“中國第一縣”的樓市幻影。
1
跌落
昆山，一度是個神話。
地鐵11號線、嵌入上海都市圈、上海的后花園……帶著一連串的頭銜，昆山長期是環(huán)滬的投資熱土。
2022年的時候，第一財經(jīng)做過一個統(tǒng)計，當時全國有8個縣城的房價超過了2萬，昆山排在第五。這個房價，幾乎能排進全國城市前十了，緊追珠海、天津、福州，遠超合肥、武漢和西安。
但如今，這樣的“榮光”早已散盡。
安居客數(shù)據(jù)顯示，近一年來，昆山房價走勢一路向下，跌了10%以上。
時間再拉長一點，2022年3季度的時候，昆山成交均價達19500元/平，到了2024年4季度只有13400元/平，峰值跌幅為31.3%。
從具體樓盤看更直觀。
作為環(huán)滬熱門，昆山花橋的房價曾沖到21793元/平，如今甚至有賣到四五千/平的，最慘的跌幅近80%。
這已經(jīng)不能用腰斬來形容，而是腿肚子以上全給砍了！
根據(jù)行業(yè)觀察者真叫盧俊的消息，當年被稱為環(huán)滬之王的某昆山新盤，如今開始五折出售：
備案價2.3w/平的小三房，五折促銷之后單價僅1.18w/平。
這個價格，比二手平臺上掛牌價1.5w~1.8w/平的房子還低。
還有某知名樓盤，連年賣到全昆山第一，高點能賣近3萬/㎡，現(xiàn)在的行價已經(jīng)調(diào)整到13569元/平米，跌了56%。
在社交平臺上，還有人提到，某樓盤的房價從2022年的315萬跌到現(xiàn)在不到118萬，跌了60%以上。
看來，昆山樓市真的是元氣大傷。
2
“中國最?？h城”
如果從基本面來看，昆山配得上它曾經(jīng)締造的樓市神話。
要說“中國最牛的縣城”，它排第二，還真沒有城市敢排第一。
《2020中國人口普查分縣資料》里，披露了一個有意思的事：江蘇昆山、浙江義烏、浙江慈溪、福建晉江，這四個地方被確定為大城市。
這啥概念呢？要知道全國100多個大城市，一般都是省會城市和地級市，而上面這四個地方，卻都是縣城（縣級市）。
縣城被認定為大城市，這可是頭一回。究其原因，這四個縣城的城區(qū)人口都已經(jīng)超過了100萬。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，昆山城區(qū)人口141.43萬人、義烏118.42萬人、慈溪106.19萬人、晉江101.25萬人。
全國有333個地級以上城市，但只有105個大城市以上城市，換句話說，這四個縣城的城區(qū)人口，已經(jīng)超過200多個地級市。
而其中最猛的，正是昆山。按照《2020中國人口普查分縣資料》，昆山的城區(qū)人口排在全國縣級市第一位。
昆山不僅人多，錢更多。2021年，昆山GDP就高達4748.1億元，排在全國縣城第一位。2022年，昆山的GDP更是達到5006.7億元，成為全國首個GDP突破5000億元的縣級市。
放到全國地級以上城市里，昆山的GDP可以排到第58位，緊追鎮(zhèn)江、南寧、哈爾濱，超過貴陽、烏魯木齊、蘭州等省會城市。
更猛的是，昆山連續(xù)近20年蟬聯(lián)全國百強縣榜首。回看過往，GDP從3000億元到4000億元，昆山用時5年；從4000億元到5000億元，昆山只用了3年。
在昆山，流傳著“窮的才進城打工，有錢人都待在鄉(xiāng)下”的說法，早在七八年前，昆山張浦鎮(zhèn)金華村的村民人均純收入就快奔4萬元了。
昆山，確實有這個實力。
3
浮沉
昆山不是一開始就這么牛的。
遙想上世紀80年代初期，昆山還是蘇州下轄6個縣中最窮的一個，人送外號“小六子”。彼時的昆山以農(nóng)業(yè)為主，苦苦摸索著工業(yè)的門路。
后來，昆山找到兩條路：上海、外資。
依靠著先天的地理優(yōu)勢，昆山不斷靠攏上海、融入上海，先后拉來了上海金星電視機廠、上海液壓泵廠、金山石化等企業(yè)。為了擴大規(guī)模，昆山還在老城區(qū)擅自劃出一塊“經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”，自己掏錢引進了一批外商獨資企業(yè)。
1990年，第一家臺資企業(yè)“順昌紡織”落戶昆山。時至今日，昆山已經(jīng)成為臺商投資最密集的地區(qū)之一。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在昆山實際經(jīng)營的臺資企業(yè)有3300多家，昆山地區(qū)生產(chǎn)總值的30%、工業(yè)總產(chǎn)值的40%、利用外資的50%、進出口總額的60%均來自于臺資企業(yè)的貢獻。
目前昆山擁有1個千億產(chǎn)業(yè)集群，12個百億產(chǎn)業(yè)集權，比很多地級市還猛。典型的是電子信息產(chǎn)業(yè)，最鼎盛的時候，全球每3臺筆記本電腦中，就有1臺是昆山生產(chǎn)的。
隨著經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，昆山的房價水漲船高。
剛剛我們提到，2022年，昆山作為一個縣城，房價就能排進全國城市前十。而且，2021年底，昆山最貴的房子單價已經(jīng)飆上了10萬/平方米，直接比肩一線城市的豪宅。
狂飆之下，泡沫也開始浮現(xiàn)。2022年，昆山的人均可支配收入是70269元。按這樣算，一個拿著人均收入的普通昆山人，如果要買下一套100平米的房子——
不吃不喝需要33年。
疊加樓市政策的調(diào)控、產(chǎn)業(yè)“空心化”的魔咒和人口的外流，昆山的房價進入回調(diào)周期。
過去，作為上海的衛(wèi)星城，昆山吸引了大量的魔都打工人和聞味而來的炒房客。在昆山的常住人口中，外來人口長期占據(jù)一半以上。但疫情之后，這部分人明顯減少了。
更重要的是，近年來昆山一直想從傳統(tǒng)制造業(yè)轉型高新技術產(chǎn)業(yè)，但新的產(chǎn)業(yè)還沒完全落地，舊的產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)搬走了。此前知名臺企六和機械，就被曝出要將部分生產(chǎn)線搬到越南。
客觀來說，昆山的底子還是很厚實的，經(jīng)濟發(fā)達、產(chǎn)業(yè)強勁。只是在上一輪樓市大潮中，昆山的泡沫被過度吹大了，等產(chǎn)業(yè)升級完成，陣痛過后，昆山又是一條好漢。
跨過低谷，“地表最強縣城”將再度歸來！
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