大家好，我是大嘴。
在深圳國資版圖中，有一家老牌的房地產(chǎn)開發(fā)公司叫深振業(yè)，成立于1989年，1992年上市，是深圳市首批一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商。
許多人或許沒聽過這家公司，但老網(wǎng)民應(yīng)該會(huì)有一個(gè)記憶：
深圳某地下車庫，勞斯萊斯和賓利女司機(jī)爭搶車位，深振業(yè)高管家屬賓利女司機(jī)爭搶失敗，最后怒言要調(diào)集“50臺(tái)賓利”來找回場(chǎng)子......
這家公司的官網(wǎng)是這么寫的“立足深圳、布局全國”，成立三十六年來，總共開發(fā)了30個(gè)項(xiàng)目，年均不足1個(gè)。
項(xiàng)目布局深圳、廣州、惠州、長沙、西安、天津、南寧等10個(gè)城市，
龜速開發(fā)，布局分散，是這家深圳國資房企的標(biāo)簽。這種模式也給深振業(yè)帶來了“經(jīng)營穩(wěn)健”的作風(fēng)，近二十多年的時(shí)間中，這家公司從未出現(xiàn)過虧損。
然而到了2023年，這一切戛然而止，深振業(yè)開始虧錢了。
財(cái)報(bào)顯示，2023年深振業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入28.11億，同比下降24.03%，歸屬上市公司股東的凈利潤虧損約8.03億，同比下降291.28%。
對(duì)于虧損的原因，深振業(yè)做了解釋，主要是兩大因素：
開發(fā)項(xiàng)目集體了存貨減值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下滑。
這倆因素背后的根源，都是當(dāng)初拿地價(jià)格高，遇上了房價(jià)下跌，銷售滯緩，實(shí)際上就是地塊項(xiàng)目投資決策失誤，預(yù)期過于樂觀。
前面講了，深振業(yè)是一家開發(fā)節(jié)奏極度緩慢的公司，本身的項(xiàng)目也不多，咋就計(jì)提虧損這么多呢？
這事要從2014年說起，這一年，深振業(yè)走出深圳，將業(yè)務(wù)拓展到了六十公里外的省會(huì)廣州。
這一年廣州荔灣熱門區(qū)域---廣鋼新城一口氣推出了11宗地塊，吸引了中海、保利、華發(fā)等品牌房企爭相進(jìn)駐，直接刷新了當(dāng)年的荔灣地王紀(jì)錄。
深振業(yè)在這波搶地潮中也拿下了一塊，拿地價(jià)格是20.3億，樓面價(jià)18255元/㎡。
不同其他的房企拿地就開工，深振業(yè)在拿到這宗地塊整整四年后的2018年，才姍姍來遲的推出了自己在廣州的第一個(gè)樓盤---振業(yè)天頌花園。
得益于開發(fā)節(jié)奏足夠的慢，振業(yè)天頌花園項(xiàng)目成功躲過了2015年的樓市寒冬，并在2018年這波樓市熱潮中大賺一筆，那會(huì)廣鋼新城炒的火熱，根本不愁買家。
或許是覺得掙錢太簡單了，深振業(yè)也飄了，2021年上半年深振業(yè)怒斥33億元在廣州拿下了兩宗地塊。
一塊位于黃埔，一塊在增城，溢價(jià)率分別去到25%，40%。
黃埔的地塊后面被開發(fā)成--振業(yè)天成項(xiàng)目、增城的項(xiàng)目被開發(fā)成--振業(yè)學(xué)府里項(xiàng)目。
現(xiàn)在回頭看，2021年上半年是樓市最后的瘋狂時(shí)代，不管是樓市，還是土拍都是熱火朝天，而進(jìn)入下半年，行情立馬急轉(zhuǎn)直下，房價(jià)再也漲不起來了。
先說振業(yè)天成項(xiàng)目，總價(jià)超過了25億，樓面價(jià)大約2.7萬/㎡，當(dāng)時(shí)的黃埔區(qū)單價(jià)地王。
2022年，拿地一年半以后，振業(yè)天成開盤，單價(jià)定在了5萬/㎡上下，這個(gè)開盤價(jià)對(duì)比樓面價(jià)翻了接近一倍，深振業(yè)是有得賺的。
但直至2025年，這個(gè)項(xiàng)目還沒賣完，單價(jià)也降到了3.9萬/㎡，累計(jì)也就賣出去了285套，去化約41.4%
大嘴幫深振業(yè)算了筆賬，振業(yè)天成項(xiàng)目的總投資超過了37億，開發(fā)成本大約在4萬/㎡，當(dāng)最新的銷售單價(jià)已經(jīng)低于了4萬，也就意味著深振業(yè)在虧本賣房了。
對(duì)比振業(yè)天成項(xiàng)目早早開盤，另一宗地塊的振業(yè)學(xué)府里就更慘了。
振業(yè)學(xué)府項(xiàng)目當(dāng)時(shí)以溢價(jià)40%，總價(jià)7.3億拿下，項(xiàng)目體量并不大，計(jì)容面積不到5萬平，折算樓面價(jià)大約1.5萬/平米。
在振業(yè)天成開盤的2022年，振業(yè)學(xué)府附近有一些新盤在銷售，單價(jià)在2萬/㎡左右，這對(duì)比1.5萬/㎡的樓面價(jià)，如果開盤，指定是要虧損的。
既然要虧損，那就干脆拖著不賣了，只要不開盤，就不能算虧。
時(shí)間就一直這么拖著，期間振業(yè)學(xué)府里也嘗試著準(zhǔn)備開盤，開放銷售展廳，但一看看行情，還是關(guān)門謝客，捂盤不賣。
時(shí)間就這么過著，項(xiàng)目也從期房建設(shè)成了現(xiàn)房，可是還看不到房價(jià)漲起來的苗頭。
終于，到來了2024年6月，深振業(yè)熬不下去了，選擇開盤入市，價(jià)格定在了1.35-1.45萬/㎡。
這比當(dāng)初拿地價(jià)還要低！
要說房價(jià)跌破底價(jià)賣房的項(xiàng)目不算少，但首次開盤就跌破地價(jià)的，振業(yè)學(xué)府里大概是第一個(gè)。
大嘴幫振業(yè)學(xué)府里算了筆賬，項(xiàng)目總投資達(dá)到11億，算上開發(fā)成本，將近2.4萬/㎡。
按照不到1.5萬的售價(jià)，深振業(yè)賣一套房虧小一百萬。
可就算深振業(yè)有如此的賣房“誠意”，但購房者似乎買賬的并不多，從去年開盤至今快一年了，振業(yè)學(xué)府里總共才賣了90套，去化不足兩成。
當(dāng)年為了拿下這兩宗地塊，深振業(yè)掏出了33億的土地款，而2023年深振業(yè)全年的營業(yè)收入也就28.11億。
兩個(gè)項(xiàng)目把上市公司一年的營業(yè)收入全部折騰進(jìn)去了還要搭點(diǎn)，深振業(yè)不虧才怪呢。
今年2月，振業(yè)天成和振業(yè)學(xué)府里兩家項(xiàng)目公司的法人都發(fā)生了變更——
原振業(yè)集團(tuán)廣州公司黨支部書記、執(zhí)行董事黃藝被拿下，換上了一家營銷代理公司背景的趙鵬。
都已經(jīng)是現(xiàn)房了，第一要?jiǎng)?wù)自然是賣樓，之前挖的坑，重要有人來背鍋吧。
在大嘴看來，深振業(yè)這倆項(xiàng)目，如果當(dāng)年是龍頭房企操盤，不管是開發(fā)速度又或者是推售速度，怕是早就賣完了。
深振業(yè)的龜速開發(fā)曾經(jīng)讓其成功穿越了周期，如今又是因?yàn)辇斔賹⑵淅г诹肆硪粋€(gè)周期里！
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