房?jī)r(jià)具體跌了多少？
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題在最近一次演講中，黃奇凡給出了一個(gè)數(shù)據(jù)，他具體講述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的五個(gè)指標(biāo)，其中有一個(gè)指標(biāo)就是關(guān)于房?jī)r(jià)。
他表示，到2024年11月份，全國(guó)統(tǒng)計(jì)的指標(biāo)跟2020年的房?jī)r(jià)相比跌了近40%，有的地方多一些，但有的地方相對(duì)來(lái)說(shuō)也少一點(diǎn)。
其實(shí)我們覺(jué)得，這個(gè)數(shù)據(jù)還是比較貼近現(xiàn)實(shí)的，具體在二手房上面，實(shí)際的跌幅可能略微比黃奇凡說(shuō)的40%還要大一些。
就拿身邊幾個(gè)做銷售的朋友來(lái)說(shuō)吧，從他們的口中可以了解到，有的人當(dāng)初180萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在已經(jīng)降到了80萬(wàn)左右，甚至有的人在賣房的時(shí)候，首付款和幾年的貸款利息虧沒(méi)了，還倒欠銀行幾萬(wàn)塊。
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房?jī)r(jià)跌幅較大，賣房不僅要面臨虧錢甚至還可能倒欠銀行錢，但即便如此，很多人依舊要將房子賣出，這究竟是為何？
其實(shí)答案很顯然，因?yàn)?strong>撐不住了！現(xiàn)實(shí)就是這么殘酷，當(dāng)房?jī)r(jià)不漲、資產(chǎn)不斷貶值時(shí)，一旦出現(xiàn)收入銳減，這個(gè)時(shí)候，每個(gè)月大幾千塊錢的月供和一年三五千的物業(yè)費(fèi)就成為了壓倒駱駝的最后一根稻草。
要知道，房地產(chǎn)對(duì)于普通大眾的影響是特別深刻的。住建部曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一組數(shù)據(jù)，中國(guó)家庭資產(chǎn)中有60%集中在房產(chǎn)上，這一比例已經(jīng)遠(yuǎn)超其他國(guó)家。比方說(shuō)在美國(guó)，房產(chǎn)占比家庭資產(chǎn)的比例只有28%，而德國(guó)也只有25%。
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而家庭資產(chǎn)的60%集中在房產(chǎn)上，這意味著啥？
根據(jù)《中國(guó)財(cái)富報(bào)告2022》中披露的數(shù)據(jù)，2021年中國(guó)居民財(cái)富中住房市值達(dá)到476萬(wàn)億元，而按照《華爾街日?qǐng)?bào)》的估計(jì)，截至2024年，中國(guó)房地產(chǎn)下跌造成的財(cái)富縮水高達(dá)120萬(wàn)億元。
這也就意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)中國(guó)家庭財(cái)富安全至關(guān)重要。房?jī)r(jià)的走勢(shì)不僅關(guān)乎到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，更關(guān)乎到無(wú)數(shù)家庭的財(cái)富安全。
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那么接下來(lái)房?jī)r(jià)還何去何從呢？其實(shí)在三大趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)確定。
趨勢(shì)一，政策導(dǎo)向：穩(wěn)中求進(jìn)
近年來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，我國(guó)一直保持著穩(wěn)中求進(jìn)的原則，2024年政策層面多次釋放積極信號(hào)，如9.26新政成為市場(chǎng)的積極轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
進(jìn)入到2025年，政策層面還將繼續(xù)發(fā)力，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，比如保障性住房建設(shè)不斷加快，城中村改造加速推進(jìn)等等，這些都將有效帶動(dòng)市場(chǎng)需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
趨勢(shì)二，市場(chǎng)分化：一線與三四線的差異加大
這些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)已經(jīng)變得愈發(fā)明顯，一線及強(qiáng)省會(huì)城市由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及配套優(yōu)勢(shì)，疊加較強(qiáng)的人口支撐，房?jī)r(jià)相對(duì)更為穩(wěn)健，比如上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲34個(gè)月，
相比之下，三四線的庫(kù)存因?yàn)閴毫^大，產(chǎn)業(yè)單一以及人口外流加劇，房?jī)r(jià)面臨著較大的下行壓力。不過(guò)，一些具有產(chǎn)業(yè)支撐和特色優(yōu)勢(shì)的三四線城市，房?jī)r(jià)仍有望保持穩(wěn)定。
趨勢(shì)三，需求結(jié)構(gòu)：改善型需求成主導(dǎo)
隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，我國(guó)的購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。比如90后00后主力購(gòu)房群體的減少，導(dǎo)致剛需購(gòu)房比例有所減少，而改善型需求群體已經(jīng)成為了市場(chǎng)主導(dǎo)。
比如北京，2024年職工貸款發(fā)放筆數(shù)中，90-144（含）平方米貸款需求同比增長(zhǎng)了12.2%，144平米以上改善型住房貸款需求同比增長(zhǎng)了23.8%，
這種需求結(jié)構(gòu)的變化，也將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加注重品質(zhì)和功能的提升，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)在不同區(qū)域和產(chǎn)品類型上出現(xiàn)分化。
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總之，存量不動(dòng)產(chǎn)的估值波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，已遠(yuǎn)超增量房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。在這種情況下，穩(wěn)住房?jī)r(jià)已經(jīng)顯得非常緊急。
而綜合上述三大趨勢(shì)的影響，未來(lái)房?jī)r(jià)國(guó)房?jī)r(jià)將保持一個(gè)較為穩(wěn)定的走勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
具體來(lái)看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市有望繼續(xù)保持穩(wěn)定和小幅度上漲，但三四線城市因產(chǎn)業(yè)人口劣勢(shì)、局部壓力等，價(jià)格依舊面臨著較大的下行壓力，所以它們更需要在政策支持和市場(chǎng)需求的雙重作用下，逐步消化庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定。
尤其是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，限購(gòu)、限貸等行政手段將逐漸被更為穩(wěn)定的制度化政策所取代。這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，為房?jī)r(jià)穩(wěn)定提供有力保障。
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