張先生經(jīng)營的軌道賽車店在疫情期間遭遇困境，按商管公司口頭承諾的“交一免一”政策交納了租金和物業(yè)費。后來，商管公司否認承諾，起訴張先生補交費用。二審法院判令張先生補交相應(yīng)費用。面對這樣的結(jié)果，張先生既困惑又無助，他想不通為何自己已依約交費，還要再支付4萬余元。
蛇年新春前夕，張先生發(fā)了這樣一條微信朋友圈：奔波了一年的冤屈，被一位檢察官化解了。還附上了一張自己在甘肅省蘭州市檢察院12309檢察服務(wù)中心的照片。一時間，親朋好友紛紛點贊。
“交一免一”減輕商戶負擔
80后創(chuàng)業(yè)者張先生從小就喜歡賽車。自2014年起，他陸續(xù)在蘭州的兩個商場開店經(jīng)營“卡雷拉”數(shù)碼路軌賽車。這種深受孩子們喜愛的游戲項目讓他的生意蒸蒸日上。2019年，張先生在蘭州市某商業(yè)廣場的購物中心租下一間107平方米的商鋪，投資50余萬元開了第三家門店，租期三年。然而，讓張先生始料不及的是，門店剛開業(yè)便遭遇疫情，苦撐了一年，幾乎沒有收入。疫情期間，他的三個店鋪都被迫關(guān)門，之前創(chuàng)業(yè)掙的錢差不多也全賠光了。
張先生第三家門店所在的商業(yè)廣場自2019年開始由某商管公司招商運營。此前，該公司與商戶在租賃合同中約定，商業(yè)廣場定于2019年12月25日開業(yè)，但實際直到2020年8月29日才正式開業(yè)。開業(yè)后，因經(jīng)營狀況不佳，商管公司為督促商戶交納租金等費用，口頭承諾對租金等實行“交一免一”（即交一個月免一個月）等優(yōu)惠減免政策，商戶們欣然接受并按此交費。
作為眾多商戶中的一員，盡管資金周轉(zhuǎn)困難，張先生仍交齊了2020年9月的租金和物業(yè)費共計1.7萬元。此后，依照“交一免一”優(yōu)惠方案，張先生交納租金及物業(yè)費，并收到發(fā)票。
口頭承諾背后的合同爭議
2022年2月，商管公司以張先生未按租賃合同支付租金等費用為由，向其發(fā)了合同解除通知函。
2023年2月，商管公司以商戶違約為由訴至法院，要求商戶們按最初簽訂的租賃合同補交欠付的商鋪租金、物業(yè)費等，并支付違約金。一審法院審理后認為，張先生按“交一免一”優(yōu)惠政策交納了租金等費用，不能認定其違約，判決駁回原告商管公司的全部訴訟請求。
商管公司不服，提起上訴。二審法院審理后認為，案件證據(jù)能夠證明雙方當事人在履行租賃合同過程中對案涉房屋原租金約定進行了變更，商管公司給張先生“交一免一”的租金優(yōu)惠；但關(guān)于物業(yè)費，缺乏充分證據(jù)證明雙方達成了“交一免一”的一致意思表示，故應(yīng)當繼續(xù)依合同約定交納。于是，二審法院撤銷了一審判決，改判張先生還應(yīng)向商管公司支付剩余物業(yè)費等費用4萬余元。
張先生認為自己已依約交納了所有費用，遂向甘肅省高級法院申請再審，卻收到了駁回再審申請的民事裁定。
原本只是想好好做生意，張先生實在想不通為什么還要多交4萬余元？于是，2024年4月1日，他向蘭州市檢察院申請了民事訴訟監(jiān)督。
推動多起案件獲得公正裁判
接到監(jiān)督申請后，蘭州市檢察院民事檢察部檢察官屈靜立即開展調(diào)查。她調(diào)取了2022年以來該商管公司起訴多名商戶的一、二審卷宗40余冊并詳細審查，發(fā)現(xiàn)該商管公司以各商戶未按期交納租金、物業(yè)費等陸續(xù)提起了30多起民事訴訟。在訴訟中，商管公司一概否認曾作出過“交一免一”等口頭承諾，還請求法院確認提前解除與各商戶簽訂的租賃合同，并判令各商戶按合同約定向其支付欠付的租金、物業(yè)費、違約金、房屋占用費等，涉案金額共計1400余萬元。屈靜還發(fā)現(xiàn)，在涉訴的30多起案件中，部分是通過調(diào)解處理的，剩余案件因由不同審判人員審理，對交免政策的認定出現(xiàn)了分歧，導(dǎo)致最終的生效判決出現(xiàn)了多起“類案不同判”的情況。在生效判決中，大多數(shù)商戶敗訴，被法院判令向商管公司支付租金、物業(yè)費和違約金等。
屈靜（中）在購物中心實地走訪調(diào)查商鋪租賃情況。
屈靜對“類案不同判”案件進行了細致梳理和歸類，并多次前往購物中心走訪調(diào)查，詢問相關(guān)證人。她注意到，政府在疫情期間出臺了大量幫扶服務(wù)業(yè)、小微企業(yè)和個體工商戶的相關(guān)政策，鼓勵出租人在雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，減免或延期收取房屋租金。此外，在長達一年的時間內(nèi)，商管公司收取張先生支付的租金和物業(yè)費并出具發(fā)票，且始終未提出異議，應(yīng)視為同意兩項費用都享受“交一免一”政策。經(jīng)過反復(fù)審查，蘭州市檢察院認為該案符合監(jiān)督條件，遂向法院提出了再審檢察建議。
法院經(jīng)審查后采納了檢察建議，裁定對該案再審。再審中，張先生與商管公司達成民事調(diào)解協(xié)議，商管公司自愿放棄全部訴訟請求，并承擔一、二審案件受理費。
在依法對該案開展監(jiān)督的同時，屈靜對其他相關(guān)類案進行全面梳理，依法履行檢察監(jiān)督職責，使另一起類案當事人在申請再審環(huán)節(jié)啟動審判監(jiān)督程序時獲得改判。同時，其他多起正在訴訟中的類案在一審階段即獲得公正裁判。
再次回訪張先生時，陽光透過櫥窗灑進新店內(nèi)，孩子們的歡笑聲此起彼伏，他蹲在孩子們中間教他們?nèi)绾芜b控駕駛賽車……
（來源：檢察日報 整理：徐潔）
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