間距內(nèi)被遮擋，與塔式建筑的定義不符。如按照板式建筑，則與北側(cè)建筑的垂直間距不足。
建設(shè)單位意見：
1、本項目西側(cè)住宅樓退讓道路紅線距離均＞3m，符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》第二章第三節(jié)2.3.2中第4條建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離（米）要求。
2、我司已與北側(cè)地塊相關(guān)權(quán)屬單位協(xié)商一致。
3、依據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》（2003）版，對建筑退讓城市道路距離進行了細化規(guī)定，此處道路交叉口按照規(guī)范進行抹角處理，已考慮安全視距問題。且兩條道路紅線交點距離最近的13#、16#住宅樓均大于10m，同時13#住宅樓退其東側(cè)道路紅線大于10m（含10m寬綠化帶），16#住宅樓退其西側(cè)道路紅線大于10m，再次擴大行車視距范圍，提升道路安全。
4、本項目南門為廊架，為不計面積的構(gòu)筑物，符合相關(guān)要求。首層窗井已進行優(yōu)化調(diào)整，不進入清河保護線內(nèi)。
5、我司嚴格依據(jù)市水務局提供的清河保護線資料進行規(guī)劃設(shè)計，且本項目規(guī)劃建筑物未進入清河保護線范圍，符合市水務局要求。
6、經(jīng)校核，本項目設(shè)置圍墻建筑退讓東側(cè)用地紅線最近處為0.47m，符合相關(guān)規(guī)范要求。另本項目雨水調(diào)蓄池和化糞池市政管線在項目用地紅線內(nèi)解決，未侵占城市公共綠地。緊鄰東側(cè)用地紅線較近的13#住宅樓，首層東戶山墻無開窗，我司將在后期銷售階段告知客戶，并做不利因素提示說明。且該棟樓屋頂排水不進入規(guī)劃綠地。
7、依據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》第二章第三節(jié)第2.3.2（2）在無人行道的道路路面上空，5米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應大于1米。本項目13#住宅樓屋頂挑檐凸出紅線0.96米，符合規(guī)范要求。且該棟樓屋頂排水不進入規(guī)劃綠地。
8、本項目14#、15#住宅樓在正東西向投影沒有重疊，滿足相關(guān)規(guī)范要求。
9、本項目建筑間距及日照已考慮屋檐、挑檐對建筑物的日照遮擋影響，滿足相關(guān)規(guī)范要求。
10、本項目4#住宅樓與0024地塊社區(qū)綜合服務設(shè)施用房的建筑間距符合相關(guān)規(guī)范中關(guān)于板式建筑與公共建筑間距的標準。
11、本項目3#、5#、7#、11#、15#住宅樓與相鄰樓棟不滿足18m衛(wèi)生視距的外窗已優(yōu)化設(shè)置為磨砂玻璃懸窗，確保滿足相關(guān)要求。
12、本項目4#住宅樓為板式建筑，與北側(cè)相鄰用地的建筑間距滿足《海淀區(qū)建設(shè)工程居住建筑間距審批工作的實施細則》建筑間距的系數(shù)要求。
13、依據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》塔式建筑定義：指各面長高比均小于1的建筑。本項目3#住宅樓長度（寬度）約20m，高度47.75m，長高比小于1，符合塔式建筑定義要求。
三、關(guān)于小區(qū)大門及小區(qū)開口類問題
公眾反饋意見：
1、按規(guī)范要求小區(qū)出入口應優(yōu)先布置于等級低的道路，小區(qū)東側(cè)為規(guī)劃綠地，且臨30米寬城市道路，設(shè)計將主入口放在東側(cè)明顯不合理，對小區(qū)有利，但對周邊用地及區(qū)域交通將產(chǎn)生諸多不利影響，同時大門尺寸不符合海淀審批要求，沿街開口超8米，建議優(yōu)化。
2、大門1開在市政綠地上不合理，大門一范圍太大了，大門造型都已經(jīng)貼在 5#南側(cè)了，大門又這么高，5#樓局部首層日照肯定不符合要求。
3、規(guī)劃出租汽車站位于場地西北側(cè)，不臨任何一個人行出入口，是否合理？建議優(yōu)化。
4、依據(jù)通則5.3.2 建筑物主要出入口相關(guān)要求，開口位置距離城市主干道交叉口紅線交點需大于80-100米以外，次于道70米以外，北側(cè)道路出入口不滿足相關(guān)要求，對以城市存在相關(guān)影響。
5、4號樓東側(cè)地庫出入口現(xiàn)狀無頂蓋，后期若增加玻璃頂蓋將影響4號樓東側(cè)山墻采光。
6、17#樓人行口占用了代征綠地,破壞公共資源。代征綠地是城市綠化資源,不應隨意開設(shè)人行口。后期大門前區(qū)鋪設(shè)大面積硬質(zhì)鋪裝及人行路,侵占公共綠地,減少公共綠化空間。
7、18#、19#樓向朱房村路開口過多。朱房村路上一共開了9個口存在交通隱患。
場地西側(cè)的開口過多。
8、場地北側(cè),3#樓和 4#樓之間的汽車坡道開口寬度超8米，超過7.5m,不符合城市道路開口的要求。
9、場地北側(cè),3#樓和 4#樓之間的汽車坡道開口距城市支路小于 30米，不滿足 03 版通則對道路交叉口距離的要求。
建設(shè)單位意見：
1、本項目東側(cè)為人行出入口，對周邊用地無明顯交通壓力，且已與園林綠化部門協(xié)商同意開設(shè)人行出入口。
2、大門建筑輪廓滿足與相鄰建筑物的建筑間距要求，且已考慮大門對5#樓的日照影響，5號樓首層住戶滿足南向一個居室大寒日大于等于2小時的日照要求。
3、本項目出租汽車站已優(yōu)化至地塊南側(cè)人行出入口附近，以便于業(yè)主歸家。
4、依據(jù)掛牌文件《北京市交通委員會京交函[2024]1230號，北京市交通委員會關(guān)于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期(剩余用地)交通影響評價審查意見的函》附件圖則1；機動車出入第3條：...并滿足與相鄰交叉口道路紅線交點距離要求:城市干路應不小于50米，支路應不小于30米；本項目滿足此要求。
5、本項目公示總圖中地庫出入口無頂蓋。
6、本項目已與綠化帶相關(guān)權(quán)屬單位協(xié)商同意開設(shè)人行出入口，僅設(shè)置景觀人行路，且17#樓前的景觀設(shè)計已結(jié)合綠地設(shè)計要求。
7、本項目在地塊西側(cè)設(shè)置3個車行口，車輛開口位置滿足掛牌文件中交通影響評價審查意見的函的要求，且除車庫出入口外，其余均為消防應急出入口，平時為關(guān)閉狀態(tài)。18#、19#樓為小區(qū)配電室，已取消其對外開口。
8、本項目汽車坡道及機動車出入口均按照相關(guān)規(guī)范設(shè)置，符合要求。
9、本項目西北側(cè)道路開口距相鄰交叉口道路紅線交點距離大于30米，符合要求。
四、關(guān)于消防相關(guān)問題
公眾反饋意見：
1、小區(qū)規(guī)劃4排樓，南北兩個組團分別規(guī)劃了消防環(huán)路，但南北組團間消防道路未聯(lián)通，且中間有大規(guī)模下沉廣場阻隔，存在重大消防隱患，建議優(yōu)化。
2、14#樓單元門、北立面和北側(cè)消防撲救面之間的間距不滿足海淀審批相關(guān)要求。
3、14號樓道路抹角設(shè)計不滿足規(guī)范要求，容易造成轉(zhuǎn)角視覺遮擋，行車車禍。
4、15、16號樓之間的出入口距離16號樓不足4m，按照防火規(guī)范要求 16號樓山墻對應區(qū)域應采用防火墻設(shè)計。
5、13#樓與14#樓山墻間距為4m,兩側(cè)都設(shè)置風井,且距離不足 4米。風井需要開窗洞口，不滿足消防要求。
建設(shè)單位意見：
1、按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB?50016-2014（2018年版）第7.1.1條：街區(qū)內(nèi)的道路應考慮消防車的通行，道路中心線間的距離不宜大于160m。本項目南北組團的兩條消防車道道路中心線間距離最遠處約107m，符合規(guī)范要求。
2、按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB?50016-2014（2018年版）第7.2.2條：消防車登高操作場地靠建筑外墻一側(cè)的邊緣距離建筑外墻不宜小于5m，且不應大于10m。本項目14#北側(cè)單元門、北立面和北側(cè)消防撲救場地的距離滿足相關(guān)要求。
3、本項目14#住宅樓前道路滿足消防車道轉(zhuǎn)彎半徑＞12m的要求，且小區(qū)地上人車分流，內(nèi)部道路僅在緊急情況下行駛消防車，無行車安全隱患。同時在小區(qū)內(nèi)增加道路引導的標識標牌，進一步提升小區(qū)道路安全。
4、本項目16#住宅樓東山墻與5#人防出入口不足4m范圍的區(qū)域設(shè)置防火墻。
5、本項目14#住宅樓風井其東山墻為防火墻（未開洞口），依據(jù)相關(guān)規(guī)范其余其他建筑的防火間距不限。
五、關(guān)于小區(qū)立面形象及城市風貌問題
公眾反饋意見：
1、該用地位于海淀重要城市公共節(jié)點，緊鄰五環(huán)，建筑形態(tài)對城市形象展示具有重要意義，公示圖未展示住宅立面效果，從總圖上看帶屋檐輪廓，應該是中式傳統(tǒng)風格，建議對照東升鄉(xiāng)已審批的城市設(shè)計要求，與周邊現(xiàn)狀建筑相呼應，營造和諧統(tǒng)一、低調(diào)內(nèi)斂的城市形象。
2、地塊位于清河及五環(huán)北側(cè),項目南側(cè)空檔僅24米，從南側(cè)看像兩堵50米的高墻,沒有考慮通透率及高低錯落。城市界面差，對城市街道存在嚴重的壓迫感。
建設(shè)單位意見：
1、本項目立面為現(xiàn)代新中式風格，符合《北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局關(guān)于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0029、0030 地塊供地項目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的函》第二條建筑規(guī)劃要求：“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風格為主、可適當結(jié)合新中式風格”的要求，同時符合《海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部地區(qū)朱房四街等地塊規(guī)劃綜合實施方案》中對建筑風格的要求。
2、本項目南側(cè)第一排建筑物高度從西到東，高度呈階梯狀變化,且樓棟南北方向各有不同距離錯落，并非沿著一條直線布置，與南側(cè)的街道的寬度D/H比例在1.3左右，屬于適宜的空間尺度感。
六、其他問題
公眾反饋意見：
1、16號樓北側(cè)地庫出入口轉(zhuǎn)彎半徑過小，從南側(cè)過來的車輛轉(zhuǎn)彎較困難，影增大轉(zhuǎn)彎半徑后從新核算園林綠地率。
2、總圖并未標明電動自行車存放情況，按照要求，應設(shè)置對應的電動自行車停放處，現(xiàn)在部分區(qū)域自行車停放處集中到住宅樓跟前，如1、2號樓，9、10號樓，這樣未來進行管理或搭設(shè)電動停車棚時容易發(fā)生投訴問題，建議規(guī)劃圖中明確未來電動停車放置在地下或規(guī)定區(qū)域，在滿足相關(guān)防火規(guī)范的情況下妥善布置，并承諾規(guī)范管理；
3、依據(jù)北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布《容積率指標計算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)(2006)851號)當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米(3.9米+2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水高度問題平投影面積的2倍計算;該項目17#居住服務建筑高度為8米，至少按照兩倍計算面積。
4、公示圖未表達周邊道路標高，無法看清場地豎向關(guān)系，建議補充相關(guān)信息重新公示。
5、2#樓西側(cè)地面出入口侵占消防路，不滿足消防要求。3#樓西側(cè)風井進入坡道中，影響坡道寬度，存在進出車撞墻風險。
6、用建筑高度和層數(shù)反推,小區(qū)內(nèi)有大量住宅層高為 3.4 或 3.6m層高超過 3.3m 不符合《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》3.1.2 的第二條“住宅建筑標準層層高不應超過 3.3 米”,不滿足節(jié)能要求。
7、13#樓東側(cè)屋頂超出用地紅線，位于公共綠地上方，有無相應指施防止高空墜物?存在嚴重安全隱患。
建設(shè)單位意見：
1、此車庫出入口寬度為7m，最小轉(zhuǎn)彎半徑4m，符合《車庫建筑設(shè)計規(guī)范JGJ100-2015》3.2.6.第6條：微型、小型車道道路轉(zhuǎn)彎半徑不應小于3.5m的要求。
2、本項目電動自行車庫位于4號樓北側(cè)地下車庫，電動自行車停車位設(shè)計按照《電動自行車停放場所防火設(shè)計標準》（DB11/1624-2019）的規(guī)定執(zhí)行。
3、《容積率指標計算規(guī)則》的第三條要求為：當辦公建筑標準層層高大于5.5米...當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米...。文中要求針對標準層的層高，本項目17#樓為單層建筑滿足其相關(guān)要求。
4、本項目公示總圖內(nèi)容信息符合公示總圖深度要求。本項目小區(qū)內(nèi)場地絕對正負零標高為40.95-41.85，且已與周邊規(guī)劃道路實施主體溝通銜接，確保豎向符合規(guī)范要求。
5、局部優(yōu)化消防路路由和風井位置，以滿足行車安全的要求。
6、本項目嚴格按照國家及地方最新住宅及節(jié)能設(shè)計規(guī)范編制設(shè)計方案，確保項目滿足上述要求。
7、本項目已結(jié)合圍墻設(shè)計相應的防護網(wǎng)等措施，有效防止高空墜物的帶來的安全隱患。
按照設(shè)計方案，16棟7F-15F洋房+小高層，戶均建面達到218平方米。
其中3棟單體平墅，一層一戶，建面300平 。
層高3.2米起步，部分超過3.4米，樓王棟高達3.6米！向上擴容空間。
整體看點不少，但是，“好房子”最受關(guān)注的陽臺、設(shè)備臺等，還是沒有。
設(shè)計方案發(fā)布的當天，建發(fā)朱房30地塊野生版案名流出：建發(fā)·海宴。
目前還沒見到官宣版視頻，有一些片花素材，王府中式風格，感覺不大對，文件上明明寫著“以現(xiàn)代建筑風格主為，可適當結(jié)合新中式風格”。
但是在建筑造型上，也強調(diào)：規(guī)整、內(nèi)斂。要求營造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境。
最新的進度安排是：4月10日銷售入場，4月中下旬開放售樓處，5月1日前開放樣板間，5月開盤。預計7月會開放實景大門，園林，會所。
最打眼的還是門。東南兩條主干道上各有一座豪華景觀大門，從平面圖來看就已極具視覺攻擊性。
一眼看到的就是小區(qū)東側(cè)大門景觀帶，占地近3000平米，門庭高達8米，用具體數(shù)字展示了什么叫“高門大戶”。
飛檐翹角的輪廓，頂部多鏤空，線條勾勒復雜，造型對襯，從平面圖上就能看出恢宏氣勢，儼然一座城門樓。
大門沿街展示面總寬度超50米，將門外10米深的綠化帶納入檐下空間，做出500平米的寬廣前場，環(huán)島式落客動線，“三進式”入戶禮序：
一進大門至公共服務配套樓；二進中庭景觀區(qū)域；三進下沉庭院。
分別對應了府門、亭臺、內(nèi)院。
下沉庭院與整片中央綠地融合，東西走向近百米。從東門進來，一直延伸到最西邊的配套樓，橫貫整個小區(qū)，生生把16棟住宅樓分成了南北兩區(qū)。
正門之外，還在南側(cè)清河岸邊開了個2號門，方便業(yè)主就近行至河畔觀景。這一道側(cè)門也有數(shù)十米寬，同樣做了裝飾構(gòu)架。
規(guī)制照比東側(cè)正門低，但在整條清河大街上，還是可以被當作景觀一般的存在。
可以想象，小區(qū)這兩道大門建成之后，東與綠地交融，南與河景相映，門口再立兩個標志性的鎮(zhèn)宅石獸，足以讓一走一過的生出打卡拍照欲望。
建發(fā)，當之無愧的地產(chǎn)界門神。
住宅樓仍采用建發(fā)最擅長的新中式風格，屋頂均有造型輪廓線，與豐臺的璞逸豐宜類似，做了大飄檐設(shè)計。
但是在建筑設(shè)計上，朱房村地塊的出讓文件中有專門提到，“以現(xiàn)代建筑風格主為，可適當結(jié)合新中式風格”，建筑造型強調(diào)幾個詞：規(guī)整、內(nèi)斂。營造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境。
這種主觀性比較強的要求，說實話不好把握，中式建筑自帶穩(wěn)重規(guī)整屬性，但在內(nèi)斂一項上，建發(fā)的大門首先就張揚到極致了……
受文件限制，建發(fā)在朱房項目上的中式風估計要收著來，主體住宅建筑設(shè)計以現(xiàn)代風格為主，園林景觀可以走新中式，整體做到和諧明朗。
濱水而建，外立面顏值有保證的話，將成為這片河景豪宅的加分項。
個人審美角度，中式屋檐與寬境洋房更適配，太高的建筑做中式，感覺像個塔。
放一張建發(fā)金茂觀宸的效果圖，大家自行體會。
北京“好房子”新規(guī)發(fā)布到現(xiàn)在已有半年時間，可以說，海淀新盤落實情況最差。建發(fā)朱房項目，邁出了突破性的一步。
平面圖上雖然沒明確標示風雨連廊，但在大門區(qū)域有多條旁支的連廊線條，連接到兩側(cè)住宅樓。
建發(fā)擅做中式建筑，園林中向來不乏亭臺游廊，在豐臺的觀宸項目也是平面圖上沒體現(xiàn)，實際園林中建造了大量回廊。
這些廊道形式上與風雨連廊并無區(qū)別，功能上主要圍繞園林打造，強調(diào)景觀性。
而“好房子”新規(guī)下的風雨連廊，則是為了將相互獨立的建筑物以及小區(qū)內(nèi)廣場、游園等公共空間做連接。
入門連廊直接連通了下沉廣場，而下沉廣場由東至西幾乎橫貫小區(qū)，也算以另一種方式實現(xiàn)了樓棟的連接。
建發(fā)朱房項目沒做架空層，但首層擁有近7米的挑高大堂，疊加高低錯落的官帽屋檐，主打一個奢闊感。
參考一下觀宸的入戶大廳，建發(fā)朱房項目大概有這個兩倍高。
▲建發(fā)金茂觀宸效果圖
超大戶型+無壓感層高，建發(fā)朱房項目是奔著北五環(huán)大平層頂配打造的。
戶均建面接近220平米，面積段180/220/260/320平米純改善戶型。
門戶位置的5#（西側(cè)）、6#樓以及北側(cè)的3#樓，均為一層一戶平墅產(chǎn)品。
圖上沒給具體的樓體尺寸，參照樓間距數(shù)值比例，這3棟樓面寬在20米左右，進深約15米，單套差不多300平米。
6#樓更寬一些，建面能達到320平米。
住建部最新發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》明確：新建住宅層高不得低于3米。
這是一項重構(gòu)居住體驗的新規(guī)，將住房從“生存空間”定義為“生活空間”。
過去很長一段時間，為了能多造一間臥室，住宅被壓縮在2米8甚至更低的層高之下，3米 層高一度被視為豪宅的象征。
建發(fā)在朱房新盤上一步到位，層高方面最低做到3.2米 ，大部分房源層高超過3.4米。
6#樓王棟，總高46.95米，13層，單層層高突破了3.6米——堪稱挑高戶型，部分區(qū)域可打造出躍層空間，增加室內(nèi)功能性和設(shè)計靈動感，層高即自由。
平面圖上沒有看到陽臺和設(shè)備平臺，但有大尺度飄窗，南向面積寬闊，部分北向也有幾處，端戶為轉(zhuǎn)角或側(cè)邊飄窗。
賣窗簾的可以盯死這個項目。
飄窗進深雖不能與陽臺相比，但它是全贈送的面積。
以6#樓王為例，西南四分之三的墻體都是飄窗，東側(cè)也有一大半，北邊電梯廳位置，還有一處側(cè)邊飄窗，預留了陽光花廳的空間。
全部飄窗算下來大概有近40米的長度。按照標準0.5的進深，整層飄窗贈送面積在20平米左右。
換成15萬 的售價，就是300萬人民幣。誠意不小了。
此外，樓體周邊有大量采光窗井，預計會做出下躍戶型。
地塊容積率2.42，密度不小，已經(jīng)達到高層住宅的范圍了。
小區(qū)最高建筑是15層，西北角4#樓為7層洋房，8#樓為11層，12-14層的小高層產(chǎn)品，14層居多，部分有退層設(shè)計。
部分樓間距過近，多組并排的小高層樓棟東西間距僅有4米：
包括1#和2#樓，7#樓和8#樓，9#和10#樓，13#和14#樓等。這種中間山墻做防火墻，不開門窗等洞口，不存在對視問題。
但2#樓和3#樓兩棟，存在南北對角，間距也僅有7米出頭。為此，外窗需設(shè)置內(nèi)置格柵，做防對視處理。
今年1月2日，2025年北京首場土拍上，建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的價格摘得海淀區(qū)東升鎮(zhèn)朱房四街棚改二期0030地塊，折合樓面價95062元/㎡，溢價25.04%。
項目建設(shè)用地面積約3.93公頃，總建面14.6萬平方米，其中地上約9.5萬平方米，地下約5.1萬平方米。
建筑層數(shù)為地上15層，地下2層，地上建筑高度48米。
地塊位于北五環(huán)與京新高速東北角，南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。
周邊有海淀實驗二小匯緣分校、第二實驗小學橡樹分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側(cè)規(guī)劃清華附屬九年一貫制實驗學校，由清華附屬實驗學校承辦，預計2026年初開工，2027年6月完工。
周邊商業(yè)配套成熟，北面有大型購物中心清河萬象匯，步行可達。
隔著萬象匯的海淀北次新豪宅標桿北京橡樹灣，當前二手房掛牌價在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬 。值得一提的是，萬象匯、北京橡樹灣，均是華潤置地北京代表作。
產(chǎn)業(yè)方面，騰訊北京在建新總部，就在學院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。
重點看下周邊競品，海淀北新盤今年呈集中供應。
首先是隔壁臻澐：華潤 中鐵 招商聯(lián)手拿下的0029地塊。
項目聚焦華潤的區(qū)域標桿影響力，面積段預計為140-300㎡全改善戶型，主力180㎡以上大平層，標準層高3.1米 ，部分達到3.4米。
因為地價比建發(fā)30地塊要低6000元/平，預計售價上也會有更大彈性。預計開盤價12.5-13萬/㎡，或許將以價格刺客的身份殺出海淀樓市。
往西隔著京新高速的中海樹村35號地，3月18日成交，樓面價超過10萬/平，地塊總建面7.3萬平米，容積率為1.6，限高18米，預計為6層洋房。
西北兩公里是功德寺雙子項目：和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，指導價10.5萬/平，均已于近期開盤。
目前和樾望雲(yún)網(wǎng)簽480套，和樾玉鳴網(wǎng)簽48套，基本是頂著指導價上限成交。
周邊次新盤主要有兩個：
融創(chuàng)學府壹號院，新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導價11.2萬/㎡，扣除政府產(chǎn)權(quán)份額，實際成交價約9萬/㎡；
海開圓明天頌，2021年11月開盤，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價11.5萬/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價達到16.5萬/㎡。
此外，朱房地塊周邊有大體量安置房，總建面達44萬㎡，25F高層，設(shè)計居住總戶數(shù)超6000戶，整體規(guī)劃比較新，品相看上去不會太差。
相關(guān)公司：建發(fā)集團,建發(fā)物業(yè)無錫
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