房屋租賃是指出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。
網(wǎng)友咨詢(xún)：
出租的房屋是違法建筑，租賃合同效力如何？
劉珊珊律師解答：
有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。出租的房屋為違法建筑，簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。
房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。房屋占有使用費(fèi)是指房屋租賃合同被認(rèn)定無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋實(shí)際占有人繼續(xù)占有、使用房屋而應(yīng)當(dāng)向出租人支付的相應(yīng)費(fèi)用。房屋使用費(fèi)可依出租人請(qǐng)求參照租賃合同約定、轉(zhuǎn)租合同約定或當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝囟畏课莸淖饨饦?biāo)準(zhǔn)酌情確定。
劉珊珊律師補(bǔ)充：
合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。合同無(wú)效后對(duì)于出租人可以要求承租人將房屋返還。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國(guó)民法典》
第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
劉珊珊律師
上海市建緯（濟(jì)南）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，十余年上市公司法務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)服務(wù)于多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)，為企業(yè)提供全流程的法律服務(wù)。
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